Kinh tế 9 tháng: Lo ngại lạm phát, bất động sản chịu tác động gia tăng giá

Dự báo tình hình cuối năm 2022 và năm 2023, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, tăng trưởng kinh tế khả năng sẽ khó khăn hơn trong quý 4 và năm 2023. Xu hướng chung của nhiều tổ chức quốc tế là nâng dự báo tăng trưởng năm 2022, hạ dự báo tăng trưởng năm 2023 của Việt Nam. Khó khăn, thách thức ngày càng tăng.

Mục tiêu phấn đấu của Việt Nam là tăng trưởng kinh tế năm 2022 vượt 7,5%; giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát năm 2022 tăng dưới 4%, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng…

Mặc dù vậy, các chuyên gia nhận định, tâm lý lo ngại lạm phát chính là nguyên nhân lớn tác động đến thị trường bất động sản. Lạm phát tăng cao sẽ tác động tiêu cực nhiều hơn tích cực. Dòng tiền đổ vào bất động sản nhiều trong khi nguồn cung khan hiếm khiến giá bất động sản duy trì đà tăng ở mọi phân khúc.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện thị trường bất động sản có 5 vấn đề nổi bật; trong đó có việc lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại và thị trường bất động sản cũng chịu tác động.

Tuy nhiên, khảo sát của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động lại cho thấy, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát.

Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, 90% nhà môi giới được hỏi cũng cho rằng giá căn hộ sẽ tiếp đà tăng; 53% số tham gia khảo sát tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.

Mặc dù trước lo ngại lạm phát tăng cao, nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản làm đích ngắm nhưng thanh khoản vẫn giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Cùng đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân và giá nhà tăng liên tục, chưa có tín hiệu dừng.

Bên cạnh đó, chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung cũng khiến giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Nguồn cung bất động sản chưa đáp ứng được nhu cầu do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án - VARS nhận định.

Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, thay vào đó, đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực phân tích, lạm phát sẽ tác động mạnh đến diễn biến của thị trường bất động sản. Sự tác động sẽ diễn ra liên hoàn. Đó là thu nhập giảm do lạm pháp khiến người dân tiết giảm chi tiêu, đầu tư, quay về các kênh đầu tư an toàn. Cùng do tác động của lạm phát, xuất hiện xu hướng dịch chuyển đầu tư và thay đổi tiêu dùng đã thay đổi.

Theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, lạm phát tăng cao sẽ tác động tiêu cực nhiều hơn tích cực. Khi lạm phát tăng, giá cả sẽ tăng theo với tâm lý "té nước theo mưa" đẩy giá cả tăng; đồng thời, tâm lý "phòng thủ" cũng xuất hiện khiến người dân giảm bớt chi tiêu, dừng đầu tư.

"Nhìn về mặt tích cực thì giá bất động sản sẽ thực hơn. Nhiều người nghĩ đến việc mua bất động sản và cho rằng kinh tế suy thoái, thị trường chững là cơ hội mua vào. Bên cạnh đó, ở thời điểm lạm phát, bất động sản được đánh giá là một kênh tạm thời trú ẩn khi rủi ro để chờ thời. Thời điểm này chỉ thuận lợi cho đầu tư dài hạn, khó lướt sóng" - ông Lực nhận xét.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính chỉ rõ, quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm cùng với một số chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản khiến thị trường có thể lâm vào tình trạng hụt nguồn cung. Nỗi lo lạm phát khiến nhu cầu tích lũy tài sản gia tăng; trong đó có tài sản bất động sản khiến nhu cầu bất động sản đầu tư tăng trưởng, thúc đẩy mặt bằng giá tại một số phân khúc.

Trên thực tế, đối với thị trường nhà ở, quá nửa nguồn cung thuộc phân khúc căn hộ thấp tầng, đất nền trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Bởi vậy, bất động sản căn hộ có nhiều điều kiện để thiết lập mặt bằng giá mới những tháng cuối năm.

Lạm phát tiếp tục thúc đẩy người dân mua bất động sản để nắm giữ giá trị; trong đó đất nền và các căn hộ thấp tầng được ưu tiên. Bên cạnh đó là sự hồi phục kinh tế rõ rệt sau đợt càn quét của COVID-19 khiến tốc độ đô thị hóa bị gián đoạn suốt hai năm qua được phục hồi trở lại. Lượng dân cư đổ lên thành phố khiến nhu cầu c tăng lên một cách tự nhiên...

Trong khi đó, với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản thì khi đối mặt với nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu lại khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền.

Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng từ mức 40% hiện tại lên 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm cần thêm 70 triệu mét vuông nhà ở. Chưa kể, tại các đô thị lớn như Tp. Hồ Chí Minh hay Hà Nội mấy năm nay, thủ tục pháp lý cho các dự án bị ách tắc, nguồn cung nghẽn lại. Nhiều chủ đầu tư chọn rót vốn về các tỉnh lân cận phát triển dự án cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá đất leo thang.

Đầu tư bất động sản thường đem lại lợi nhuận cao, nhất là khi lãi suất tiền gửi tiết kiệm dù mới được điều chỉnh tăng gần đây nhưng vẫn thấp so với kỳ vọng thì bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, hiện tượng những cơn "sốt ảo" thời gian qua cũng sẽ thị trường "biến dạng".

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang chia sẻ, ghi nhận thực tế cho thấy, từ đầu năm 2022, làn sóng nhà đầu tư đổ về những địa phương phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An... hay khu vực vùng ven phía Nam như Đồng Nai, Long An, Bình Dương; thậm chí xa hơn như Bình Phước, Bình Thuận… để "săn" đất.

Đất đai là một loại hàng hoá nên cũng chịu tác động từ cung - cầu thị trường. Nguồn cung đất ngày một hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày một tăng, cho nên giá đất sẽ chỉ tăng, mà không giảm - ông Quang dự báo.

Từ nay đến năm 2025, dài hơn là đến năm 2030, được xem là thời của đầu tư công và nhiều nhà đầu tư đang áp dụng chiến lược bám theo các đại dự án đầu tư công, song cần lưu ý rằng, điểm đầu - điểm cuối chu kỳ thường được hưởng lợi nhiều nhất (ví dụ như với các tuyến cao tốc) và giá bất động sản có thể tăng từ 5-10%/năm.

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Văn Ngọc - Giám đốc RB Land cho rằng, nhà đầu tư cần ưu tiên lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, tránh trường hợp phán đoán sai chu kỳ đầu tư. Bởi có những dự án cần 5 năm để có được mức tăng giá tốt, trong khi dòng tiền nhà đầu tư không theo được và phải bán ra sớm, như vậy hiệu quả sẽ không cao - chuyên gia này đưa ra lời khuyên.