Luật mới có kéo giá chung cư giảm?

Định hướng mới từ Nghị quyết 21-NQ/TW tiếp tục giao đất sử dụng lâu dài nhưng áp niên hạn sử dụng căn hộ theo tuổi thọ công trình (từ 30 đến 100 năm). Quy định này được kỳ vọng giải quyết "điểm nghẽn" cải tạo chung cư cũ tồn tại nhiều năm tại các đô thị lớn, đồng thời buộc dòng tiền đầu tư phải thay đổi tư duy từ tích sản sang giá trị khai thác thực tế.

Dù 95% dự án chung cư ghi nhận mức tăng giá trung bình 22,5% trong quý 2/2026, việc tách biệt quyền sử dụng đất và vòng đời công trình sẽ đẩy nhanh sự phân hóa giá trị tài sản trên thị trường bất động sản.

Theo Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đất xây dựng nhà ở thương mại, bao gồm chung cư, sẽ tiếp tục được Nhà nước giao sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xác định theo niên hạn công trình, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà. Khi công trình hết thời hạn, chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại. Cách tiếp cận này phù hợp với bản chất tài sản: quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài, nhưng công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của chất lượng thi công, điều kiện khai thác, vận hành và bảo trì.

Quy định mới sẽ tạo nền tảng pháp lý để giải quyết một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay: cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ. Nhiều dự án tại Hà Nội, TP.HCM và các địa phương đã xuống cấp nhưng việc cải tạo vẫn đình trệ do thiếu quy định rõ về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cách xử lý quyền lợi chủ sở hữu. Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), định hướng này được đánh giá là bước đi cần thiết nhằm giải quyết các bất cập tồn tại nhiều năm.

Quy định về niên hạn công trình buộc người tiêu dùng phải thay đổi góc nhìn về giá trị căn hộ chung cư. Một số người lo ngại rằng công trình có tuổi thọ kỹ thuật sẽ mất khả năng tích lũy tài sản lâu dài. Tuy nhiên, theo Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, không có loại tài sản nào mặc định là tích sản hay tiêu sản, điều quan trọng là nó tạo ra giá trị như thế nào trong suốt vòng đời sở hữu. Dữ liệu từ 626 dự án chung cư cho thấy 95% ghi nhận giá bán cao hơn cùng kỳ năm trước, với mức tăng trung bình 22,5%, chứng tỏ thị trường vẫn sôi động nhưng sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn.

Dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, quản lý vận hành tốt và nhu cầu ở thực lớn sẽ tiếp tục gia tăng giá trị. Ngược lại, những dự án xuống cấp, thiếu tiện ích hay mất lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng khó giữ giá. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nếu Nghị quyết 21 được áp dụng theo cách làm của Singapore với thời hạn 99 năm, sẽ giúp cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn, bảo đảm an sinh về nhà ở và kéo giảm giá chung cư do căn hộ có thời hạn sẽ rẻ hơn chung cư sở hữu lâu dài.

Nghị quyết 21 có thể góp phần định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm thay vì giá trị đầu cơ. Khi đất đai không còn là công cụ để tích lũy siêu lợi nhuận, căn hộ sẽ trở về đúng bản chất là nơi để ở, giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Với nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, định hướng này có thể trở thành nền tảng quan trọng để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân.