Một thay đổi lớn đang diễn ra trên thị trường bất động sản?

Giá nhà vẫn neo cao, lãi vay lại gia tăng, liệu người mua còn sẵn sàng chạy theo tâm lý đám đông và vay tiền để sở hữu bất động sản? Khi bài toán dòng tiền và khả năng chi trả được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá, phải chăng thị trường đang xuất hiện một lớp người mua hoàn toàn khác?

Giá nhà vẫn neo cao trong khi chi phí vay tăng khiến người mua ngày càng thận trọng. Thay vì xuống tiền theo tâm lý đám đông và kỳ vọng giá tiếp tục đi lên, nhiều người bắt đầu cân nhắc kỹ dòng tiền, khả năng trả nợ và giá trị thực của bất động sản.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, một trong những thay đổi rõ nét giai đoạn 2024-2026 là hành vi người mua. Nếu phân khúc chung cư trung cấp vẫn có giao dịch tương đối tốt, phân khúc cao cấp đang chậm lại. Dự báo đến cuối quý IV/2026, tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao cấp có thể chưa tới 50% nguồn cung mới, so với 70-80% giai đoạn 2024-2025.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho biết giá nhà tăng mạnh trong 2024-2025 cùng lãi suất khiến nhiều người nhận thấy chi phí sở hữu đã vượt khả năng. Một bộ phận người trẻ cũng chuyển sang lựa chọn thuê nhà thay vì bằng mọi giá phải mua.

Trên thị trường thứ cấp, giá đã điều chỉnh 10-20%, trong khi chủ đầu tư tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và đưa ra nhiều ưu đãi để thu hút dòng tiền.

Các chuyên gia cho rằng người mua đang chuyển từ tâm lý “sợ bỏ lỡ” sang nhìn vào giá trị thực. Nhà đầu tư quan tâm hơn tới khả năng tạo dòng tiền và giá trị trong 3-5 năm, còn người mua để ở chú trọng pháp lý, vị trí và chất lượng.

Khi nguồn cung được dự báo tăng trong những năm tới, thị trường có thể xuất hiện một lớp khách hàng mới: không vội mua, không chạy theo đám đông và chỉ xuống tiền khi bài toán tài chính thực sự phù hợp.