Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản quý I/2024: Người lãi to, kẻ khóc ròng

Kết thúc quý I/2024, lợi nhuận kinh doanh của khối doanh nghiệp bất động sản có diễn biến trái chiều. Lợi nhuận tốt trong quý đầu năm sẽ trở thành trợ lực cho doanh nghiệp tăng tốc trong bối cảnh mới, ngược lại lợi nhuận suy giảm là lực cản đối với những tham vọng đột phá của nhiều doanh nghiệp trong năm nay.

Lợi nhuận quý I/2024 trái chiều

Cùng với thông tin từ mùa đại hội cổ đông, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng vào lợi nhuận quý I/2024 sẽ trở thành yếu tố trợ lực để doanh nghiệp tăng đà phục hồi trong những quý tiếp theo. Tuy nhiên, với số lượng doanh nghiệp đã công bố báo cáo tài chính quý I, có thể thấy một bức tranh kinh doanh đan xen vui buồn và đà phục hồi chưa như kỳ vọng.

Điểm mặt những doanh nghiệp "hả hê" vì thắng lớn trong quý đầu năm có thể kể đến CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) với kết quả kinh doanh ấn tượng. Cụ thể, quý I/2024, doanh thu thuần của AGG đạt 1.312 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 441 tỷ đồng, tăng 10 lần, tương ứng biên lợi nhuận gộp đạt 33,6%.

Đáng chú ý, AGG báo lãi trước thuế 308 tỷ đồng, tăng 8,8 lần; lãi sau thuế 214 tỷ đồng, tăng 17,8 lần (so với cùng kỳ năm trước). Đây cũng là quý có mức lãi sau thuế cao nhất trong 9 quý qua của doanh nghiệp này.

Còn CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã: DXS) công bố BCTC hợp nhất quý I/2024 với doanh thu thuần tăng 534,2 tỷ đồng, tương đương 62,4%. Trong đó, doanh thu từ bán căn hộ, nhà phố và đất nền đạt 291,7 tỷ đồng (tăng 10,5%), doanh thu từ dịch vụ bất động sản đạt 190 tỷ đồng (tăng 156% so với cùng kỳ năm ngoái), ngoài ra dịch vụ khác đạt 52,3 tỷ đồng.

Giá vốn hàng bán ở mức 305,7 tỷ đồng, tăng 55%, lãi gộp đạt 228,4 tỷ đồng, tăng tới 73% so với cùng kỳ năm trước. Lãi sau thuế quý I/2024 của DXS đạt 53,6 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức lỗ 44 tỷ đồng của quý I/2023.

Mới đây, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (mã: NHA) công bố kết quả kinh doanh quý I/2024 với doanh thu thuần đạt 34,4 tỷ đồng, tăng 73% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế tăng 1.572% đạt mức 11,8 tỷ đồng. Với kết quả này, NHA đã hoàn thành 23% mục tiêu doanh thu và 24% mục tiêu lợi nhuận năm.

Tương tự, CTCP Sonadezi Châu Đức (mã: SZC) cũng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh. Cụ thể, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ quý I/2024 tăng gấp 3,4 lần so với cùng kỳ đạt 216 tỷ đồng. Bất chấp chi phí tăng 168%, SZC vẫn lãi đậm hơn 65 tỷ đồng, gấp 5,5 lần mức lợi nhuận quý I/2023.

Ở chiều ngược lại, không ít doanh nghiệp top đầu "khóc ròng" ngay trong quý kinh doanh đầu năm 2024 với kết quả "bết bát", như một gáo nước lạnh giội vào tham vọng kinh doanh đột phá mới được thông qua tại ĐHĐCĐ năm nay.

Đơn cử như, CTCP Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL) ghi nhận doanh thu thuần 697,2 tỷ đồng và lỗ sau thuế 600,9 tỷ đồng trong quý đầu năm, dù đặt kế hoạch năm rất "hoành tráng" với mục tiêu doanh thu 32.587 tỷ đồng (khoảng 1,3 tỷ USD) và 1.079 tỷ đồng lãi sau thuế, lần lượt tăng 585% và 122% so với cùng kỳ năm trước. Cùng kỳ quý I/2023, NVL ghi nhận lợi nhuận âm 410 tỷ đồng.

Tương tự NVL, lãnh đạo Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã: DIG) cũng "chắc nịch" về kế hoạch lợi nhuận 1.000 tỷ đồng năm nay tại cuộc họp ĐHĐCĐ diễn ra ngày 26/4. Tuy nhiên, ngay trong quý đầu năm, DIG đã ghi nhận khoản lỗ 121,2 tỷ đồng, mức lỗ quý cao nhất kể từ khi niêm yết tới nay. Bên cạnh đó, doanh thu tài chính chỉ 12 tỷ đồng, giảm 93% so với cùng kỳ, do không còn thu nhập từ các khoản đầu tư.

Được đánh giá là doanh nghiệp tích cực, lành mạnh nhất trong ngành, quý I/2024, CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) cũng gây bất ngờ, vì 10 năm qua, chưa quý nào NLG báo lỗ. Thậm chí, trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn nhất thời điểm cuối năm 2022, đầu năm 2023, Nam Long vẫn báo lãi đều đặn. Vậy mà, quý I/2024, NLG lỗ sau thuế 46,6 tỷ đồng. Lý do bởi biên lợi nhuận gộp giảm sâu, từ mức 68% quý I/2023 về 42,3% trong quý I/2024.

Ngoài ra, doanh thu thuần của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) quý I/2024 đạt 334 tỷ đồng, giảm 21% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp giảm 47% còn 174 tỷ. KDH có lãi trước thuế 101 tỷ đồng, giảm 65% so với cùng kỳ; lãi sau thuế 64 tỷ đồng, giảm 68%.

Tín hiệu tích cực vẫn lan tỏa

Mặc dù vẫn có những doanh nghiệp nhóm bất động sản chưa đạt được lợi nhuận như kỳ vọng trong quý đầu năm, nhưng phải thừa nhận thị trường vẫn có nhiều dấu hiệu tích cực đang lan tỏa như số doanh nghiệp thành lập mới, số lượng giao dịch, đặc biệt là nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản đều tăng rõ rệt trong thời gian gần đây. Với cơ sở này, thị trường bất động sản đang kỳ vọng có bước đột phá nếu Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm vào ngày 1/7 tới.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 4 tháng đầu năm nay, cả nước có 1.376 doanh nghiệp bất động sản đăng ký thành lập mới, bằng 98,7% so với cùng kỳ 2023. Bên cạnh đó, có 1.302 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, bằng 122,3% so với cùng kỳ năm 2023.

Việc số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và đặc biệt là doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng mạnh cho thấy thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực.

Một tín hiệu tích cực khác của thị trường bất động sản là số vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực này đã khởi sắc trở lại trong những tháng đầu năm 2024. Cụ thể, báo cáo của Tổng cục Thống kê cho hay, 4 tháng đầu năm, vốn đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ hai với 1,6 tỷ USD. Con số này gấp 4 lần so với cùng kỳ năm 2023. Điều này cho thấy niềm tin của các doanh nghiệp nước ngoài dành cho lĩnh vực bất động sản vẫn tích cực, bất chấp thị trường còn đang đối diện không ít khó khăn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, Việt Nam đã và đang lọt vào tầm ngắm của lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Theo bà Trang, khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành thị trường tiềm năng thu hút đầu tư. Đặc biệt, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn ở một thị trường chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.

Một động lực rất quan trọng khác hứa hẹn sẽ mang đến "làn gió mới" cho thị trường bất động sản trong thời gian tới là tác động tích cực của Luật Đất đai sửa đổi kỳ vọng sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024.

Đại diện nhiều doanh nghiệp địa ốc đánh giá thị trường sẽ minh bạch, tươi sáng hơn nhờ luật mới, song vẫn thận trọng về tốc độ phục hồi.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2024, ông Tô Như Toàn, Chủ tịch HĐQT Văn Phú - Invest nhận định: "Trong 3 năm vừa qua, thị trường bất động sản rất trầm lắng. Nhưng bước sang năm 2024, tín hiệu phục hồi rất tốt tại một số thị trường như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận Hà Nội như Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh... Chúng tôi đánh giá thị trường sẽ phục hồi tốt hơn vào năm 2025".

Liên quan đến Luật Đất đai đã được thông qua, ông Toàn cho rằng, Luật mới đã cởi bỏ cho doanh nghiệp rất nhiều vướng mắc, khó khăn và đây cũng là hành lang pháp lý quan trọng để cơ quan quản lý điều tiết thị trường bất động sản. Ông cũng kỳ vọng, Luật Đất đai mới có thể sẽ sớm được áp dụng vào tháng 7/2024.

Đồng quan điểm, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Novaland cho rằng Luật Đất đai sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, dù có thể làm tăng chi phí phát triển dự án, giá thành sản phẩm, cũng như đòi hỏi chủ đầu tư phải chuyên nghiệp hơn. Ông tin tưởng các dự án đang gặp vướng pháp lý của Novaland sẽ được tháo gỡ.

Tương tự, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Vinhomes - doanh nghiệp lớn nhất thị trường bất động sản, đánh giá 3 luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ giúp thị trường minh bạch, rõ ràng hơn và bớt sự chồng chéo giữa các luật.

Tuy nhiên, ông Thiếu Hoa cũng có phần thận trọng khi cho rằng để các luật này ảnh hưởng tích cực tới thị trường thì còn cần chờ các nghị định hướng dẫn thi hành đang được các Bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường xây dựng có hiệu lực.