Ngân hàng nào đang "cầm trịch" dòng tiền vào bất động sản?

Tín dụng bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng tốc trong nửa cuối năm, nhờ mặt bằng lãi suất thấp và các gói vay ưu đãi hướng đến người trẻ. Tuy nhiên, đằng sau làn sóng giải ngân là cảnh báo không thể xem nhẹ: tăng trưởng nóng nếu không được kiểm soát sẽ trở thành mầm họa cho hệ thống tài chính. Muốn thị trường địa ốc phát triển lành mạnh, các ngân hàng buộc phải siết kỷ luật dòng vốn và thận trọng với chất lượng tín dụng, thay vì chạy theo con số ngắn hạn.

Tín dụng bất động sản tăng tốc: Sức nóng thị trường và bài toán kiểm soát rủi ro

Báo cáo tài chính quý II/2025 của loạt ngân hàng thương mại hé lộ một thực tế đáng chú ý: tín dụng bất động sản đang bước vào giai đoạn tăng tốc trở lại. Trong 6 tháng đầu năm, nhiều nhà băng ghi nhận tăng trưởng dư nợ bất động sản ở mức hai chữ số, với các cái tên nổi bật như Techcombank, MB, VPBank, HDBank, ACB và LPBank.

Techcombank hiện giữ vị trí dẫn đầu về tỷ trọng cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng, khi hơn 64% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này được phân bổ cho lĩnh vực địa ốc. Riêng mảng khách hàng cá nhân – chủ yếu là cho vay mua nhà – tăng tới 24% so với cùng kỳ, chiếm 72% tổng dư nợ cá nhân, nâng tổng giá trị cho vay bất động sản lên hơn 227.450 tỷ đồng tính đến cuối quý II.

HDBank cũng ghi nhận tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh, với mức tăng 21% chỉ trong nửa năm, đưa tổng dư nợ lĩnh vực này lên hơn 83.125 tỷ đồng. Ngân hàng này đồng thời đẩy mạnh vốn vào lĩnh vực xây dựng và các ngành truyền thống như bán lẻ và dịch vụ sửa chữa – cho thấy xu hướng mở rộng danh mục tín dụng nhưng vẫn dựa vào trụ cột bất động sản.

Tại MB, dư nợ địa ốc tăng gần 20.000 tỷ đồng, đạt hơn 85.500 tỷ đồng, chiếm gần 10% danh mục tín dụng. SHB còn bứt tốc mạnh mẽ hơn, với dư nợ cho vay bất động sản lên tới 163.754 tỷ đồng – tăng 28,4% so với đầu năm.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 30/6/2025, tổng dư nợ toàn hệ thống đạt hơn 17,2 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng bất động sản chiếm khoảng 18,5% – tương đương 3,18 triệu tỷ đồng và gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, hơn một nửa trong số này là vốn đổ vào hoạt động kinh doanh bất động sản, thay vì phân khúc ở thực.

Giới phân tích dự báo, nếu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống cán mốc 16% như mục tiêu đề ra, dư nợ bất động sản có thể chạm 3,8–3,9 triệu tỷ đồng vào cuối năm – mức cao kỷ lục trong lịch sử.

Tăng trưởng tín dụng địa ốc: Cơ hội bứt phá hay cảnh báo sớm?

Dòng vốn đang chảy mạnh vào bất động sản phản ánh kỳ vọng phục hồi của thị trường sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Lãi suất duy trì ở mức thấp, nguồn cung dần cải thiện, và nhiều dự án được tái khởi động là những yếu tố hỗ trợ tích cực cho tín dụng địa ốc trong nửa đầu năm.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo không nên lầm tưởng dòng vốn mạnh là dấu hiệu lành mạnh. Thực tế cho thấy nhiều rủi ro đang manh nha: giá nhà tiếp tục vượt xa thu nhập người dân, khiến nhu cầu vay mua nhà khó tăng tốc bền vững. Trong khi đó, tín dụng vẫn đang chảy vào các phân khúc rủi ro cao như khách sạn, nhà hàng, và quyền sử dụng đất, thay vì phân khúc nhà ở xã hội hay nhà giá phù hợp.

Ngân hàng Nhà nước ghi nhận tính đến 31/5/2025, dư nợ tín dụng bất động sản tăng tới 36% so với cùng kỳ – tốc độ tăng đáng báo động nếu không được kiểm soát tốt. Đặc biệt, tín dụng cho xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê lại lại có dấu hiệu giảm nhẹ, cho thấy sự lệch pha trong phân bổ dòng vốn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, bất động sản và hạ tầng sẽ là hai động lực chính thúc đẩy tín dụng trong phần còn lại của năm 2025 và 2026. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo: nếu để tỷ trọng cho vay bất động sản vượt ngưỡng an toàn, hệ thống ngân hàng sẽ đối mặt với rủi ro mất cân đối danh mục và suy giảm chất lượng tín dụng.

Ông đề xuất cần ưu tiên vốn cho các dự án gắn với giao thông công cộng – metro, vành đai, khu vệ tinh – đồng thời giới hạn tín dụng vào các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền, nghỉ dưỡng hay bất động sản chưa đầy đủ pháp lý.

Tín dụng cần "nắn dòng" trước khi quá muộn

Bài toán đặt ra lúc này không chỉ là hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, mà còn là đảm bảo sự bền vững của hệ thống tài chính trong trung – dài hạn. Điều đó đòi hỏi các ngân hàng phải tái cơ cấu danh mục cho vay, kiểm soát chặt các khoản tín dụng địa ốc và chủ động điều tiết dòng vốn vào khu vực có nhu cầu thực.

Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – nhà sáng lập Sen Vàng Group, hiện dòng tiền chủ yếu tập trung vào ba nhóm: nhà ở thực gần hạ tầng giao thông, bất động sản công nghiệp và dự án pháp lý rõ ràng. Ngược lại, đất nền và nghỉ dưỡng gần như không thể tiếp cận tín dụng, cho thấy thị trường đang tự điều chỉnh theo hướng an toàn hơn.

Dẫu vậy, nếu không có sự can thiệp chủ động từ cơ quan điều hành – cả về chính sách tín dụng lẫn pháp lý dự án – thì sự gia tăng của dòng vốn vào bất động sản có thể nhanh chóng biến thành rủi ro hệ thống.

Tăng trưởng tín dụng địa ốc có thể là tín hiệu phục hồi, nhưng nếu thiếu kiểm soát, nó sẽ trở thành lưỡi dao hai lưỡi. Và với lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam, bài học “quá nóng” chưa bao giờ là bài học xa vời.