Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cảnh báo rủi ro cho vay đặt cọc BĐS

Văn bản khẩn từ Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 đã cảnh báo hàng loạt rủi ro trong cho vay đặt cọc bất động sản, đồng thời yêu cầu các ngân hàng siết chặt và tạm dừng giải ngân cho mục đích này.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Khu vực 2 vừa phát đi văn bản cảnh báo các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và Đồng Nai về rủi ro khi cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án bất động sản thông qua “văn bản thỏa thuận” giữa khách hàng với các đơn vị tư vấn, môi giới hoặc chủ đầu tư.

Theo NHNN Chi nhánh Khu vực 2 (trụ sở tại TP.HCM), thời gian gần đây, đơn vị nhận được nhiều đơn thư của người dân phản ánh việc một số ngân hàng thương mại giải ngân vốn vay cho khách hàng để thanh toán tiền đặt cọc thông qua các “văn bản thỏa thuận” với đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.

Qua xem xét, NHNN khu vực 2 nhận định các văn bản này có thể chưa phù hợp với quy định pháp luật, tiềm ẩn rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu nại, gây thiệt hại cho cả ngân hàng và người vay.

Văn bản số 5553/KV2-TTRA, do Giám đốc NHNN Chi nhánh Khu vực 2 Võ Minh Tuấn ký, cho biết một số vụ việc tương tự đã được Tòa án nhân dân Khu vực 7 (TP.HCM) thụ lý và ban hành bản án (dù chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo).

Trong đó, Tòa xác định nội dung về tiền đặt cọc, thời hạn, phương thức nộp và xử lý tiền đặt cọc trái quy định Bộ luật Dân sự 2015, khiến “văn bản thỏa thuận” bị tuyên vô hiệu theo Điều 117 và Điều 123.

Liên quan đến hoạt động môi giới, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã xử phạt một số công ty tư vấn, môi giới không đủ điều kiện hoạt động, đồng thời ban hành Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBDS ngày 10/10/2025, yêu cầu doanh nghiệp công khai thông tin dự án trước khi giao dịch, không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Không chỉ tại TP.HCM, Sở Xây dựng Bình Thuận (cũ) cũng từng ban hành Văn bản số 962/SXD-QLN&PTĐT ngày 14/4/2023, yêu cầu chấn chỉnh hoạt động giao dịch bất động sản chưa đủ điều kiện, khuyến cáo chủ đầu tư không ký kết hợp đồng môi giới khi dự án chưa đảm bảo điều kiện pháp lý.

Theo NHNN Khu vực 2, nếu “văn bản thỏa thuận” bị tuyên vô hiệu, ngân hàng có thể đối mặt với rủi ro pháp lý, tín dụng và uy tín, gặp khó trong thu hồi nợ và xử lý tài sản bảo đảm.

Việc cho vay khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh còn có thể khiến nợ xấu gia tăng, chi phí phát sinh, ảnh hưởng đến an toàn của hệ thống tài chính.

Từ các phân tích trên, NHNN Khu vực 2 yêu cầu tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” hoặc các hình thức tương tự, cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Với các khoản vay đã phát sinh, NHNN đề nghị ngân hàng thương mại chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp cùng đơn vị tư vấn, môi giới hoặc chủ đầu tư để tìm phương án xử lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay, tránh phát sinh khiếu nại, khiếu kiện đông người hoặc vượt cấp.

Trong trường hợp các cơ quan chức năng xác định văn bản thỏa thuận không vi phạm pháp luật, nếu tiếp tục cho vay, các ngân hàng phải xây dựng quy trình riêng cho loại hình vay này nhằm kiểm soát rủi ro.

NHNN Khu vực 2 cũng đề nghị các ngân hàng báo cáo kịp thời khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai để được hướng dẫn xử lý.

Theo thống kê của NHNN, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong bối cảnh thị trường chưa hồi phục mạnh, việc siết cho vay đặt cọc được xem là động thái nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng và bảo vệ người tiêu dùng trước các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Văn bản cảnh báo mới nhất của NHNN Khu vực 2 cho thấy cơ quan quản lý đang siết chặt dòng vốn tín dụng vào các dự án “non pháp lý”, đồng thời ngăn chặn nguy cơ ngân hàng trở thành bên liên đới trong các tranh chấp dân sự phát sinh từ hoạt động môi giới, đặt cọc bất động sản.