Khủng hoảng dòng tiền bất động sản: Lỗi do ai?

Nhiều chuyên gia và doanh nhân cho rằng, nguyên nhân chính đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào cuộc khủng hoảng nghiêm trọng như hiện nay là do sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, mở rộng quy mô đầu tư quá nhanh chóng, dàn trải.

Tiên trách kỷ - Hậu trách nhân!

Có rất nhiều lý do được đưa ra để giải thích cho sự khủng hoảng dòng tiền mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt. Đó là sự ách tắc nguồn cung do yếu tố pháp lý, việc thắt chặt tín dụng, trái phiếu bất động sản từ Chính phủ hay sự trầm lắng của thanh khoản khiến các dự án không bán được hàng...

Tuy nhiên, theo ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Khối dịch vụ xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, nguyên nhân sâu xa nhất dẫn đến những khó khăn của doanh nghiệp hiện nay lại nằm trong chính nội tại của họ và quá trình phát triển trước đó.

Ông Khang cho rằng, thị trường bất động sản đã trải qua chu kỳ tăng trưởng nhanh chóng giai đoạn 2015– 2020, nhờ tích lũy từ giai đoạn trước và môi trường lãi suất ổn định ở mức thấp. Điều này cho phép người mua nhà và các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại dễ dàng để đầu tư dự án.

Đây là tiền đề để thị trường bùng nổ thanh khoản. Cùng với đó, các doanh nghiệp cũng nhanh chóng mở rộng quy mô, tăng mạnh số lượng dự án phát triển.

Song, việc sử dụng đòn bẩy tài chính diễn ra trong thời gian dài và liên tục để phục vụ việc đầu tư cùng lúc một số lượng dự án lớn đã làm thu hẹp khả năng trả nợ và tái cấp vốn của doanh nghiệp. Trong bối cảnh hiệu quả triển khai dự án và quay vòng dòng tiền không đạt kỳ vọng, áp lực dòng tiền và khả năng trả nợ đã ngày càng đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế cho thấy, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp đã suy giảm từ cuối năm 2021, đầu năm 2022 và chỉ trầm trọng hơn vào cuối năm 2022 khi việc tăng lãi suất và kiểm soát trái phiếu được ban hành.

Mặt khác, ngay khi lãi suất tăng mạnh vào nửa cuối năm 2022, thanh khoản trên thị trường đã lập tức giảm, việc bán hàng của các dự án gặp khó khăn hơn cả thời điểm dịch bệnh.

Theo ông Khang, trong điều kiện hoạt động kinh doanh bình thường, nếu không có quá nhiều yếu tố bất lợi, doanh nghiệp vẫn có thể xoay sở được nhưng dịch bệnh, sau đó là việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu... đã làm trầm trọng thêm những khó khăn này, đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào thế trở tay không kịp.

Đồng quan điểm, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam cũng cho rằng, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua đã phát triển, đầu tư quá nhanh, quá dàn trải mà chưa tính toán kỹ lưỡng đến hiệu quả của việc đầu tư dự án.

Nhiều doanh nghiệp xác định sai hướng phát triển, sai phân khúc sản phẩm, chưa đánh giá, nhận định đúng về thị trường và quản trị rủi ro.

Trong khi đó, các doanh nghiệp lại sử dụng dòng vốn vay nợ quá nhiều. Giai đoạn năm 2020-2021, lãi suất thấp, điều kiện vay dễ, người dân đổ tiền vào bất động sản khiến thị trường phát triển rất sôi động, giá bất động sản được đẩy lên một mặt bằng giá mới. Cùng với đó, các điều kiện phát hành trái phiếu được nới lỏng đã làm một lượng tiền rất lớn được đổ vào doanh nghiệp để mua, phát triển dự án, trả nợ ngân hàng...

Một vài doanh nghiệp còn huy động vốn vay của người dân bằng hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán bất động sản nhưng thực chất là các hợp đồng vay với lãi suất cao gấp đôi lãi suất ngân hàng. Nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản thế chấp toàn bộ cổ phiếu để làm tài sản đảm bảo cho việc vay tiền mua dự án, phát hành trái phiếu....

Như vậy công suất, mức độ sử dụng đòn bẩy ở nhiều doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản là rất lớn. Khi thị trường có biến động, doanh nghiệp lập tức rơi vào khó khăn.

Hiện các doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình thế rất bế tắc do cả bốn kênh huy động vốn từ trái phiếu, ngân hàng, thị trường chứng khoán và khách hàng, nhà đầu tư đều "kẹt cứng". Các doanh nghiệp đang đứng trước cuộc khủng hoảng lớn nhất từ trước đến nay.

"Căn nguyên của thực trạng này trước hết đến từ chính sai lầm của họ trong phát triển, sau đó mới đến các yếu tố khách quan bên ngoài. Tiên trách kỷ - hậu trách nhân", ông Cần nhấn mạnh.

Trước đó, tại hội nghị trực tuyến về tín dụng bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cũng nhận định, việc phát triển, mở rộng quá nhanh về quy mô, số lượng các dự án, có những doanh nghiệp triển khai hơn 50 dự án cùng lúc, chính là nguyên nhân khiến họ gặp khó khăn về dòng tiền khi thị trường rơi vào trầm lắng.

Bà Hồng cho rằng, các doanh nghiệp trong mảng kinh doanh của mình dù lớn hay nhỏ, nhất là những doanh nghiệp sử dụng vốn vay nhiều, cần hết sức chú trọng việc quản trị dòng tiền để tránh rủi ro.

Cần chấp nhận đau đớn để "sửa sai"

Mới đây, tại hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cho rằng, trước những khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các vướng mắc do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả.

Bên cạnh việc trông chờ giải pháp từ Chính phủ, doanh nghiệp cần cơ cấu lại các phân khúc, đưa ra mức giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa lợi ích giữa các bên.

"Lúc làm ăn có lãi cần bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng mà phải góp phần vì cái chung", Thủ tướng nhấn mạnh.

Bàn về giải pháp gỡ khó cho doanh nghiệp, theo ông Cần, doanh nghiệp bất động sản cần chấp nhận "đau đớn" để sửa sai. Trước hết là hạ giá bán sản phẩm, chấp nhận bán bớt các tài sản hiện có để trả bớt nợ, giám bớt gánh nặng trả lãi ngân hàng, các nhà đầu tư, đáo hạn trái phiếu.

Cùng với đó là cơ cấu lại sản phẩm, lựa chọn các phân khúc phát triển phù hợp với nhu cầu thực của thị trường, hợp tác với các nhà đầu tư có tiềm lực để cùng chia sẻ lợi nhuận, phát triển dự án.

Nói rõ hơn về vấn đề này, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cũng cho rằng, việc giảm giá bán sẽ là một trong những yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp bất động sản khơi thông được dòng vốn.

Theo ông Tuyển, sau một thời gian thị trường tăng trưởng, giá một số bất động sản đang ở mức cao, khó có thể giảm trong tương lai, nhất là ở thị trường sơ cấp. Nguyên nhân là do giá được hình thành từ 5 cấu thành chính: Tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng/xây dựng, chi phí vốn, lợi nhuận gộp của chủ đầu tư.

Trong khi đó, yếu tố tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất sẽ tăng do sắp tới khung giá đất sẽ tính theo giá thị trường, việc này sẽ khiến việc giải phóng mặt bằng khó khăn hơn và chi phí cao hơn.

Bên cạnh đó, việc tính tiền sử dụng đất sẽ tăng do căn cứ vào nền giá thị trường hiện nay không phải là thấp. Yếu tố chi phí hạ tầng/xây dựng cũng sẽ tăng do lạm phát và nguyên vật liệu đầu vào ko giảm đi. Ngoài ra, chi phí vốn chắc chắn tăng do thời gian triển khai dự án lâu và lãi vay đang cao.

Theo ông Tuyển, chỉ còn yếu tố lợi nhuận gộp của chủ đầu tư có thể giảm được. Tuy nhiên, nếu giảm lợi nhuận, các chủ đầu tư sẽ rất vất vả và lợi nhuận sẽ rất mỏng.

"Lúc này, đòi hỏi các chủ đầu tư phải quản trị rất tốt, phải cạnh tranh nhau rất khốc liệt. Thậm chí phải đau xót bán lỗ đi một vài dự án để cứu những dự án còn lại. Bởi, để khách hàng thấy có động lực xuống tiền thì các chủ đầu tư phải chấp nhận đưa ra một mức giá rất hấp dẫn. Hoặc có thể đóng bảng hàng không bán, chờ thị trường tốt hơn, tùy thuộc vào sức khỏe nội tại của doanh nghiệp", ông Tuyển nhận định.

Dẫn số liệu thống kê hiện nay, Chủ tịch BHS Group cho rằng, hiện có khoảng 14 triệu tỷ đồng đang được gửi trong hệ thống ngân hàng. Trong đó, lượng tiền từ khách hàng cá nhân khoảng 8 triệu tỷ đồng, còn lại là của doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng.

Như vậy, không phải các nhà đầu tư đang không có tiền mà là họ đang chưa muốn xuống tiền vào thị trường. Nếu khơi thông được một phần số tiền gửi đó vào bất động sản sẽ rất tốt cho thị trường, chưa kể vốn vay thêm. Những gói tín dụng hơn trăm ngàn tỷ đang được đề xuất hiện nay cũng rất tốt, nhưng không thấm vào đâu so với cơn khát vốn của doanh nghiệp và chưa làm cho khách hàng cảm thấy thực sự hào hứng.

Do đó, lòng tin của hàng triệu khách hàng luôn mạnh hơn các nguồn lực khác. Họ cần pháp lý rõ ràng, lãi suất hạ thấp và giá cả hấp dẫn. Quan trọng nhất vẫn là giải quyết được bài toán của khách hàng. Chỉ khi khách hàng sẵn sàng xuống tiền, khi đó mọi nút thắt của thị trường bất động sản và doanh nghiệp mới được tháo gỡ, ông Tuyển nhấn mạnh.