Luật Đất đai (sửa đổi): Bệ đỡ cho thị trường bất động sản bứt phá

Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã phải đối mặt với nhiều thách thức, nhất là từ những vướng mắc về pháp lý. Thực tế này không chỉ gây khó khăn cho các nhà đầu tư và người mua bất động sản, mà còn làm giảm sự minh bạch và tính dự báo của thị trường.

Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ năm vào ngày 18-1-2024 và có hiệu lực từ ngày 1-1-2025, hứa hẹn chấm dứt các bất cập về pháp lý và mở ra những cơ hội mới cho thị trường bất động sản phát triển bứt phá.

Nhu cầu thực tế và những vấn đề pháp lý

Chị Nguyễn Thị Giang, người sở hữu khu đất rộng gần 1ha tại thôn Liên Bu, xã Minh Quang (huyện Ba Vì) đang xây dựng khu homestay, dự kiến đón khách trong năm 2024. Chị Giang chia sẻ: “Thửa đất này chỉ có 400m2 diện tích là đất ở, rất khó để gia đình tôi xây dựng được một khu nghỉ dưỡng như mong muốn. Thế nhưng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng cây lâu năm sang đất ở của huyện Ba Vì bị vướng từ 2 năm nay. Tôi mong muốn, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 khi đi vào cuộc sống với sự phân cấp, phân quyền cho lãnh đạo địa phương được chủ động trong thực hiện phê duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở khu vực ven đô thị lớn phát triển”.

Còn anh Đặng Văn Hải, ở phường Yên Nghĩa (quận Hà Đông) cho biết, vợ chồng anh đang tìm mua một căn hộ mới, song việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín rất khó khăn. Bởi, không ít người mua nhà dưới dạng góp vốn vào dự án, nhưng sau nhiều năm vẫn chưa được nhận nhà ở. “Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều quy định cụ thể cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong đó có nội dung không được bán căn hộ hình thành trong tương lai chưa rõ tính pháp lý. Qua đó, sẽ ngăn chặn các chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai dự án”, anh Hải nói.

Trong khi đó, chị Trịnh Thị Quyên, người chuyên kinh doanh bất động sản tại Khu đô thị Ecopark và Vinhomes Ocean Park 2 trên địa bàn tỉnh Hưng Yên cho hay, nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có quốc tịch Việt Nam mong muốn được mua nhà ở tại các dự án nhà ở cao cấp, hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, do thủ tục pháp lý khó khăn, phải nhờ người thân đứng hộ tên khi mua nhà, nên nhiều người còn băn khoăn, do dự. “Thời gian tới, khi Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực, mở rộng đối tượng được mua nhà ở, tôi tin thị trường bất động sản phân khúc này sẽ thu hút kiều bào”, chị Quyên nhận định.

Liên quan đến các dự án “vắt” qua 2 thời kỳ thi hành luật, luật cũ vướng nhưng luật mới đã mở, hoặc những dự án đang triển khai không vướng nhưng luật mới lại không quy định… thì xử lý như thế nào đang là những trăn trở của không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư. Theo Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Ao Vua Chu Văn Tuấn, trong trường hợp này có thể kể đến dự án mở rộng Công viên Vĩnh Hằng giai đoạn 2 của Công ty CP Ao Vua đến nay cơ bản đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, các thủ tục pháp lý của dự án đã, đang thực hiện theo quy định cũ của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, từ nay đến thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực (ngày 1-1-2025), các dự án đang triển khai theo quy định cũ như dự án kể trên dù không có vướng mắc nhưng nếu chiếu theo quy định mới sẽ có những diễn biến mới cần tính đến. Đây là vấn đề đang được nhiều doanh nghiệp có dự án nằm trong diện này đặc biệt quan tâm. Trước thực tế này, cơ quan chức năng cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể để tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp và người dân.

Nhiều kỳ vọng phát triển mới

Theo Tiến sĩ Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, giao thẩm quyền cho các địa phương ban hành bảng giá đất. Đồng thời, mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất để đơn giản thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian đối với một số trường hợp phải xác định giá đất. Luật Đất đai (sửa đổi) cũng phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất.

Cũng theo Tiến sĩ Đậu Anh Tuấn, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có tác động tích cực với doanh nghiệp và thúc đẩy giao dịch bất động sản. Luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam, là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước.

Từ góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định, các doanh nghiệp đều mong muốn Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 sớm đi vào cuộc sống một cách hiệu quả. Các doanh nghiệp cũng kỳ vọng việc phân cấp quyền hạn cho HĐND cấp tỉnh, cấp huyện được quyền quyết định nhiều nội dung về giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... sẽ được hướng dẫn cụ thể và dễ thực hiện.

Về công tác giao đất, cho thuê đất, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Văn Bình cho biết, đối với công tác quy hoạch, giao đất, cho thuê đất các dự án đang thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư, tài chính, giá đất trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực thi hành sẽ được Chính phủ quy định chi tiết, cụ thể. Điều lo ngại nhất hiện nay là các dự án đã giao, cho thuê đất đã lâu nhưng chưa xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Có trường hợp đã giao đất 5-7 năm, song chưa xác định nghĩa vụ tài chính để người sử dụng nộp, khiến các địa phương lúng túng trong xử lý. “Đối với những trường hợp này, các địa phương vẫn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, nhưng sẽ bổ sung một khoản tiền hợp lý mà người sử dụng phải nộp”, ông Lê Văn Bình cho hay.

Liên quan đến các dự án triển khai "vắt" qua 2 thời kỳ thi hành luật cũ và luật mới, theo Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, từ nay đến lúc Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực (ngày 1-1-2025), trong giai đoạn giao thời này, việc ứng xử với các dự án đang có sẽ là vấn đề cần quan tâm tháo gỡ cho các doanh nghiệp. Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định mở ra thông thoáng, nhưng cũng có những quy định chặt chẽ hơn để bảo đảm tính pháp lý cao hơn. Trong điều khoản chuyển tiếp cũng nêu rất rõ, trường hợp nào áp dụng ra sao, trường hợp nào thay đổi. Một điểm nhấn mạnh tinh thần của luật là cái gì sai mà của doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải chịu, nhưng cái gì sai do cơ quan nhà nước thì Nhà nước phải chịu, chứ không bắt doanh nghiệp chịu.

Cũng theo Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, việc lập bảng giá đất là trách nhiệm rất nặng nhưng cũng là vấn đề kỹ thuật. Chắc chắn năm đầu tiên, năm thứ hai, việc xây dựng bảng giá đất sẽ vô cùng khó khăn, nhưng từ năm thứ ba trở đi, khi đó việc chúng ta sử dụng các hệ số điều chỉnh sẽ không còn là vấn đề lớn nữa. Những năm đầu tiên sẽ khó, nhưng những vấn đề đó mới là các điểm cải cách của Luật Đất đai (sửa đổi). Điều đó chắc chắn sẽ cần sự quyết tâm cao của các cơ quan quản lý, cơ quan nhà nước, đặc biệt là sự đồng hành của doanh nghiệp trong việc đưa chính sách của Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào cuộc sống.

Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra một môi trường pháp lý ổn định và minh bạch cho thị trường bất động sản của Việt Nam. Qua việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và cung cấp nền tảng pháp lý mới sẽ mở ra những cơ hội mới cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, rộng hơn là cho cả nền kinh tế. Do đó, việc triển khai và thực thi Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, doanh nghiệp và cộng đồng để bảo đảm tính minh bạch, công bằng trong quản lý, sử dụng đất đai, mang lại lợi ích cho cộng đồng và nền kinh tế đất nước.