Kỳ 2: Ai 'bơm' vốn cho cặp đôi Saigon Vi Na – Địa ốc Phú Long?

Sau khi Saigon Vi Na Land được “đổi chủ”, tiến độ triển khai dự án “siêu phẩm” Dragon Riverside City với mức đầu tư 7.000 tỉ đồng vẫn ì ạch, chưa xây dựng suốt 2 năm sau đó. Thế nhưng, Saigon Vi Na Land (tên mới Land Saigon) lại “dồn dập” nhận được những khoản tài trợ vốn hơn 2.114 tỉ đồng từ các đối tác, ngân hàng thân thiết trong vòng quay vốn “ảo diệu”.

Tháng 6/2014, sau khi Tập đoàn điện lực Việt Nam và các công ty thành viên thoái hết vốn, CTCP Bất động sản Sài Gòn Vi Na (Land Saigon) không còn “bầu sữa” vốn nhà nước cũng như hỗ trợ từ công ty mẹ. Khi đó, công ty chỉ có vốn điều lệ 518,25 tỉ đồng, với 4 dự án bất động sản đang triển khai đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh, nhưng nguồn thu lẹt đẹt suốt nhiều năm. Doanh thu thuần nửa đầu năm 2014 chỉ có hơn 2,2 tỉ đồng, nhờ có lãi tiền gửi hơn 14,5 tỉ đồng nên lợi nhuận sau thuế mới đạt 9,6 tỉ đồng…

Trong nhiều năm liền (2014-2018), Land Saigon báo lãi rất thấp, chỉ 110-200 triệu đồng.

Dù vậy, sự thay đổi tích cực tại Land Saigon kể từ khi có những cổ đông, đối tác dồi dào tài chính đồng hành là nhanh chóng huy động được hàng nghìn tỉ đồng nhằm phục vụ cho mục tiêu mở rộng đầu tư các dự án.

Cuối tháng 3/2014, CTCP Sovico đã “bơm” 380 tỉ đồng vào Land Saigon thông qua việc hợp tác kinh doanh dự án 628-630 Võ Văn Kiệt (tên thương mại: Dragon Riverside City). Tiếp đó, sau khi nhóm cổ đông mới lộ diện gồm: CTCP Sovico nắm 15% vốn của Land Saigon, CTCP Địa ốc Đại Á nắm 10% cổ phần, đã cử hai đại diện tham gia HĐQT (tại ngày 30/6/2014), thì kế hoạch huy động vốn lớn đã được khởi động.

ĐHCĐ thường niên 2014 Land Saigon đã thông qua kế hoạch tăng vốn bằng hình thức phát hành 38 triệu cổ phần, tương ứng giá trị 380 tỉ đồng. Bên mua là cổ đông lớn Sovico, được đối trừ từ số tiền góp vốn hợp tác kinh doanh dự án trước đó, và giúp nhóm cổ đông này nắm chi phối hơn 80,32% cổ phần LSG.

Sau đó, Land Saigon điều chỉnh tăng mức đầu tư dự án Dragon Riverside City lên 7.000 tỉ đồng, đồng thời lựa chọn CTCP Địa ốc Phú Long, thành viên của CTCP Sovico hợp tác kinh doanh trong vài trò “nhà phát triển dự án”. Theo hợp đồng hợp tác đầu tư số 36/2016/PL-LSG ngày 15/1/2016, Địa ốc Phú Long sẽ góp 1.134 tỉ đồng để phát triển dự án khu phức hợp Dragon Riverdise City trong thời hạn 5 năm. Địa ốc Phú Long là đơn vị phát triển dự án với diện tích thương mại hơn 14.000 m² tại tháp Dragon Tower cao 53 tầng và Dragon Residence cao 40 tầng với khoảng 1.060 căn hộ và 6 tầng thương mại, Dragon Mall… Như vậy, phần nguồn thu từ “miếng thịt nạc” của dự án này sẽ nằm gọn trong tay Địa ốc Phú Long.

Sau 7 năm nằm “treo trên giấy”, giữa năm 2017, dự án Dragon Riverside City mới được triển khai xây dựng, thi công phần móng. Trong quá trình thi công móng, chủ đầu tư đã có nhiều vi phạm về xây dựng không phép, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, buộc đình chỉ thi công… Đến cuối năm 2019, UBND TP.HCM đã có quyết định cưỡng chế tháo dỡ gần 35.000m2 tại công trình khu chung cư Dragon Riverside City do không có giấy phép xây dựng, bao gồm toàn bộ tầng hầm, tầng trệt, lối mở hầm… Đồng thời, xử phạt chủ đầu tư số tiền là 325 triệu đồng. Đây là động thái mạnh tay của UBND TP.HCM trước những vi phạm ngang nhiên, bất chấp quy định pháp luật của Land Saigon nhiều năm qua.

Ở vai trò nhà phát triển dự án Dragon Riverdise City, Địa ốc Phú Long đã triển khai các hoạt động quảng bá, tiếp thị, kinh doanh căn hộ tại đây từ quý 2/2016, khi dự án đang thi công phần móng. Khu căn hộ cao cấp có diện tích 50-130 m2 của dự án này được rao bán lên tới 3.000 USD/m2. Người mua sẽ nộp khoản tiền 50 triệu đồng cho trung gian là “đơn vị phát triển dự án” để được "quyền ưu tiên mua 1" (cụm từ trong hợp giấy tờ giữa chủ đầu tư, nhà phát triển dự án ký với khách hàng) để nhận tiền mua căn hộ tại đây.

Có thể thấy, đây là chiêu “lách” luật để huy động vốn sớm, vi phạm điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định Luật kinh doanh BĐS 2014. Điều này sẽ đẩy rủi ro về phía các khách hàng khi xảy ra tranh chấp pháp lý do bán nhà trái phép. Đặc biệt, sau khi dự án Dragon Riveside City bị buộc phải phá dỡ toàn bộ 35.000m2 xây dựng “chui”, khiến cho nhiều khách hàng bị thiệt hại nặng.

Về nguồn tài chính, Land Saigon cho biết đến cuối năm 2016, Địa ốc Phú Long đã chuyển 1.114 tỉ đồng tiền góp vốn theo thoả thuận. Đây sẽ là nguồn vốn để triển khai xây dựng dự án Dragon Riverside City.

Sau khi bắt tay với Địa ốc Phú Long, Land Saigon còn được Ngân hàng HDBank (cổ đông lớn là Sovico) giải ngân cho vay ngắn hạn 1.000 tỉ đồng với lãi suất chỉ 9%/năm (thời hạn vay 16 tháng) theo hợp đồng tín dụng kí tháng 3/2016. Mục tiêu khoản vay này là bổ sung vốn cho các hợp đồng hợp tác đầu tư và không có tài sản bảo đảm. Điều này đặt ra nghi vấn về sự “ưu ái” tài trợ vốn của HDBank cho công ty của cổ đông lớn Sovico có vi phạm quy định cho vay không?

Như vậy, Land Saigon đã huy động được tới 2.114 tỉ đồng, khiến cho quy mô nợ phải trả của doanh nghiệp này tăng vọt, trong khi trước đó nợ và thuê tài chính chỉ hơn 1 tỉ đồng.

Trong năm 2016, dự án Dragon Riverside Ciy vẫn chưa “nhúc nhích” nên Saigon Vina Land đã nhanh chóng góp vốn hợp tác đầu tư 6 dự án bất động sản khác với tổng vốn góp là 2.114 tỉ đồng, đúng bằng số tiền đã huy động được từ Địa ốc Phú Long và HDbank. Liệu rằng khi nguồn vốn đã “chảy” khỏi doanh nghiệp thì Land Saigon có đủ năng lực tài chính để triển khai xây dựng dự án “kiệt tác rồng” không?

Bởi vốn nhàn rỗi ở lại doanh nghiệp vẫn có thể sinh lời trong hoạt động tài chính, hay đầu tư trái phiếu, như cách cổ đông lớn Sovico đã mua cổ phần Land Saigon và sau đó “rút” hàng trăm tỉ đồng khỏi công ty này thông qua nghiệp vụ bán trái phiếu cho chính Land Saigon.

Hơn nữa, nguồn tiền 1.114 tỉ đồng mà Địa ốc Phú Long đã chuyển cho Land Saigon đến từ đâu, để rồi sau đó chủ đầu tư Dragon Riverside City lại “điều chuyển” vốn sang nhiều dự án khác, không rõ thời điểm thu hồi vốn?

Trong bối cảnh nguồn doanh thu eo hẹp, lợi nhuận chỉ vài trăm triệu đồng, các dự án bất động sản vẫn dở dang, trì trệ… Land Saigon không ngừng tăng quy mô vay nợ, huy động vốn để “hợp tác đầu tư” vào nhiều dự án cùng lúc. Điều này sẽ tiềm ẩn rủi ro mất cân đối tài chính lớn do đầu tư dàn trải, cũng như phải “oằn mình” gánh chịu lãi vay, làm giảm hiệu quả kinh doanh.