Làn gió mới tác động tới thị trường bất động sản

Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 đã góp phần quan trọng, tạo hành lang pháp lý đầy đủ, giúp thị trường bất động sản có thêm động lực để đẩy nhanh tiến trình phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững.

Đây là nhận định của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực quản lý Nhà nước, thị trường bất động sản (BĐS) tại Hội nghị trực tuyến "Bồi dưỡng kiến thức pháp luật mới trong kinh doanh dịch vụ Bất động sản" do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức.

Theo các chuyên gia tham dự Hội nghị này, những quy định mới trong ba bộ luật được cho là ưu việt hơn, khắc phục được các mâu thuẫn và chồng chéo trước đây, từ đó nâng cao hiệu quả thực thi.

Các điều chỉnh mới cũng tạo ra cơ chế rõ ràng, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất mới từ 1/1/2026

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai của nước ta.

So với Luật Đất đai 2013, luật mới này gồm 16 chương, bổ sung thêm chương về Phát triển Quỹ đất và tách riêng các chương về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Luật mới không chỉ là sự kế thừa và phát triển mà còn là một cuộc cách mạng thực sự trong quản lý và sử dụng đất đai.

Chia sẻ về Luật Đất đai tại Hội nghị, TS. Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 là sự tập trung vào việc giải quyết những vấn đề tồn tại từ lâu trong quá trình quản lý đất đai, đồng thời tạo ra một môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, hấp dẫn.

Luật đã bổ sung nhiều quy định mới, mang tính đột phá, nhằm hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, phù hợp với xu thế phát triển của đất nước.

Theo ông Bình, một trong những điểm mới đáng chú ý là việc bãi bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất mới từ 1/1/2026.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026; hàng năm UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 năm sau.

"Như vậy, việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.", ông Bình nhấn mạnh.

Đề cập về Luật Nhà ở 2023, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, về tổng thể đã kế thừa Luật Nhà ở năm 2014.

Đồng thời luật hóa các văn bản hướng dẫn dưới luật; có sửa đổi, bổ sung để đảm bảo vai trò quản lý nhà nước trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tương thích với các loại quy hoạch chuyên ngành khác.

Theo Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, hướng tiếp cận và quy định như vậy của Luật Nhà ở năm 2023 là vừa đủ, hợp lý và tương thích với quy định pháp luật về đầu tư hiện hành.

TS. Trần Xuân Lượng cho biết, Luật Nhà ở 2023 cũng có chính sách rõ ràng để khuyến khích các thành phần kinh tế khác nhau tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; giảm bớt sự chồng chéo, mâu thuẫn, lúng túng khi áp dụng, tránh tình trạng cùng một vấn đề lại được quy định ở các luật khác nhau; tăng cường yêu cầu về sự minh bạch trong đầu tư, kinh doanh dự án nhà.

Tăng tính minh bạch, công khai trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản.

So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tập trung vào việc tăng cường tính minh bạch, công khai, đồng thời siết chặt quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Luật đã quy định rõ ràng hơn về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, đồng thời bổ sung các điều khoản nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua. Các hành vi vi phạm hợp đồng như chậm bàn giao nhà, chất lượng công trình không đảm bảo sẽ bị xử lý nghiêm khắc.

Khác với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, các cá nhân hành nghề Môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành Nghề Môi giới BĐS và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ Môi giới BĐS.

Cụ thể, Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: Cá nhân hành Nghề Môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS

Mức thù lao, hoa hồng Môi giới BĐS do cá nhân Môi giới BĐS và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ Môi giới BĐS thỏa thuận.

Mức thù lao Môi giới BĐS không phụ thuộc vào giá của giao dịch được Môi giới BĐS.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Trưởng phòng Quản lý Thị trường BĐS - Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật Kinh doanh BĐS 2023 được kỳ vọng sẽ góp phần quan trọng trong việc ổn định thị trườn gBĐS, giảm thiểu rủi ro cho người mua, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, Nhà Môi giới BĐS hoạt động lành mạnh.

Tuy nhiên, Trưởng phòng Quản lý Thị trường BĐS - Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng( cũng lưu ý, việc thực hiện hiệu quả luật pháp còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước và ý thức của các chủ thể tham gia thị trường.