Mổ xẻ thủ thuật 'tạo sóng' trên thị trường địa ốc

“Tạo sóng” đã trở thành chiêu thức quen thuộc trong kinh doanh bất động sản, từ dựng cảnh chen lấn giữ chỗ, công bố “cháy hàng” cho đến bán chênh để thổi giá. Tuy giúp dự án tạo hiệu ứng ngắn hạn, nhưng về lâu dài lại bào mòn niềm tin thị trường và đẩy giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.

Từ những màn thổi phồng dự án thành “hàng hot”, cảnh chen chân giữ chỗ, đến chiêu tạo khan hiếm giả với bảng hàng cháy chỉ sau một phiên – tất cả đều nằm trong kịch bản quen thuộc của trò thao túng giá bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn yếu về thanh khoản, "tạo sóng" đã trở thành công thức sống còn và là "nghệ thuật" được dàn dựng công phu của giới chủ đầu tư và sàn môi giới. Nếu không có sóng — kể cả sóng ảo — dự án dễ rơi vào cảnh ế ẩm. Ngược lại, một khi sóng được tạo ra, niềm tin về hàng "hot" sẽ lập tức được thiết lập.

Công cụ đòn bẩy: Khán giả và "sóng" giá giả

Công thức cơ bản bắt đầu từ việc tạo hiệu ứng khan hiếm và lợi dụng tâm lý đám đông.

Dàn dựng cảnh bán hàng: Hình ảnh hàng trăm người chen lấn giữ chỗ, xếp hàng giành phiếu mua nhà (như sự kiện ở TP.HCM gần đây) có tác động tâm lý mạnh mẽ nhất, tạo cảm giác "không mua nhanh là mất". Theo chuyên gia Lê Quốc Kiên, đây là chiêu thức "giành căn" nhằm gây ấn tượng dự án quá "hot", buộc khách hàng phải mua chênh lại từ sàn.

"Full Booking" Trên Giấy: Các sàn môi giới thường dùng kỹ thuật "booking trước, không thích hoàn tiền" để giao dịch hàng sỉ, sau đó chủ đầu tư dựa vào các "booking" này để tuyên bố "cháy hàng" trên truyền thông. Thực tế, phần lớn chỉ là giữ chỗ tạm thời, nhưng lại tạo ra lực cầu ảo và cảm giác nôn nóng, đẩy người mua vào thế bị động.

Như vậy, phần lớn cái gọi là "cháy hàng" chỉ tồn tại trên giấy tờ và truyền thông. Thanh khoản thật sự rất hạn chế, nhưng một khi sóng đã tạo, người mua sau buộc phải chấp nhận mua chênh lệch hàng trăm triệu đồng từ môi giới.

Liên minh thổi giá: Ngân hàng và giao dịch sân sau

"Tạo sóng" là một kịch bản đa lớp được sắp đặt khéo léo:

Ngân hàng tham gia: Việc các tổ chức tín dụng hỗ trợ vốn lớn, giúp người mua chỉ cần 20-30% vốn tự có đã có thể lướt sóng, vô tình kích thích lực cầu ảo. Lợi nhuận "lời 1 trên vốn tự có" chỉ trong 1-2 năm trở thành động lực thúc đẩy đầu cơ.

Thủ thuật thao túng giá: Giới tạo lập còn sử dụng các thủ thuật như dựng tình huống "hỏi mua giá cao" nhưng sau đó lại hủy kèo, nhằm khiến bên bán và thị trường tin rằng giá đã vượt mức cũ. Nghiêm trọng hơn là các bên tự mua đi bán lại hoặc chủ đầu tư bán cho chính các sàn môi giới "sân sau", vừa ghi nhận doanh thu ảo vừa thổi giá.

"Vở kịch" xếp hàng: Thậm chí, việc chủ đầu tư cố tình cho môi giới xếp hàng chầu chực từ đêm không phải là sức nóng dự án, mà là vở kịch được dựng sẵn nhằm hợp thức hóa mức giá cao bất thường.

Con dao hai lưỡi và hệ quả đáng ngại

Dù ai cũng hiểu "tạo sóng" là chiêu trò, các chủ đầu tư vẫn bị buộc phải duy trì nó như một liều "doping" tâm lý. Nếu bỏ qua, dự án sẽ bị gắn mác "ế ẩm" so với đối thủ. Tuy nhiên, theo ông Lê Quốc Kiên, chiêu thức này đang dần mất tác dụng do tâm lý khách hàng ngày càng cảnh giác, giống như "siêu thị quanh năm giảm giá 50%".

Hệ quả đáng ngại nhất là các rủi ro bị che giấu đằng sau mỗi cơn sóng:

Người mua bị đẩy vào thế phải chấp nhận mua chênh để có hàng.

Rủi ro từ các giao dịch "booking hoàn tiền" khó thực hiện.

Nguy hiểm nhất là việc người mua bị lợi dụng "đứng tên vay giúp", trở thành bên chịu thiệt nếu dự án trục trặc.

Rõ ràng, "tạo sóng" đang bào mòn niềm tin thị trường và làm tăng mặt bằng giá ảo, đẩy giá nhà xa rời thu nhập thực tế của người dân. Các chuyên gia khuyến nghị, giải pháp duy nhất cho người mua là giữ sự tỉnh táo, kiểm tra kỹ pháp lý, tiến độ và uy tín chủ đầu tư, thay vì bị cuốn theo dòng chảy của tâm lý đám đông và sóng ảo.