Mua nhà đất không "sổ đỏ": Cẩn trọng để tránh rủi ro

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là “sổ đỏ”) là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi tiến hành chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn nhiều người giao dịch mua, bán nhà đất khi chưa có “sổ đỏ”. Các chuyên gia khuyến cáo, khi tham gia giao dịch loại nhà đất này, người mua cần hết sức cẩn trọng để tránh rủi ro.

Giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai cho người dân tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Hà Đông. Ảnh: Anh Hoàng.

Sôi động thị trường nhà đất không có “sổ đỏ”

Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất. Trước khi quy định này có hiệu lực, quy định chỉ cấp “sổ đỏ” cho các thửa đất không có giấy tờ trước tháng 7-2004. Nắm bắt thông tin mới này nên nhiều người đã săn lùng mua nhà đất không có “sổ đỏ” để được giá rẻ hơn so với thực tế.

Chị Nguyễn Huyền Mai, phường Phú Diễn (quận Bắc Từ Liêm) cho biết, cách đây 2 năm, mặc dù chị rất thích ngôi nhà 50m2 tại phường Mỹ Đình 1 (quận Nam Từ Liêm) nhưng không dám giao dịch khi biết ngôi nhà không có “sổ đỏ”. Sau khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, chị đã quay lại ngôi nhà này và quyết định mua vì giá rẻ hơn so với nhà có “sổ đỏ” khoảng 40%.

Cách đây 5 năm, ông Nguyễn Văn Quyết (quận Thanh Xuân) đã mua ngôi nhà 30m2 ở phường Thượng Đình (quận Thanh Xuân) với giá 1 tỷ đồng nhưng không có “sổ đỏ”. Lúc mua, ông rất lo lắng vì có thể mất quyền lợi khi khu vực rơi vào quy hoạch hoặc bị dính bẫy lừa. Sau khi tìm hiểu từ hàng xóm, ông cảm thấy yên tâm vì có nhiều nhà chưa có "sổ đỏ" nhưng họ vẫn sống ổn định nhiều năm. Gần đây, ông Quyết liên tục nhận được điện thoại của nhiều người ngỏ ý mua lại ngôi nhà với giá 2 tỷ đồng. Ông Quyết không nghĩ rằng mình có thể lãi gấp đôi số tiền sau vài năm. Mảnh đất ông mua có nguồn gốc đất rõ ràng nên khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, có thể ông sẽ sớm được làm “sổ đỏ”.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Hànộimới trên các trang rao vặt, mua bán bất động sản và thực tế tại một số địa phương, tình trạng mua, bán, tìm kiếm nhà đất không “sổ đỏ” khá nhiều. Tại nhóm Facebook “Hội mua bán nhà, đất không sổ”, “Mua bán nhà đất không sổ - Hà Nội”… có nhiều tin rao bán nhà đất không “sổ đỏ”, với đủ loại diện tích.

Anh Nguyễn Ánh Dương, một người chuyên môi giới bất động sản cho biết, sau khi Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua, nhu cầu tìm mua, giao dịch nhà đất không có "sổ đỏ" tăng cao. Gần đây, nhiều giao dịch đã thành công sau khi người mua kiểm tra chắc chắn nhà ở không rơi vào quy hoạch, đất có nguồn gốc lâu năm.

Có nhiều người nghe theo trào lưu, không kiểm tra kỹ mà đặt tiền mua luôn. Họ biết việc mua nhà đất không có “sổ đỏ” chỉ thực hiện qua giấy viết tay nhưng vì giá rẻ, thậm chí bằng 1/2 nhà có sổ nên quyết định tiến hành giao dịch, bất chấp rủi ro.

Xác định rõ nguồn gốc đất trước khi giao dịch

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, Luật Đất đai 2024 chỉ giải quyết những tồn tại về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các thửa đất sử dụng trước ngày 1-7-2014. Nếu người dân không tìm hiểu mà mua đất sử dụng sau năm 2014 thì không được quyền làm “sổ đỏ”. Khi quyết định mua đất dạng này, phải bảo đảm đủ 3 điều kiện. Thứ nhất là thửa đất ổn định trước năm 2014. Thứ hai là đất phù hợp với quy hoạch đất ở. Thứ ba là không có tranh chấp và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất ở. Người mua đất phải hiểu biết về thửa đất đó, nếu không hiểu thì gặp rủi ro lớn là không tránh khỏi.

Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Xuân Toán, Công ty Luật Tản Viên Sơn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội thông tin, quy định mới chủ yếu giải quyết cho các trường hợp đất cha ông, tổ tiên để lại, đã được sử dụng lâu đời, có nguồn gốc rõ ràng... Do vậy, nếu người dân không tìm hiểu kỹ quy định và xác minh nguồn gốc đất rõ ràng thì những rủi ro gặp phải là không nhỏ. Nếu khả năng tài chính thấp mà có nhu cầu mua nhà Hà Nội, người dân cần tìm hiểu kỹ các yếu tố có thể gây thiệt hại kinh tế. Trong đó, quan trọng nhất là xác minh nguồn gốc đất. Một rủi ro khác là đất có tranh chấp khi chủ nhà bán cùng lúc một mảnh đất cho nhiều người, khiến khiếu kiện kéo dài, không thể phân rõ đúng sai.

Việc mua nhà đất không “sổ đỏ” khiến người mua không có khả năng thế chấp ngân hàng để vay tiền khi có nhu cầu, cũng không thể sang nhượng, thừa kế cho con cháu. Việc xây dựng nhà ở cũng không thể thực hiện được vì không có cơ quan chức năng nào cấp phép xây dựng cho thửa đất không sổ.

“Sổ đỏ” là bằng chứng pháp lý quan trọng để bảo đảm quyền lợi của người dân, vì thế hãy thận trọng khi mua nhà đất mà không có bảo đảm về quyền sở hữu của nó.