Một phân khúc bất động sản vẫn “nhuộm màu buồn”, 90% dự án không có giao dịch

Trong khi một số phân khúc khác đã xuất hiện tín hiệu tích cực hơn thì “mùa đông với condotel” vẫn kéo dài khi sức cầu xuống mức thấp nhất 5 năm.

Trong báo cáo thị trường mới đây, DKRA Group cho biết bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là condotel, chưa thoát khó khăn về thanh khoản.

Trong quý 1/2024, cả nước có hơn 4.800 căn mở bán, tập trung ở khu vực miền Trung. Tuy nhiên chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1%.

Nguồn cung sơ cấp phần lớn đến từ tồn kho của các dự án cũ, còn lượng hàng mới rất ít. 5 địa phương chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu đều sụt giảm căn mở bán 8-21% so với cùng kỳ.

Đến tháng 4/2024, thị trường condotel vẫn không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong tháng, thị trường vẫn duy trì trạng thái ảm đạm kéo dài. Nhiều dự án vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết, bên cạnh đó nhiều chủ đầu tư cũng liên tục dời thời gian triển khai bán hàng khiến nguồn cung đưa ra thị trường hạn chế.

Theo đơn vị này, mặc dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực tuy nhiên việc nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác ở mức thấp, nhà đầu tư dần mất niềm tin,… đã khiến thị trường tiếp tục trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Tình trạng thanh khoản kém của condotel cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, quý 1 toàn thị trường ghi nhận khoảng 160 giao dịch, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%.

Trong một nhận định gần đây, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á Thái Bình Dương, cho rằng thị trường condotel tại Việt Nam mới trải qua một giai đoạn tăng trưởng nóng. Trước tác động của những yếu tố bao gồm chất lượng phát triển dự án, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững đã dẫn đến tình trạng hoạt động không thật sự hiệu quả của phân khúc này trong thời gian qua.

Trong giai đoạn vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016 - 2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển nóng của các sản phẩm condotel, chẳng hạn như Bali (Indonesia) vào giai đoạn 2008. Hiện nay, các thị trường này đã bước qua giai đoạn bùng nổ dự án mới, thay vào đó là phát triển chậm rãi nhưng chất lượng.

Theo ông Mauro Gasparotti, nếu không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì một sản phẩm không thể hoạt động hiệu quả dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào. Không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali, HuaHin cũng đối mặt với tình trạng tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng.

Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á Thái Bình Dương cho rằng, việc cải thiện cơ sở hạ tầng là một tiền đề quan trọng để thúc đẩy du lịch nội địa. Một ví dụ rõ nhất là du lịch Phan Thiết, kể từ sau khi dự án cao tốc hoàn thiện và đi vào hoạt động đã thúc đẩy nhu cầu của nguồn khách nội địa, đặc biệt là từ thị trường TP.HCM khi thời gian di chuyển đã được rút ngắn chỉ còn 2-3 tiếng.

Bên cạnh cơ sở hạ tầng, thị trường cũng cần đa dạng các sản phẩm du lịch cũng như chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi của du khách.

Theo dự báo của DKRA, nguồn cung condotel dự kiến tăng nhẹ so với quý 1/2024, dao động khoảng 100 - 200 căn đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại Bà Rịa Vũng Tàu và Quảng Ninh. Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài đến hết năm 2024 và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn.