Nan giải bài toán giá đất

Liên quan đến việc đấu giá đất, thị trường thời gian qua đã ghi nhận không ít hiện tượng tiêu cực như “quân xanh, quân đỏ, chân gỗ” nhằm hạ giá đất đấu giá, mua rẻ đất công nhằm thu lợi bất chính.

Một trong những sự việc đình đám cuối năm 2021, Công an TP. Hà Nội đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và lệnh bắt tạm giam Chủ tịch HĐQT Công ty tập đoàn dược phẩm Vimedimex, tập đoàn mẹ của thương hiệu bất động sản Vimefulland để làm rõ hành vi “vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản”.

Theo thông tin từ phía cơ quan công an tại cuộc đấu giá 5ha đất tại huyện Đông Anh (Hà Nội), ban đầu giá đất được xác định là 500 tỷ đồng nhưng các đối tượng đã dùng một số thủ đoạn để hạ xuống còn 300 tỷ đồng, sau đó vây thầu để trúng thầu.

Liên quan đến vấn đề trên, chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, PGS.,TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, liên quan đến câu chuyện giá đất hiện nay đang tồn tại không ít bất cập, giá quá cao hay quá thấp đều có thể dẫn đến những hệ lụy xấu, vậy câu hỏi đặt ra là giá đất thế nào là hợp lý?

Theo PGS.,TS. Doãn Hồng Nhung, định giá đất là bài toán đã được đặt ra từ rất lâu và cũng đã có quy định trong Luật, tuy nhiên thực tiễn áp dụng cho thấy vẫn còn không ít bất cập. Giá đất quá cao sẽ làm méo mó thị trường; giá đất quá thấp sẽ gây thất thu ngân sách; giá đất theo quy định khác xa giá thị trường,… là những đề bài đang được đặt ra trong bài toán giá đất hiện nay.

Chia sẻ quan điểm trên, TS. Hoàng Kim Huyền - Phó Trưởng Ban Giám sát Tổng hợp, Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia chỉ rõ bất cập lớn nhất trong chính sách về giá đất hiện nay là việc giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm.

Cụ thể, theo quy định của pháp luật về đất đai, giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường và là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai cũng như thực hiện các chính sách thu về đất đai. Tuy nhiên, thị trường bất động sản của Việt Nam hiện nay vẫn ở giai đoạn đầu của sự phát triển, diễn biến còn bất thường, tình trạng đầu cơ còn phổ biến; giá đất chịu tác động nhiều từ thông tin quy hoạch, công bố dự án...

"Trong khi đó, các công cụ quản lý Nhà nước về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ dẫn đến việc định giá đất theo thị trường còn khó khăn. Có những khu vực hầu như không có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có thị trường thực sự nên thiếu thông tin và căn cứ để định giá đất phù hợp với thị trường”, TS. Hoàng Kim Huyền nhận định.

Còn theo ThS. Trần Thúy Phương, Giảng viên Trường Chính trị TP. Cần Thơ, xét vể nguyên tắc xác định giá đất, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 “Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng”.

Dưới góc độ pháp lý, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên, một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất, ThS. Trần Thúy Phương chỉ rõ.

Theo nhận định của các chuyên gia, liên quan đến bài toán giá đất, vấn đề cần thiết là xác định được mức giá đất phù hợp, vừa đảm bảo hiệu quả của quá trình “vốn hóa đất đai” vừa đảm bảo sự phát triển ổn định của kinh tế xã hội nói chung cũng như thị trường BĐS nói riêng.

Về vấn đề này, PGS., TS. Nguyễn Văn Xa, Nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính nhận định, tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó vai trò kinh tế - nguồn lực cho đầu tư phát triển của đất đai là rất lớn.

Đối với giải pháp về chính sách nhằm điều tiết thị trường quyền sử dụng đất một cách hiệu quả, TS. Hoàng Kim Huyền cho rằng nguyên nhân dẫn tới các thất bại của thị trường do quyền lực được trao cho việc điều tiết cung và giá quá lớn trong khi thiếu vắng chế tài giám sát, kiểm soát và trách nhiệm giải trình hiệu quả với quyền lực này.

Thêm vào đó, các xung đột lợi ích trầm trọng bị vi phạm trong khung khổ pháp luật điều tiết thị trường khiến tham nhũng chính sách, thao túng nguồn cung và giá trên thị trường, đồng thời thúc đẩy đầu cơ ở phía cầu, trong khi thiếu công cụ chính sách giảm thiểu cầu “đầu cơ”.

"Do vậy, đề xuất và khuyến nghị tập trung vào 2 vấn đề sau: Triệt tiêu “xung đột lợi ích” trong công cụ chính sách điều tiết thị trường hiện nay và công cụ chính sách giảm đầu cơ là cần thiết" - TS. Hoàng Kim Huyền nhận định.