Năm 2024, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới như thế nào?

Kinhtedothi – Năm 2023 đi qua nhưng dư âm khủng hoảng của thị trường BĐS vẫn còn đó và dự báo sẽ còn kéo dài đến hết nửa đầu năm 2024. Song các chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ mới, với sự phục hồi rõ nét vào thời điểm cuối năm.

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam dưới đây.

Ông có thể cho biết những nghiên cứu tổng quan nhất về thị trường BĐS trong quý IV và cả năm 2023?

- Quý IV/2023, thị trường đã có thêm sự nhộn nhịp bởi việc chạy rumor của một số dự án cùng các chương trình kick off, mở bán quy mô lớn vốn đã vắng bóng trong các quý trước đó. Nhờ vậy, nguồn cung và giao dịch trong quý đã có sự cải thiện, tổng cung đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý III (khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt trên thị trường). Giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý III, gấp đôi so với quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022.

Tuy có sự cải thiện theo thời gian, nhưng nhìn chung, nguồn cung năm 2023 cho thấy sự thiếu hụt, nghèo nàn. Tổng nguồn cung cả năm đạt 55.329 nghìn sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, chỉ bằng 32% so với năm 2018. Rất hiếm dự án mới được phê duyệt, hàng nghìn dự án dở dang bị “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý, một lượng không nhỏ dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn, chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Riêng với phân khúc NƠXH mới ghi nhận 46 dự án được hoàn thành với 20.210 căn, đạt 4,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021 – 2025.

Tỷ lệ hấp thụ tăng dần qua các quý, quý I, II, III, IV lần lượt là: 2.700; 3.700; 5.778; 5.710 sản phẩm. Tổng giao dịch cả năm 2023 đạt 18.600, tương đương với năm 2022, nhưng chỉ bằng 17% năm 2018. Tình trạng cắt lỗ đất nền, biệt thự/liền kề cơ bản được kiểm soát và ổn định dần, nhưng nền giá vẫn được nhận xét là tương đối cao so với cả giá trị thực lẫn khả năng tài chính của người dân. Đặc biệt là tại các TP lớn như Hà Nội giá bán trung bình căn hộ chung cư là 51,7triệu đồng/m2; TP Hồ Chí Minh là 71 triệu đồng/m2.

Cầu ở thực luôn hiện hữu nhưng không có cơ hội chuyển thành nhu cầu do nguồn cung hạn chế và mặt bằng giá bán quá cao, trong khi thu nhập của người dân hầu hết bị ảnh hưởng vì tình hình kinh tế chung. Lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng cùng với xu hướng thắt chặt chi tiêu khiến sức cầu ngày càng suy giảm. Giai đoạn này cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, không còn “đất sống”. Đánh giá khách quan thị trường đã có sự chuyển biến tích cực nhưng chưa đạt như kỳ vọng, các cơ chế, chính sách chưa thực sự “mở” vẫn còn nhiều giải pháp mang tính “tình thế”.

Nói về cơ chế, chính sách thì trong năm qua Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS. Ông đánh giá thế nào về những tác động của nó trong năm 2023?

- Trên bình diện khách quan, năm 2023 Chính phủ, các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng đã có một năm tương đối “bận rộn” với thị trường BĐS. Ngay từ những ngày đầu tiên khi có dấu hiệu “đuối sức rõ rệt”, thị trường đã nhận được hàng loạt sự trợ lực từ. Tính đến cuối năm 2023, có tất cả 22 động thái từ phía Chính Phủ, cơ quan ban ngành đã được ban hành, nổi bật nhất là nghị định 08/2023/NĐ-CP trở thành “chiếc phao cứu trợ” ngăn ngừa kịp thời một số “đổ vỡ” lớn trên thị trường trái phiếu DN.

Những động thái từ phía Ngân hàng vẫn được cho là quá an toàn, khi Ngân hàng hoàn toàn “nắm đằng chuôi” với các điều chỉnh tưởng chừng như “rất mở” nhưng lại chưa thực sự cho ra kết quả cụ thể mang tính định lượng, mặc dù đều đã đồng loạt hạ lãi suất cho vay nhưng chính sách này chưa tác động tích cực như kỳ vọng. Đơn cử như kết quả giải ngân gói hỗ trợ 120.000 tỷ đạt mức rất thấp, chưa đến 1%. Như vậy có thể khẳng định, những giải pháp trước mắt nhưng thực tế chưa giải quyết được triệt để các vấn đề.

Lũy kế đến ngày 25/12/2023, đã có 78 DN đã phát hành trái phiếu với khối lượng 245.900 tỷ đồng (theo Bộ Tài chính). Tổng giá trị phát hành trước khi có nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực là 2.000 tỷ đồng. Kể từ thời điểm Nghị định có hiệu lực, khối lượng phát hành trái phiếu qua các tháng đều có xu hướng tăng. Đồng thời, tỷ lệ đàm phán thanh toán trái phiếu đến hạn thành công cũng tăng lên đáng kể, từ 16% hồi tháng 2 đến 63% vào tháng 10. BĐS là nhóm ngành có tổng giá trị phát hành cao thứ 2, đạt 77.100 nghìn tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2022, chiếm tỷ trọng 29% (theo MBS).

Các chính sách giãn, hoãn thuế, nợ và lãi suất của ngân hàng, giảm VAT 2%, giảm tiền sử dụng đất… đã góp phần truyền thêm sinh lực cho rất nhiều DN BĐS đang đuối sức. Việc thành lập Tổ Công tác của thủ tướng Chính phủ là một phát kiến sáng suốt, góp phần tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường với khoảng 500 dự án đã được xem xét, giải quyết. Pháp lý cho DN BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng mở ra cơ hội mới cho phân khúc này.

Tuy nhiên, các cơ chế khá nhiều nhưng có sự chênh lệch về tỷ trọng giữa động thái ảnh hưởng trực diện, với các động thái mang tính “tinh thần”. Trong đó, động thái phát huy tác động thực tế chỉ chiếm khoảng 10% (cụ thể: Nghị định 08, Thông tư 06…).

Vậy giải pháp để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong năm 2024 là gì, thưa ông?

- Để thị trường BĐS có cơ hội phục hồi trở lại, rất cần thêm các cơ chế, chính sách cụ thể,“mở thực sự”, được áp dụng ngay nhằm xử lý nhanh từng nhóm vướng mắc. Đồng thời cần có sự chung tay, nhất quán của tất cả các bên liên quan, để đảm bảo việc thực thi chính sách đạt hiệu quả.

Chúng tôi kiến nghị phía cơ quan quản lý Nhà nước sớm thông qua dự thảo Luật đất đai theo hướng gỡ được những điểm nghẽn thực tế, đồng thời hài hòa với Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS, không để xảy ra tình trạng chồng chéo; Có phương án tính tiền sử dụng đất theo hướng hỗ trợ, tạo cơ hội “tái sinh” phân khúc nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân, góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Tạo điều kiện tối đa cho DN triển khai phân phúc NƠXH, nhà ở thương mại giá bình dân, cải tạo chung cư cũ.

Nghiêm túc xử lý những trường hợp cố tình né tránh, gây khó khăn, thậm chí không tích cực thực thi các cơ chế, chính sách đã ban hành; giải tỏa tâm lý “sợ sai” trong một số bộ phận cơ quan quản lý từ T.Ư đến địa phương, nhằm khơi thông điểm nghẽn trong công tác ra văn bản. Tăng cường hơn nữa hoạt động của Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ.

Thúc đẩy đầu tư công mạnh hơn thông qua giải pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý liên quan đến thủ tục đầu tư, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư… nhằm rút ngắn thời gian triển khai; Nghiên cứu, áp dụng các gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà với thủ tục đơn giản, dễ thực hiện, nhằm đảm bảo tính thực tiễn cao, mang lại giá trị thực, tạo điều kiện cho DN tiếp cận được nguồn vốn ngoại từ quỹ đầu tư nước ngoài; Thúc đẩy thị trường trái phiếu DN phát triển an toàn, lành mạnh.

Duy trì, phát triển các chính sách tài khóa, phương án giảm thuế giá trị gia tăng những nhóm ngành hàng là đầu vào của hoạt động thi công xây dựng và hoàn thiện BĐS nhằm tạo cơ hội đưa mức giá nhà ở xuống mức “dễ chịu” hơn với khả năng tài chính của người dân từ đó tăng khả năng hấp thụ của thị trường; Đồng thời tiếp tục nghiên cứu, áp dụng biện pháp hỗ trợ DN như giãn, hoãn, miễn thuế và một số loại phí, lệ phí.

Trong khi đó, các DN kinh doanh BĐS cần tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào dự án khả thi, đáp ứng được cả nhu cầu và khả năng tài chính của người dân. Hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Nghiên cứu thêm chính sách ưu đãi hấp dẫn, thiết thực dành cho cả khách hàng/nhà đầu tư cũng như các đơn vị phân phối BĐS. Cần xác định rõ “chung tay thúc đẩy thị trường” là mục tiêu chính, rồi mới xác định đến mục tiêu lợi nhuận.

Xin cảm ơn ông!