“Né” thuế trong chuyển nhượng bất động sản: Cẩn trọng tiền mất, tật mang

Việc kê khai giá trong hợp đồng mua bán bất động sản thấp hơn giá giao dịch nhằm “né” thuế có thể giúp bên mua đóng thuế thấp, nhưng khi tranh chấp xảy ra, rủi ro sẽ rất lớn.

Vô tư… vi phạm

Hàng năm, cơ quan thuế ở các địa phương đều đưa ra cảnh báo, thậm chí còn gửi thư ngỏ tới các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh… nhằm tuyên truyền về chính sách thuế, thế nhưng tình trạng “lách luật, trốn thuế” vẫn diễn ra khá phổ biến.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư xung quanh câu chuyện thuế giao dịch địa ốc, giám đốc một đơn vị môi giới bất động sản cho biết, việc kê khai giá thấp là để người bán không phải chịu mức thuế chuyển nhượng cao. Đây là điều phổ biến trong giao dịch bất động sản, cứ 10 giao dịch thì có đến 9 người đề nghị kê khai mức giá thấp hơn giá bán thực tế, chỉ người “khó tính lắm” mới đề nghị người bán kê khai đúng với mức giá giao dịch.

Ngoài kê sai giá, một chiêu “né” thuế giao dịch chuyển nhượng bất động sản khác thường được những đơn vị tư vấn nhỏ, các sàn giao dịch F3, F4 áp dụng là hình thức “môi giới thời vụ”. Cụ thể là, sàn giao dịch không trả lương cho nhân viên môi giới, chỉ khi nhân viên môi giới thực hiện thành công giao dịch mới được hưởng hoa hồng trên số tiền môi giới và khi đó, nhân viên môi giới nhận hoa hồng trực tiếp từ khách hàng với tư cách giữa cá nhân với cá nhân. Sau đó, một phần tiền hoa hồng này được trả lại công ty (chi phí này được thỏa thuận giữa công ty và nhân viên môi giới). Bằng chiêu này, công ty môi giới vừa tránh được thuế thu nhập doanh nghiệp, vừa tránh được trách nhiệm…

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, nhiều sàn và chủ đầu tư còn bắt tay nhau thực hiện 1 chiêu “né” thuế khác, đó là kê thấp giá trị nộp cho chủ đầu tư và kê rất cao mức hoa hồng môi giới cho các sàn. Chẳng hạn, một căn biệt thự giá trị 10 tỷ đồng, phần nộp cho chủ đầu tư theo tiến độ chỉ khoảng 6 - 7 tỷ đồng, còn lại nộp một lần cho sàn với danh nghĩa hoa hồng môi giới. Khi đó, chủ đầu tư giảm được khoản thuế thu nhập doanh nghiệp khi giá bán giảm, dẫn đến lợi nhuận giảm, còn các sàn có thể “biến hóa” khoản này vào chi phí marketing, chi phí hoa hồng cho nhân viên, trong khi khách mua cũng thấy lợi vì bớt được khoản thuế VAT phải nộp, chỉ có Nhà nước… thất thu.

Không chỉ dừng lại ở những giao dịch dân sự giữa các cá nhân với nhau, mà các chủ đầu tư dự án lớn cũng dùng cách này để không phải nộp mức thuế tương ứng. Thế mới có chuyện, dự án vừa mở bán đã có giá chênh, mà thực chất là chủ đầu tư bán 2 giá (giá trong hợp đồng có hóa đơn và giá ngoài hợp đồng không có hóa đơn), chỉ khi đến khi cơ quan thuế kiểm tra trực tiếp mới nhận ra được, nhưng lúc này thì “mọi chuyện đều đã rồi”, bởi thời điểm kiểm tra so với thời điểm diễn ra sai phạm cách nhau tới vài năm.

Lợi bất cập hại

Trước thực trạng trên, các cơ quan chức năng đã quyết tâm siết chặt quản lý, chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Mới đây nhất, Bộ Tài chính vừa có Công văn số 438/BTC-VP ngày 12/1/2022 gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị ngành công an phối hợp các cục thuế để điều tra, xử lý việc trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Trước đó không lâu, vào ngày 15/12/2021, Bộ Tài chính cũng đã có Công văn số 14257/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Vào tháng 7/2021, Tổng cục Thuế đã có công văn yêu cầu cục thuế các tỉnh, thành phố trên cả nước tăng cường công tác quản lý thuế hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, Tổng cục Thuế yêu cầu tập trung thực hiện kiểm tra hồ sơ khai thuế của doanh nghiệp, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản gửi đến cơ quan thuế…

Những động thái liên tục trên cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý thuế trong việc siết chặt, tiến tới giảm thiểu và chấm dứt việc mua bán nhà hai giá để tránh thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng Luật Thanh Niên cho hay, trong Luật Quản lý thuế quy định rõ việc người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế… Điều này có nghĩa, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá “ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng để “né” thuế, thì hành vi đó là vi phạm pháp luật.

Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị phát hiện, cơ quan chức năng có thể tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định. Ngoài ra, khi phát hiện người dân kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thanh toán, hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo, che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế (Theo Điều 124, Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo). Khi đó, người mua sẽ chịu thiệt hại nhiều nhất.

“Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chỉ đảm bảo tính pháp lý khi được công chứng, thay vì giấy viết tay. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp, không loại trừ trường hợp người mua không được hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thanh toán cho người bán, mà chỉ nhận được số tiền ghi trong hợp đồng. Lý do bởi không có bằng chứng chứng minh khoản chênh lệch giữa số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả”, luật sư Duẩn nói.

Ở một góc độ khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho biết, trong giao dịch bất động sản, người bán thường thuyết phục người mua khai báo giảm giá xuống để giảm tiền thuế, trong khi người mua thấy mình không mất mát gì nên cũng chấp nhận. Nhưng thực tế, việc mua bán tài sản được chứng thực tại phòng công chứng là cơ sở để Nhà nước công nhận và bảo vệ tài sản hợp pháp của một công dân.

Ví dụ, một căn nhà trị giá 5 tỷ đồng, nhưng chỉ kê khai nộp thuế với giá trị 3 tỷ đồng, như vậy người mua chỉ được Nhà nước công nhận tài sản đó với giá trị thấp hơn số tiền thực bỏ ra. Khi xảy ra sự cố hoặc cần chứng thực thì giá trị của tài sản sẽ thấp hơn thực tế. Lúc này, người chịu thiệt chính là người mua, người đang sở hữu tài sản đó.