Lệch pha phân khúc: Căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² tại TP.HCM dần biến mất

Báo cáo thị trường mới nhất của DKRA Group cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục giữ vị thế dẫn dắt khi chiếm đến 96,3% tổng nguồn cung khu vực với hơn 12.000 căn hộ chào bán trong tháng 8/2025. Lượng tiêu thụ đạt gần 4.400 căn, gấp 5,7 lần so với cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, sự lệch pha phân khúc ngày càng rõ nét, khi căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² dần trở thành “hàng hiếm”.

Phân khúc hạng A (cao cấp) đang chiếm lĩnh với khoảng 42% nguồn cung, tập trung chủ yếu tại TP.HCM. Trong khi đó, các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Tây Ninh trở thành nơi phát triển các dự án hạng B, C, phục vụ nhu cầu ở thực với giá vừa túi tiền hơn. Mặt bằng giá tại TP.HCM hiện dao động từ 37 đến 493 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với Đồng Nai (33-41 triệu đồng/m²) và Tây Ninh (28-57 triệu đồng/m²).

Một nghịch lý lớn là dù nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM dồi dào, thanh khoản thị trường lại khá thấp. Nguyên nhân xuất phát từ quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao, cùng vướng mắc pháp lý khiến các dự án bình dân biến mất. Từ năm 2021 đến nay, TP.HCM không còn dự án căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) nào được mở bán; ngay cả phân khúc trung cấp cũng suy giảm mạnh, nhường chỗ cho căn hộ cao cấp, hạng sang với giá từ 100-200 triệu đồng/m².

Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ cũ tại TP.HCM đã đạt trung bình 82 triệu đồng/m² trong quý II/2025, tăng gần 30% so với cùng kỳ 2024. Giá căn hộ tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng leo thang, cho thấy xu hướng giãn dân ra vùng ven ngày càng rõ rệt. Thực tế, căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² ở khu vực lân cận cũng dần “tuyệt chủng”.

Các chuyên gia nhận định, việc nguồn cung cao cấp chiếm tới 70-80% tổng thị trường, thay vì chỉ giữ tỷ trọng nhỏ, đang làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung cầu. Điều này không chỉ đẩy giá bất động sản tăng cao mà còn kích thích đầu cơ, làm giấc mơ an cư của người dân có thu nhập trung bình ngày càng xa vời.

Dự báo giai đoạn 2025-2027, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng ven sẽ tiếp tục tăng khoảng 10%/năm. Khi đó, những dự án có giá 40-50 triệu đồng/m² sẽ trở thành “hàng hiếm” trên thị trường, thậm chí được coi là cơ hội cuối cùng trước một đợt tăng giá mới.

Tình trạng lệch pha phân khúc nhà ở không chỉ là thách thức thị trường mà còn đặt ra bài toán lớn cho chính sách. Xu hướng giãn dân về các đô thị vệ tinh là tất yếu, song nếu thiếu quy hoạch đồng bộ, đầu tư hạ tầng và tạo việc làm, nguy cơ “giãn cư nhưng không an cư” sẽ hiện hữu. Về lâu dài, sự mất cân bằng cung cầu có thể ảnh hưởng đến thanh khoản, gây bất ổn xã hội và làm suy giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của phần đông người dân.