Lối thoát nào cho BĐS nghỉ dưỡng?

Lượng khách quốc tế cán mốc 12,3 triệu lượt cùng sự tháo gỡ về thể chế đang tiếp sức cho BĐS nghỉ dưỡng. Dù vậy, thanh khoản phân hóa mạnh khi nhà đầu tư quay sang ưu tiên sản phẩm tạo dòng tiền thực.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản nghỉ dưỡng đang ghi nhận xu hướng hồi phục rõ hơn sau giai đoạn trầm lắng. Nguồn cung mới trong quý II đạt khoảng 4.800 sản phẩm, dù giảm 20% so với quý I nhưng vẫn cao gấp hai lần cùng kỳ năm trước.

Động lực quan trọng đến từ du lịch. Việt Nam đón 12,3 triệu lượt khách quốc tế trong 6 tháng đầu năm, tăng 14,9% so với cùng kỳ. Lượng khách tăng kéo theo nhu cầu phòng lưu trú, dịch vụ nghỉ dưỡng và các hoạt động kinh tế phụ trợ tại những điểm đến lớn.

Hạ tầng cũng đang trở thành biến số quan trọng. Hàng loạt dự án giao thông, sân bay và cao tốc giúp rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng bán kính khai thác của các khu nghỉ dưỡng. Các địa bàn như Phú Quốc, Nha Trang - Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh hay Vũng Tàu được hưởng lợi từ cả du lịch lẫn đầu tư hạ tầng.

Mặt bằng giá sơ cấp hiện chưa xuất hiện xu hướng giảm mạnh. Theo VARS, giá chào bán phân khúc cao tầng tăng khoảng 7-10% so với cùng kỳ, trong khi thấp tầng tăng khoảng 6-9%. Một số dự án có tỷ lệ hấp thụ tốt còn ghi nhận giá tăng 1-2% qua từng đợt mở bán.

Tuy nhiên, giá tăng không đồng nghĩa thanh khoản toàn thị trường cải thiện đồng đều. Dòng tiền đang có xu hướng chọn lọc hơn, đặc biệt quan tâm đến khả năng tạo doanh thu thực tế. Tiêu chí từ “tài sản có thể tăng giá bao nhiêu” chuyển dần sang “tài sản khai thác được bao nhiêu”.

Sự thay đổi này có tác động trực tiếp đến doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Những chủ đầu tư sở hữu dự án pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, có đơn vị vận hành chuyên nghiệp và công suất khai thác khả quan có nhiều lợi thế hơn. Ngược lại, dự án phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu dòng tiền vận hành có thể tiếp tục gặp khó về thanh khoản.

Về dài hạn, APEC 2027, đầu tư công và quá trình hoàn thiện pháp lý được kỳ vọng mở thêm không gian tăng trưởng. Nhưng tốc độ phục hồi sẽ phụ thuộc vào khả năng tháo gỡ thủ tục đất đai, tiếp cận vốn và thu hút nhóm khách quốc tế có mức chi tiêu cao.

Với ngành du lịch, đây là cơ hội mở rộng hệ sinh thái lưu trú, vui chơi, bán lẻ và dịch vụ. Với bất động sản, câu chuyện quan trọng hơn sẽ là khả năng biến quỹ đất thành dòng tiền, thay vì chỉ biến quỹ đất thành kỳ vọng.