Né "xin" dự án nhà ở, chủ đất ven đô ồ ạt tách thửa bán nền

Nhiều ô đất ở các huyện ven trung tâm Hà Nội như: Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì… được ồ ạt tách thửa thành các lô đất có diện tích khoảng trên dưới 100m2 để bán nhà đầu tư, tiềm ẩn việc phá vỡ quy hoạch, hệ luỵ quản lý đất đai…

"Ồ ạt" tách thửa, phân lô

Ảnh hưởng từ dịch Covid-19 khiến nhiều hoạt động kinh doanh bị gián đoạn, nhiều nhà đầu tư coi bất động sản thành kênh đầu tư an toàn và đất nền thành "con gà đẻ trứng vàng" trên thị trường. Thực trạng này đã khiến cho nhu cầu đầu tư bất động sản tăng cao.

Tại Hà Nội, nguồn cung từ các dự án bất động sản khoảng 2 năm gần đây bị gián đoạn và giá bất động sản khu vực trung tâm liên tục tăng cao. Điều này, khiến cho đất nền các quận huyện ven trung tâm Hà Nội sôi động, đặc biệt là phân khúc đất nền từ các ô đất tách thửa.

Theo ghi nhận của PV Dân Việt, thời gian qua, tại huyện Thạch Thất, nhiều chủ đất có diện tích lớn từ 1.000 m2 đến vài nghìn m2 cũng "ồ ạt" thực hiện tách thửa thành các lô đất có diện tích khoảng 70 -120 m2. Đáng chú ý, nhiều ô đất được tách thửa này khi được quảng cáo, giới thiệu trên thị trường là những "siêu phẩm đất nền" hoặc tên gọi dự án hấp dẫn…

Trong vai nhà đầu tư có nhu cầu mua đất, PV được môi giới dẫn tới các ô đất ở thôn Phúc Tiến, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất đang triển khai hạ tầng và thực hiện tách thửa thành từng lô vuông vắn. Theo lời môi giới, trong ngõ này có 3 ô đất được tách thửa, tương ứng với 3 giai đoạn do công ty cổ phần bất động sản Vinland làm chủ đầu tư. Các ô đất được tách thửa thành 70 – 110 m2, giá giao động từ 13 -18 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Tương tự, tại một thửa đất ở xã Tân Xã (Thạch Thất) được tách thửa thành khoảng 40 lô, diện tích từ 60 - 80 m2, giá từ 16 – 21 triệu đồng/m2, đường rộng khoảng gần 4 m. Đất tại khu vực xã Tân Xã đang được lượng lớn các nhà đầu tư chú ý tới.

Cũng theo khảo sát của PV Dân Việt, trên địa bàn các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì, Sóc Sơn, hàng chục dự án tương tự hiện hữu với những cái tên mỹ miều như: Dự án khu dân cư Khoang Mái, khu dân cư sinh thái Hòa Lạc, Hòa Lạc Louis, Diamond Riverside... cũng được căng biển quảng cáo, rao bán khắp nơi.

Các lô đất khu tách thửa có giá dao động từ 12 - 18 triệu đồng/m2. Còn những lô đất ở vị trí đẹp hơn có giá từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Các lô đất ở vị trí đường lớn có mức giá tới 30 - 45 triệu đồng/m2.

Trao đổi với PV Dân Việt, ông Trương Quang Hồng- Chủ UBND xã Bình Yên (huyện Thạch Thất) xác nhận, trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở tăng mạnh trong thời gian qua. Với việc tách thửa, phân lô bán tràn lan như hiện nay khiến chính quyền cơ sở như ông Hồng "đau đầu" trong công tác thu thuế phi nông nghiệp và quản lý dân cư.

Theo số liệu thống kê mà ông Hồng cung cấp, năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88ha; sang năm 2020 đã tăng thêm 5,9ha, nâng tổng diện tích đất ở của xã lên 251,85ha (2,4%); năm 2021 tăng thêm 6,42 ha, nâng tổng diện tích đất ở lên 252,3ha (2,6%). Dựa trên tổng hợp hồ sơ, dự kiến năm 2022, xã này sẽ tăng thêm 10ha.

Sớm ngăn chặn việc tách thửa để đầu cơ

Hiện nay, pháp luật đất đai hiện hành, không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án "phân lô bán nền" không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên, một số Nghị định lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Tuy nhiên, một số tổ chức, cá nhân đã lợi dụng kẽ hở về sự thiếu chặt chẽ và không đồng nhất trong các quy định của pháp luật nhằm trục lợi bằng cách tiến hành thu gom đất nông nghiệp, tiến hành tách thửa với số lượng và quy mô lớn với diện tích vài nghìn mét vuông đến vài ha. Sau đó phân ra hàng chục đến hàng trăm lô đất rồi sử dụng nhiều chiêu trò tự vẽ và đặt tên dự án "sang chảnh", có vị trí đẹp gần với các siêu dự án sắp triển khai, cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn để thuyết phục người mua.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc triển khai phân lô bán nền không lập dự án đầu tư nhà ở dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Nếu không có phương án kiểm soát hệ quả trước mắt, sẽ khiến cho người dân địa phương mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh và gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương.

Về vấn đề này Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, những sản phẩm dạng này chính là nguồn cơn đẩy giá, tăng giá tạo ra "sốt đất". Nó mang đến nhiều hệ lụy trong quản lý và nhất là quản lý về tính ổn định, bền vững của thị trường. Thị trường chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế, công ăn việc, ổn định cho người dân địa phương và địa phương thẩm định, phê duyệt.

Ngoài ra, việc tách thửa bán tràn lan còn ảnh hưởng lớn đến công tác quy hoạch, sẽ vướng nhiều khi triển khai quy hoạch mới, đặc biệt là những địa phương chưa có quy hoạch. Dân chuyển đổi mục đích đất ở nhiều, tăng đột biến về dân số... khi triển khai quy hoạch rất khó khăn.

Do đó, ông Đính cho rằng, cơ quan chức năng cần có cơ chế, chính sách "siết" lại hoạt động này, đảm bảo an sinh xã hội và pháp luật của nhà nước không bị lạm dụng.