Kinh nghiệm đầu tư BĐS: Pháp lý hàng đầu

Vào buổi sáng một ngày đầu năm 2017 – thời điểm bất động sản Sài Gòn đang sốt từng ngày, tôi có giao dịch một căn nhà nằm trên con hẻm rất đẹp, thuộc Quận 12, TP.HCM. Căn nhà cấp 4, có diện tích 5m x 20m (100m2) ở vị trí dân cư đông đúc, hẻm cụt nhưng ô tô vô được.

Nhà có gác lửng, sạch sẽ và được chính chủ đang bị ngộp nợ ngân hàng rao bán là 1,7 tỷ đồng (nếu ở thời điểm hiện tại nó có giá khoảng 4,5 tỷ). Giá này tương đối hấp dẫn nên có thể xem xét. Nhà đang thế chấp vay ngân hàng 1 tỷ đồng, hiện cho thuê và chủ nhà không phải người địa phương. Điều kiện sơ bộ đầu tiên người bán đưa ra là người mua phải bỏ tiền để giải chấp ngân hàng trước công chứng sang tên.

Hình minh họa căn nhà cấp 4 có gác lửng (nguồn: sưu tầm)

Vì là “dân thổ địa”, lại đã từng mua bán nhiều căn nhà trong cùng khu vực, cho nên tôi nắm rõ thông tin và biết đây là khu vực an toàn, không vướng quy hoạch. Song, khi có thông tin sổ đỏ, tôi vẫn bật máy tính kiểm tra thông tin quy hoạch một lần nữa (chúng tôi thường có sẵn bản đồ quy hoạch hàng năm của quận, bản này chỉ là tham khảo bước đầu vì nó không được cập nhật thông tin quy hoạch thường xuyên, vậy nên không thể chính xác 100%). Sau khi thấy quy hoạch trên bản đồ an toàn. Một mặt đi khảo sát xem ngay thực địa, một mặt gửi thông tin qua người quen trong phòng công chứng, phòng tài nguyên môi trường để kiểm tra lần cuối.

Thông tin nhanh chóng được xác định quy hoạch an toàn, giấy tờ hợp pháp chính chủ, không có tranh chấp. Tuy nhiên, thông tin từ hệ thống công chứng quốc gia thể hiện chỉ trong năm 2017, nhà được công chứng đến 3 lần. Đầu năm công chứng ủy quyền, sau đó 3 tháng, nhà lại được công chứng tặng cho chủ hiện tại và cuối cùng nhà được công chứng thế chấp cho 1 ngân hàng trên Quận 5.

Khi đến thực địa, khu vực này trước đây được cho phép tách thửa, phân lô, nhà xây đúng giấy phép hoàn công, hàng xóm không biết chủ nhà là ai nhưng xác nhận nhà gần đây không xảy ra tranh chấp. Người thuê nhà có vẻ hợp tác với bên môi giới, vui vẻ cho xem nhà, cũng xác nhận đã thuê ở đây hơn 3 năm và chưa thấy tranh chấp hay có gì đó bất thường. Họ còn nói có nghe chủ dặn việc sẽ bán nhà và nhờ giúp đỡ cho việc người mua xem nhà. Ngoài ra cũng nghe phong thanh rằng có người của phía ngân hàng đến mấy lần để khảo sát và cho biết căn nhà có thể bị thu hồi vì đang thiếu nợ.

Vậy là có thể nói chỉ trong buổi sáng, với nhiều phương pháp nghiệp vụ, tận dụng các mối quan hệ, tôi đã xác định được căn nhà đúng chủ, giấy tờ hợp pháp, không nằm trong quy hoạch, có giá khởi điểm tốt, đặc biệt chủ nhà đang bị ngân hàng “dí nợ” nên rất cần bán… Đó là những tiền đề quan trọng cho một cuộc thương lượng tiềm năng với chủ nhà.

Đối với môi giới bất động sản, việc xác minh, định giá , đưa ra quyết định chính xác và nhanh chóng là rất quan trọng. Các quyết định tiền tỷ đôi khi chỉ được phép kết thúc trong ngắn hơn 1 ngày. Càng mất nhiều thời gian, bạn càng dễ đánh mất cơ hội mua được tài sản giá tốt nhất, khi các thông tin được lan truyền rộng rãi, đặc biệt trong những giai đoạn giá bất động sản đang sốt. Song, nếu non kinh nghiệm đầu tư bất động sản, quá nóng vội, bạn cũng rất dễ bị “chết” giá hoặc dính rủi ro pháp lý.

Có một sự thật hài hước là lúc giá bất động sản sốt thì cả cô bán rau, bác chạy xe ôm cũng vẫn có cơ hội trở thành “dân buôn đất”. Tuy nhiên, khi mọi chuyện trở nên trầm lắng hoặc gặp lúc thị trường đảo chiều thì rất ít người có thể sống sót an toàn và làm giàu được bền vững bằng “nghề buôn đất”. Nhiều người vì ham giàu nhanh hoặc ảo tưởng vào khả năng của mình mà khổ sở chịu cảnh trắng tay hoặc trở thành con nợ bất đắc dĩ của ngân hàng, thậm chí còn vướng vòng lao lý. Bởi đơn giản rằng, bất động sản là một trong những ngành lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro lớn.

Quay lại câu chuyện căn nhà, thường thì nhà đã được thế chấp ở ngân hàng là tương đối an toàn, vì bản thân ngân hàng khi nhận thế chấp, họ cũng rất cẩn thận trong vấn đề thẩm định tài sản. Mua nhà đang “cắm sổ” trong ngân hàng, người mua phải tự bỏ tiền ra giải chấp trước công chứng sang tên cũng thường xuyên diễn ra và rất an toàn nếu biết cách xử lý. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm, tôi thấy dù cùng hệ thống ngân hàng nhưng những phòng giao dịch trên các Quận trung tâm thường thẩm định các tài sản vùng ven sơ sài, không chính xác và hay cho vay lượng tiền rất cao (điều này có rất nhiều nguyên nhân).

Thêm nữa, tại sao tài sản đã sang tên chủ mới gần 1 năm rồi mà người thuê vẫn không biết, vẫn xác nhận 3 năm nay liên tục trả tiền thuê cho chủ cũ? Tại sao theo lịch sử công chứng 1 năm gần nhất thì cho thấy họ đã công chứng ủy quyền, sau đó mấy tháng lại làm hợp đồng cho tặng? Tại sao nhà thế chấp, vừa mới vay ngân hàng có mấy tháng mà đã không thể trả lãi đến mức ngân hàng phải phát mại? Thật ra những tình tiết rất nhỏ này nếu là người non kinh nghiệm đầu tư bất động sản thì rất dễ bỏ qua.

Bằng cách xâu chuỗi nhiều dữ kiện, tôi nhận thấy tài sản này chắc chắn đang gặp nhiều vấn đề rất nghiêm trọng về tranh chấp. Nhưng nếu biết cách xử lý thỏa đáng, đây cũng là cơ hội mua được với giá hời. Tôi quyết định hẹn gặp chủ nhà và nhận được câu trả lời là họ hiện đang ở Long An, không có mặt ở Sài Gòn. Hôm sau, tôi tìm đến một huyện gần cuối Long An, chủ nhà hẹn gặp tại quán cà phê mà không phải ở tư gia như tôi mong muốn. Chủ nhà là người đàn ông trung niên, sau khi giới thiệu, hỏi han xã giao xong, chủ nhà đưa tôi xem các giấy tờ pháp lý của căn nhà.

Không vòng vo, tôi “ngửa bài” luôn về những vấn đề căn nhà đang gặp phải, khẳng định anh ấy đang sai lầm khi che giấu thông tin và sẽ không bao giờ bán được căn nhà này nếu như sự thật bị lộ ra. Thấy tôi nói vậy, chủ nhà mới bắt đầu giãi bày toàn bộ câu chuyện pháp lý cực kỳ phức tạp của căn nhà anh đang đứng tên và rao bán. Không nằm ngoài những gì tôi hình dung, thì ra chủ cũ căn nhà này trước đây mua lô đất lớn, sau đó xây thành nhiều căn nhà cấp 4, rồi tách ra sổ riêng để bán. Thời điểm mới có bản vẽ mà chưa tách được sổ, chủ nhà bán vi bằng và viết giấy cam kết khi có sổ sẽ trả lại cho người mua sau đó.

Mấy năm sau khi nhà đất đã tách ra có sổ riêng, tất nhiên vẫn đứng tên chủ cũ, lẽ ra chủ cũ phải báo cho người mua, hủy vi bằng để sang tên sổ mới cho người ta như cam kết. Tuy nhiên, do nhiều lý do, chủ cũ liều lĩnh thế chấp sổ bên ngoài bằng cách công chứng ủy quyền, vay lãi cao đến 500 triệu, sau đó bỏ trốn mà không đóng lãi. Chủ đứng tên hiện tại cũng chính là bên cho vay, rất giận dữ khi phát hiện bị lừa, họ lập tức tự làm thủ tục tặng cho người thân theo giấy ủy quyền .

Theo lẽ thông thường, sau khi đã sang được tên rồi thì chủ mới có thể tranh chấp để đòi lại nhà với người đã mua vi bằng trước đó. Tuy nhiên, khi gặp nhau nói chuyện, chủ mua vi bằng trước đó phản đối dữ dội. Lúc này chủ mới được sang tên âm thầm thế chấp sổ để vay ngân hàng 1 tỷ, số tiền lớn gấp đôi đã bỏ ra cho vay trước đó. Có thể họ muốn mượn tay ngân hàng để dồn kẻ vay tiền và người mua vi bằng trước đó vào thế bất lợi (vì họ nghĩ chỉ có ngân hàng mới có cách giải quyết).

Chắc có thể sau một thời gian bị phía ngân hàng ép nợ vì không trả lãi, cảnh cáo các hậu quả nếu bị phát mãi nhà, hơn nữa cũng thấy không ổn vì sợ các vấn đề liên lụy pháp lý bất động sản nếu căn nhà bị ngân hàng phát mãi, nên chủ mới nhất (người đang đứng tên thế chấp) lại đổi ý, muốn bán lại cho 1 người khác, dồn tất cả rủi ro, tranh chấp cho 1 người thứ 4 sau ngân hàng!

Nghe xong, tôi giải thích rằng không bao giờ làm như cách này được. Thứ nhất, anh cho vay lãi rất cao so với quy định đã là sai. Người vay tiền đã bán nhà rồi lại tiếp tục ủy quyền giấy nhà để vay tiền, về bản chất là đang lừa đảo. Tuy nhiên, anh biết bị lừa rồi, lại tiếp tục thế chấp ngân hàng, rồi lại muốn bán tiếp cho người khác thì cũng chẳng đang lừa đảo đó sao?

Nếu bán nhà thành công, người mua sau cùng rất có thể sẽ được tòa án công nhận giao dịch hợp pháp (vì bản chất họ không biết mọi sự việc và mua bán hợp pháp theo thủ tục luật định). Nhưng những giao dịch trước đó, tòa án có thể tuyên là vô hiệu, nếu như xảy ra tranh chấp, kiện tụng. Một vấn đề nữa là rất có thể những hành vi lộn xộn của những người liên quan trước đó là vi phạm pháp luật hình sự…

Cuối cùng, tôi nói, nếu đồng ý chỉ nhận lại 550 triệu, nhiều hơn một chút số tiền đã cho vay trước đó thì tôi sẽ có cách dàn xếp cho tất cả mọi việc ổn thỏa, đúng luật và quan trọng là tất cả mọi người đều đồng thuận. Chủ nhà suy nghĩ một chút, chắc là dân làm ăn nên muốn chấm dứt sớm mọi chuyện, lại thấy hợp lý nên đồng ý. Tôi bắt tay thỏa thuận hợp tác với chủ nhà, không quên xin số điện thoại, địa chỉ của các bên liên quan.

Hôm sau, tôi gọi điện hẹn gặp người chủ đang cầm giấy tờ vi bằng căn nhà. Thật bất ngờ là ông chủ này gặp tôi là nói chuyện ngay với tư cách đang bán căn nhà trên theo dạng vi bằng, vì cứ nghĩ tôi là người cần mua. Thì ra ông chủ này khi biết mọi việc, thấy ngày càng ở thế bất lợi, thay vì nhờ đến pháp luật xử lý thì lại rao bán nhà theo dạng vi bằng hòng muốn đẩy sự phức tạp, rủi ro sang cho người khác. Đó là lý do người thuê nhà vui vẻ cho người mua xem nhà thoải mái.

Khi tôi hỏi xem giấy tờ và giá căn nhà vi bằng định bán. Chủ nhà chốt 1 tỷ, giá này cao gấp đôi so với giá trong giấy vi bằng chủ cũ mua cách đây 5 năm. Sau khi xem xét các giấy tờ, tôi hỏi rằng chủ nhà có biết căn nhà đã có giấy chứng nhận và đã bán sang tên cho người khác? Chưa hết, giấy tờ căn nhà này đang thế chấp một khoản vay lớn trong ngân hàng?

Lúc đầu, chủ nhà nói mình không biết, chỉ biết mua vi bằng thì giờ lại bán lại theo kiểu vi bằng. Tuy nhiên, tôi nói thẳng là đã gặp gỡ tất cả các bên liên quan, cứng rắn khẳng định chủ nhà đã biết tất cả và đang cố tình bán nhà vi bằng không hợp pháp. Tôi cũng phân tích những rủi ro pháp lý của căn nhà. Khuyên chủ nhà không nên làm cho tình hình rối thêm, cũng hãy hiểu mình đang ở thế bất lợi.

Giả sử vì người mua không biết, chủ nhà có bán thành công căn nhà đang tứ bề tranh chấp này theo dạng vi bằng thì chắc chắn khi phát hiện ra, người mua cũng chẳng bao giờ chịu ngồi im. Họ sẽ phản ứng rất dữ dội, thậm chí bằng cả đơn tố cáo hình sự. Kể cả nhẹ nhàng nhất là họ khởi kiện trong 1 vụ án dân sự thì tất nhiên tòa án chắc chắn sẽ tuyên 2 hợp đồng mua bán vi bằng là vô hiệu. Lúc này các bên có trách nhiệm nhận và hoàn tiền. Chủ nhà sẽ phải trả tiền cho người mới mua và chờ đợi tiền trả lại của một người đang vỡ nợ!

Chủ nhà nghe xong mặt mềm như bún. Đúng lúc, tôi đưa ra lời đề nghị rất hợp lý, rằng hãy chấp nhận nhận lại 600 triệu đồng và chỉ cần nộp lại giấy vi bằng, ký giấy không tranh chấp, mọi việc còn lại tôi sẽ lo. Thật ra số tiền này là rất thiệt thòi cho 1 khoản đầu tư 500 triệu đã hơn 5 năm. Tuy nhiên, vẫn là quá may mắn so với việc tiếp tục làm rối mọi việc nên khi mình đang ở thế bất lợi.

Chủ nhà nói cần suy nghĩ và hẹn sẽ trả lời vào buổi tối.

Buổi tối, không nằm ngoài dự đoán, chủ nhà gọi điện chấp thuận phương án của tôi. Theo các thông tin có được, tôi soạn 3 văn bản thỏa thuận giữa tôi với các bên (chủ đầu, chủ mua vi bằng và chủ cho vay tiền đang đứng tên cuối). Theo đó, tôi đồng ý bỏ tiền ra xóa thế chấp cùng với chủ cuối (chủ này cầm của ngân hàng 1 tỷ đồng, trừ đi 550 triệu như thỏa thuận rồi nên phải bỏ ra thêm 450 triệu nữa, phần lãi, phạt quá hạn, phạt trả trước… đều do tôi chịu trách nhiệm). Chủ này tất nhiên phải trả lại giấy vay tiền của chủ đầu, hợp tác hoàn thiện hồ sơ sang tên cho tôi sau đó.

Với chủ mua vi bằng, phải đồng ý trao lại toàn bộ giấy tờ vi bằng, ký giấy không tranh chấp, giấy bàn giao nhà và sẽ nhận được 600 triệu như thỏa thuận.

Với chủ đầu, người đã bán vi bằng rồi lại vẫn dùng giấy tờ căn nhà để ký giấy vay tiền. Chủ này cực kỳ sai trái, bí quá làm liều và chắc chắn cũng đang rất lo sợ những hành vi sai trái của mình, nên tôi có một văn bản yêu cầu chấp nhận không tranh chấp và sẽ nhận lại được giấy ký vay tiền trước đó mà không phải trả nợ. Hôm sau, tôi tìm gặp được gia đình của chủ đầu. Người này vỡ nợ đang bỏ trốn. Sau khi nghe tôi trình bày và nêu rõ cách giải quyết sẽ có lợi cho gia đình, tôi cũng nói nên những rủi ro pháp lý mà chủ đầu gặp phải nếu không hợp tác với tôi để giải quyết. Sau khi để lại số điện thoại, tôi ra về mà không quên căn dặn họ sớm tìm cách liên lạc.

Chỉ sau hơn 1 giờ đồng hồ, khi đang trên đường về, tôi đã nhận được cuộc điện thoại đồng ý hợp tác của chủ đầu.

Vậy là mọi việc coi như đã xong. Ngay hôm sau, tôi cùng chủ cuối đứng tên đi gặp phía ngân hàng. Các bên thống nhất số tiền, thời gian và cách thức giải chấp để lấy sổ ra. Tất nhiên, để tránh rủi ro, các thủ tục giải chấp, công chứng và trả tiền thu giấy tờ vi bằng của chủ thứ 2 đều được làm đồng bộ cùng một lúc.

Tổng số tiền tôi phải bỏ ra gồm: gần 650 triệu cho phía ngân hàng (đã bao gồm cả tiền lãi, phạt quá hạn, phí…) + 600 triệu cho chủ vi bằng thứ 2 + khoảng 50 triệu thuế, phí môi giới… Tổng số tiền khoảng 1,3 tỷ.

Khi đã hoàn thành thủ tục công chứng sang tên, tôi gọi điện cho chủ đầu yêu cầu đến lấy lại giấy vay tiền ngày trước đã ký. Vợ chồng họ đến với vẻ mặt biết ơn và vui vẻ ký xác nhận cam kết không tranh chấp.

Vậy là sau một tuần vất vả lao động đấu trí, kết quả nhận được là 400 triệu tiền lời, tất nhiên, hoàn toàn không tệ. Thật ra đây cũng chưa phải là “ca khó” nhất mà bản thân đã từng gặp, nhưng tôi rất vui là vì một lần nữa mình lại vượt qua được những khó khăn trong nghề. Thêm nhiều kinh nghiệm thực chiến quý báu.

Vượt qua khó khăn trong nghề nhờ pháp lý vững vàng (nguồn: sưu tầm)

Ở một góc độ nào đó, bản thân cũng đã giúp giải tỏa được một rủi ro khá lớn cho nhiều người. Vì sẽ chẳng biết chuyện gì sẽ xảy ra nếu như một người nào đó phải đi vay mượn hoặc dùng tiền tiết kiệm cả đời mà vô tình mua phải căn nhà đang tứ bề tranh chấp như thế.

Nhà đất ở Việt Nam luôn là một tài sản rất lớn, đôi khi là thành quả của cả một đời người. Trong khi đó các quy định chồng chéo hoặc khác nhau tùy vào địa phương sẽ khiến nhiều người bối rối khi tìm hiểu các quy định, điều kiện khi thực hiện thủ tục mua bán. Đặc biệt, một bộ phận lớn người dân do nôn nóng, thiếu hiểu biết nên đã vô tình hoặc cố ý làm sai.

Vì vậy, khi có nhu cầu về bất động sản, nếu chưa đủ kiến thức, kinh nghiệm, bạn hãy thật thận trọng trong tất cả các giao dịch. Cách tốt nhất để tránh rủi ro là nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia hoặc những người có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt là người thông thạo trong khu vực địa bàn thì càng tốt.

Nguồn: FB Cà phê Lộc Vừng