#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Mức lãi suất nào khiến người mua nhà sẵn sàng xuống tiền?

Việc lãi suất vay neo cao khiến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường 6 tháng đầu năm 2026 sụt giảm mạnh về mức 20-30% (giảm 10 điểm phần trăm YoY). Áp lực dòng tiền trả góp vượt ngưỡng 40% thu nhập gia đình đang trực tiếp làm hẹp tập khách hàng đủ điều kiện vay, ảnh hưởng tới tốc độ bán hàng và cấu trúc tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cho thấy, 43% người mua cho rằng lãi suất phù hợp nhất là 5-7% một năm, khoảng 38% chấp nhận mức 7-9%. Chỉ 19% có thể chịu đựng lãi suất từ 9-11%, trong khi toàn bộ người tham gia đều dừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi vay từ 11% trở lên. Hơn 90% người mua vẫn có nhu cầu sử dụng vốn vay, nhưng phần lớn mong muốn khoản trả góp hàng tháng chỉ chiếm 20-40% thu nhập.

Lãi suất vay mua bất động sản sau ưu đãi hiện phổ biến ở mức 12-14% một năm, thậm chí một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã tăng lên 15-16%. Viện Nghiên cứu Kinh tế, Tài chính, Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) đánh giá, để sức cầu phục hồi rõ nét, lãi suất vay cần duy trì ở mức ưu đãi khoảng 6-8% một năm, với lãi suất thả nổi không nên vượt quá 11%.

Với hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng, nếu muốn khoản trả nợ chỉ chiếm 20-40% thu nhập (6-12 triệu đồng), họ chỉ có thể vay khoảng 1-1,2 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất 8-10% một năm, đồng nghĩa phải có sẵn khoảng 60% giá trị căn nhà. Nếu vay 50% giá trị tài sản, khoản trả góp sẽ chiếm 42-48% thu nhập ở mức lãi 8-10%, hoặc 55-60% khi lãi suất tăng lên 12-14%.

Áp lực lãi vay đang tác động trực tiếp đến cả người mua lẫn chủ đầu tư. Chi phí tài chính tăng khiến nhiều khách hàng trì hoãn kế hoạch mua nhà vì lo ngại khả năng trả nợ dài hạn, trong khi doanh nghiệp gặp khó khăn hơn trong tiêu thụ sản phẩm do lượng khách đủ điều kiện vay vốn thu hẹp. Tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt 20-30%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch hiện chủ yếu tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi những sản phẩm mang tính đầu tư với đòn bẩy tài chính lớn ghi nhận lượng giao dịch hạn chế.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, khả năng mặt bằng lãi suất sớm quay trở lại mức thấp là không cao. Giai đoạn 2026-2030, nền kinh tế cần lượng vốn rất lớn để phục vụ mục tiêu tăng trưởng, buộc ngân hàng duy trì lãi suất huy động đủ hấp dẫn. Bên cạnh đó, phục hồi của các kênh đầu tư và áp lực lạm phát cũng hạn chế dư địa giảm lãi suất. DXS-FERI dự báo chi phí vay trong nửa cuối năm nhiều khả năng vẫn neo ở mức 12-14%.

Thay vì chờ chi phí vay giảm sâu, người mua nên thay đổi cách tiếp cận bằng cách dành khoảng 30% thu nhập hàng tháng để trả nợ, ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng và chính sách hỗ trợ phù hợp. Ở phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư cần giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cân đối lại tỷ trọng vốn chủ sở hữu và vốn vay, đồng thời đa dạng hóa các kênh huy động nhằm xây dựng cấu trúc tài chính bền vững hơn.