Không còn chuyện "mua đâu thắng đó"

Sau nhiều năm hưởng lợi từ các cơn sốt quy hoạch, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Dòng tiền đầu tư ngày càng ưu tiên pháp lý, khả năng khai thác và dòng tiền thực thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nguồn cung dần cải thiện nhưng hành vi nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể. Theo các chuyên gia, bất động sản bước sang chu kỳ mới, nơi hạ tầng, pháp lý và khả năng tạo dòng tiền trở thành yếu tố quyết định.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cơ cấu giao dịch thị trường đang thay đổi mạnh. Căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 từng chiếm 7% giao dịch năm 2023 đã biến mất trên thị trường sơ cấp từ 2024. Tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) giảm từ 48% năm 2023 xuống 26% quý I/2026, trong khi phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) tăng từ 28% năm 2025 lên 53% quý I/2026. Hành vi người mua cũng thay đổi: thay vì theo tâm lý đám đông, khách hàng hiện đánh giá kỹ chất lượng sản phẩm, tính pháp lý và khả năng khai thác thực tế.

Dòng vốn dịch chuyển sang chiến lược thận trọng

CEO FIDT Ngô Thành Huấn cho rằng dòng tiền trên thị trường không suy giảm mà đang dịch chuyển sang cách đầu tư thận trọng hơn. Trong giai đoạn 2013-2015, nhà đầu tư chỉ cần mua đất ở khu vực mới phát triển là gần chắc chắn có lãi mà không quan tâm hạ tầng hay mật độ dân cư. Hiện nay, khách hàng không chỉ hỏi giá có tăng mà còn quan tâm yếu tố nền tảng như khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy, khả năng cho thuê và tìm người mua lại. Điều này cho thấy nhà đầu tư đã trưởng thành hơn trong lựa chọn bất động sản.

Giá trị sử dụng thực trở thành ưu tiên

Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing Trần Quang Trung nhấn mạnh thời kỳ đầu tư theo phong trào đã chính thức khép lại. Nhà đầu tư cần rà soát danh mục tài sản, xác định nên tiếp tục nắm giữ hay bổ sung, với chiến lược dài hạn dựa trên dữ liệu thay vì cảm tính. Quy hoạch hạ tầng là yếu tố quyết định dòng tiền: các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng và cây cầu mới sẽ tiếp tục tạo giá trị. Chỉ những khu vực có hạ tầng thực sự được triển khai mới có dư địa tăng giá bền vững.

Năng lực chủ đầu tư và pháp lý là điều kiện bắt buộc

Ông Trần Quang Trung nhấn mạnh nhà đầu tư cần đánh giá kỹ năng lực chủ đầu tư không chỉ ở tiến độ xây dựng mà còn chất lượng hoàn thiện, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và vận hành tiện ích. Tuân thủ pháp luật và bảo đảm pháp lý hiện nay đã trở thành điều kiện bắt buộc, không còn là lợi thế cạnh tranh. Thị trường cũng không còn chấp nhận những dự án chỉ bán bằng lời hứa hay kỳ vọng tương lai.

Hội tụ tiêu chí lựa chọn giữa các nhóm nhà đầu tư

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, cho rằng dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ, tiêu chí lựa chọn bất động sản đang hội tụ về một điểm: tài sản phải hình thành không gian sống thực sự, có cư dân, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác lâu dài. Trong nửa cuối năm 2026 có thể sẽ không xuất hiện những đợt tăng giá nóng như chu kỳ trước. Thay vào đó, thị trường vận hành theo hướng ổn định, minh bạch và chọn lọc hơn.

Những bất động sản có giá trị sử dụng thực, gắn với hạ tầng, pháp lý đầy đủ và khả năng tạo dòng tiền được kỳ vọng sẽ trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư trong chu kỳ phát triển mới. Sự chuyển dịch này phản ánh sự trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam khi nhà đầu tư không còn chỉ dựa vào dự báo giá mà xem xét kỹ lưỡng các yếu tố cơ bản của tài sản.