Khơi thông thị trường bất động sản: Sốt sắng bộ ba “N-D-N”

Kể từ nửa cuối năm 2018, thị trường kinh doanh bất động sản bắt đầu xuất hiện dấu hiệu suy giảm nguồn cung. Từ đó đến nay, nguồn cung sản phẩm trên toàn thị trường giảm nhanh và suy yếu hẳn. Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần họp khẩn, chỉ đạo sốt sắng nhằm hỗ trợ “khơi thông” thị trường bất động sản. Ba Luật quan trọng đối với thị trường kinh doanh bất động sản cũng nhanh chóng được Quốc hội thông qua.

Tuy nhiên, để áp dụng và vận hành ba Luật này một cách thông suốt từ trung ương đến địa phương vẫn cần nhiều thời gian, trước mắt cần rõ ràng và chi tiết các thông tư, nghị định hướng dẫn các luật liên quan...

Không thể “trên nóng – dưới lạnh”: Cứ từ từ...

Nhiều ý kiến của các chuyên gia kinh tế - bất động sản cho rằng, sự tích cực của việc sớm triển khai ba luật quan trọng đối với thị trường bất động sản (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) vào ngày 01/08 tới đây sẽ tạo hiệu ứng tích cực giúp cho thị trường bất động sản “khơi thông” và phát triển ổn định. Tuy nhiên, vẫn còn khá sớm để khẳng định rằng thị trường sẽ phát triển ổn định trong những tháng cuối năm 2024.

Câu chuyện pháp lý bất động sản và khơi thông dòng tiền triển khai dự án đối với các chủ đầu tư gần như rơi vào... “ngõ cụt”. Vì sao như thế? Dự án bất động sản phụ thuộc rất lớn vào tư duy triển khai dự án của các chủ doanh nghiệp. Nếu như trước đây, các chủ đầu tư có thể huy động vốn dựa vào “khe hở” của Luật kinh doanh bất động sản thì giờ đây là không thể. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và mới đây là Luật kinh doanh bất động sản năm 2024 nhấn mạnh không cho phép mua bán hay chuyển nhượng dự án bất động sản khi chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế sử dụng đất đối với nhà nước.

Dựa vào thực tế hiện nay, thị trường bất động sản tại Việt Nam có rất nhiều dự án bất động sản đã và đang ách tắc nghĩa vụ thuế sử dụng đất. Một phần xuất phát từ cơ chế của các cơ quan thực thi pháp luật. Gần đây, hoạt động thay đổi hay luân chuyển nhân sự lãnh đạo địa phương và các bộ, ban, ngành liên tiếp diễn ra nhằm phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế bền vững của đất nước, điều này rất ý nghĩa và thể hiện rõ nét đường lối lãnh đạo đúng đắn của Đảng và Nhà nước.

Tuy nhiên, một số cán bộ bị cách chức, bị kỷ luật thuyên chuyển công tác hay thậm chí bị khởi tố, tạm giam vì liên quan đến những sai phạm trong lĩnh vực quản lý đất đai đã trở thành yếu tố khiến cho các lãnh đạo được thay thế “quan ngại” khi đưa ra quyết định. Đề cập đến tình trạng một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức né tránh, đùn đẩy công việc, thiếu trách nhiệm trong thực thi công vụ, trong báo cáo vừa gửi đại biểu Quốc hội, bổ sung, làm rõ một số vấn đề về thực hiện nghị quyết của Quốc hội thuộc lĩnh vực Nội vụ, Bộ trưởng Nội vụ Phạm Thị Thanh Trà cho biết, đây là thực trạng xảy ra ở một số bộ, cơ quan, địa phương và một bộ phận cán bộ, công chức, trong đó có cả cán bộ lãnh đạo, quản lý.

Thị trường bất động sản được phục hồi hay không phụ thuộc rất lớn vào sự quản lý, quyết tâm và sốt sắng của các cơ quan thực thi pháp luật. Có thể nói, đây là nhân tố quan trọng trong bộ ba liên kết: “N-D-N” (Nhà nước, Doanh nghiệp và Ngân hàng).

Khơi thông thị trường bất động sản giúp tăng trưởng kinh tế bền vững

Thị trường bất động sản là “mắc xích” quan trọng đối với sự phát triển kinh tế cả nước. Theo Tổng cục thống kê ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản chiếm đến 10% GDP cả nước trong những năm gần đây. Đầu tư và kinh doanh bất động sản là ngành nghề quan trọng trực tiếp và gián tiếp bổ trợ các ngành nghề khác phát triển bền vững: xây dựng, du lịch, lưu trú - ăn uống, công nghiệp chế biến chế tạo, tài chính - ngân hàng... Tuy nhiên, trong 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản luôn rơi vào tình trạng trầm lắng và vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi đáng kể.

Cần nói thêm, một khi thị trường bất động sản được khơi thông cũng sẽ giải quyết triệt để được nhu cầu việc làm của hàng trăm ngàn môi giới bất động sản và hàng triệu lao động của các ngành phụ trợ khác. Mặc dù, Đảng và Nhà nước ta đã và đang rất quan tâm hỗ trợ giúp doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản tháo gỡ những khó khăn, thách thức tồn tại. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi vẫn phụ thuộc vào “nội tại” doanh nghiệp. Có thể thấy qua những điểm lưu ý quan trọng như sau:

Thứ nhất: Tư duy triển khai dự án và cách làm cũ không còn phù hợp.

Luật Đất Đai và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024 có hiệu lực sẽ hạn chế và triệt tiêu những chủ đầu tư không có năng lực tài chính. Hanh vi đầu cơ “chộp giật” nhằm hưởng chênh lệch “địa tô” của các chủ đầu tư không còn diễn ra và biến mất hoàn toàn khỏi thị trường. Bên cạnh đó, hoạt động đấu thầu công khai cũng sẽ góp phần loại bỏ các hình thức “đi đêm” của các chủ đầu tư và các cán bộ công quyền biến chất.

Thứ hai: Không còn dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay bất động sản

Nhiều dự án sẽ khó tiếp cận nguồn vốn vay triển khai dự án nếu như chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan quản lý nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu khiến cho các dự án bất động sản của các chủ đầu tư không có nguồn lực tài chính bị ách tắc trong suốt thời gian qua.

Thứ ba: Nghiêm cấm tuyệt đối hành vi huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mua/bán hay chuyển nhượng sản phẩm hình thành trong tương lai.

Thứ tư: Siết chặt thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đây là kênh huy động vốn quan trọng đối với các dự án của chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong thời gian tới kênh huy động vốn này không còn phát huy tác dụng như trước đây.

Thứ năm: Các cấp chính quyền và thị trường ưu tiên phát triển dự án có nhu cầu ở thật.

Một trong những quan điểm sai lầm của các chủ đầu tư là chọn những phân khúc không có nhu cầu ở thật, phân khúc cao cấp trở lên với giá bán “không tưởng”, hy vọng lợi nhuận thu về cao chót vót. Với giá bán quá cao, không tiệm cận mặt bằng chung của thị trường, các chủ đầu tư sẽ cần rất nhiều thời gian để người mua “hấp thụ” được hết sản phẩm của mình. Thời gian đó đủ khiến cho chi phí tài chính (lãi vay ngân hàng) ăn mòn phần lợi nhuận mà họ mong muốn.

Tựu trung lại, khi ba Luật quan trọng của thị trường bất động sản (Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở) có hiệu lực thi hành sẽ là “chất xúc tác” quan trọng nhằm thúc đẩy và khơi thông thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và kỳ vọng phục hồi nhanh chóng hơn trong thời gian ngắn tới đây...

Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu

FILI