Mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện bán: Cẩn thận trắng tay

Theo các chuyên gia pháp lý các hợp đồng đặt cọc hoặc "Văn bản thỏa thuận" mua bán nhà ở xã hội (NOXH) chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, được coi là thỏa thuận vô hiệu, không có giá trị về mặt pháp lý, do đó nếu mua nhà theo hình thức này, người mua có rất nhiều rủi ro, thậm chí trắng tay.

Cẩn thận trắng tay khi mua NOXH bằng Văn bản thỏa thuận

Liên quan đến tình trạng các sàn môi giới BĐS ở Bắc Giang dựng lều, rầm rộ rao bán NOXH dành cho công nhân tại Khu đô thị mới thị trấn Nếnh (tên thương mại là Dự án NOXH Evergreen Bắc Giang) mà Tiền Phong đã đề cập trước đó, theo tìm hiểu của PV, nếu khách hàng có nhu cầu mua NOXH tại dự án, thì thay vì kí hợp đồng mua bán (HĐMB) như thông thường, khách hàng sẽ được hướng dẫn kí hợp đồng đặt cọc, dưới dạng Văn bản thỏa thuận.

Theo đó, Văn bản thỏa thuận thể hiện, Bên A là công ty cổ phần dịch vụ BĐS Everland. Đây là đơn vị độc quyền quản lý và phát triển dự án NOXH dành cho công nhân tại khu đô thị mới thị trấn Nếnh.

Bên B (khách hàng/môi giới BĐS – PV), tự nguyện và mong muốn đặt cọc cho Bên A số tiền quy định trong Văn bản thỏa thuận này (tiền đặt cọc - PV), để đảm bảo việc Bên B được tìm kiếm khách hàng đủ điều kiện mua sản phẩm của Dự án (trong danh mục sản phẩm Bên B đăng kí với Bên A) theo quy định của pháp luật.

Toàn bộ số tiền nêu trên (tiền đặt cọc), được khấu trừ vào lần đặt cọc hoặc thanh toán đầu tiên khi khách hàng của Bên B ký kết HĐMB hoặc Văn bản có giá trị pháp lý tương đương tại Dự án với Chủ đầu tư (CĐT).

Trong trường hợp, Bên B không tìm được khách hàng có đủ điều kiện để được mua sản phẩm của Dự án theo quy định của pháp luật, chậm nhất đến ngày 15/3/2022, Bên B hoặc khách hàng do Bên B giới thiệu sẽ làm thủ tục để ký Hợp đồng hợp tác đầu tư (HĐMB – PV) với CĐT, đối với những sản phẩm còn lại (các sản phẩm chưa giao dịch thành công) trong Danh mục sản phẩm Bên B đã đăng ký với Bên A.

Toàn bộ số tiền đặt cọc của Bên B sẽ được tự động khấu trừ vào lần thanh toán đầu tiên khi ký Hợp đồng hợp tác đầu tư giữa CĐT và Bên B hoặc khách hàng do Bên B giới thiệu. Nếu quá thời gian quy định như trên mà Bên B hoặc khách hàng do Bên B giới thiệu không ký Hợp đồng hợp tác đầu tư với CĐT, hoặc không hoàn thiện thanh toán Đợt 1 theo quy định cho CĐT, thì sẽ được xem như Bên B đồng ý chấm dứt thỏa thuận và Bên B sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho sản phẩm đó.

Tuy nhiên, sau khi xem xét Văn bản thỏa thuận này, chuyên gia pháp lý của Công ty truyền thông Luật Việt Nam cho rằng: “Về Văn bản thỏa thuận giữa sàn BĐS và người đặt cọc mua NOXH, dù không có tên là Hợp đồng đặt cọc nhưng có nội dung, bản chất của một hợp đồng. Trong trường hợp đặt cọc mua NOXH dành cho công nhân tại Khu đô thị mới thị trấn Nếnh (Dự án NOXH Evergreen Bắc Giang) chưa đủ điều kiện bán, được coi là thỏa thuận vô hiệu, không có giá trị về mặt pháp lý. Do đó nếu mua nhà theo hình thức này, người mua có rất nhiều rủi ro, thậm chí trắng tay”.

Vi phạm quy định pháp luật

Cũng theo chuyên gia pháp lý của Công ty truyền thông Luật Việt Nam, Theo khoản 2 Điều 63 của Luật Nhà ở 2014, việc bán NOXH hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp CĐT có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ NOXH do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.

Trong khi đó, theo khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở 2014, mọi trường hợp mua, bán NOXH không đúng quy định thì hợp đồng mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý NOXH; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Bên bán phải trả lại tiền cho bên mua theo quy định của pháp luật dân sự.

Đối với CĐT, sàn BĐS bán dự án NOXH chưa đủ điều kiện bán sẽ bị xử phạt theo điểm a khoản 3 Điều 58 của Nghị định 16/2022 của Chính phủ (có hiệu lực từ ngày 28/01/2022) với mức phạt từ 400 - 600 triệu đồng.

Trước đó, trao đổi với PV Tiền Phong, ông Đào Công Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Giang khẳng định: “Dự án NOXH dành cho công nhân tại Khu đô thị mới thị trấn Nếnh (tên thương mại là Dự án NOXH Evergreen Bắc Giang) hiện tại đang xây dựng phần móng, chưa duyệt giá bán nên chưa đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng.

Trước những phản ánh về việc môi giới dựng lều, rầm rộ rao bán căn hộ tại dự án NOXH chưa đủ điều kiện bán, đại diện Sở Xây dựng Bắc Giang cho hay, đang cho thanh tra, kiểm tra.