Nắn dòng tín dụng bất động sản như thế nào để hiệu quả?

Chính sách loại trừ dư nợ tăng thêm với nhà ở xã hội, khu công nghiệp khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản được kỳ vọng tạo cú hích cho các phân khúc phục vụ nhu cầu thực và sản xuất.

Cần cơ chế giám sát

Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, việc ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp không đồng nghĩa với việc thu hẹp cơ hội của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại.

Ngược lại, chính sách này sẽ tạo áp lực buộc doanh nghiệp phải tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phù hợp nhu cầu thực hơn thay vì quá phụ thuộc vào phân khúc cao cấp hoặc đầu cơ.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thanh khoản thị trường đang phân hóa mạnh. Những dự án có giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì giao dịch, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ tiếp tục gặp khó về thanh khoản.

Dù vậy, vị chuyên gia cho rằng việc “nới room có chọn lọc” chỉ phát huy hiệu quả nếu đi kèm cơ chế giám sát đủ mạnh. Bởi rủi ro lớn nhất hiện nay không nằm ở việc mở rộng tín dụng, mà ở khả năng kiểm soát chất lượng tín dụng. Nếu dòng vốn ưu tiên bị chuyển hướng sang đầu cơ hoặc sử dụng sai mục đích, nguy cơ hình thành chu kỳ tăng giá tài sản mới hoàn toàn có thể xảy ra.

Theo đó, các tổ chức tín dụng cần chuyển mạnh từ tư duy cho vay dựa trên tài sản bảo đảm sang đánh giá dựa trên dòng tiền, hiệu quả đầu tư và khả năng hấp thụ của thị trường. Việc kiểm soát dòng tiền phải được thực hiện chặt chẽ thông qua cơ chế giải ngân theo tiến độ, quản lý tài khoản chuyên biệt và giám sát mục đích sử dụng vốn.