Khoản chênh ngoài hợp đồng ‘nuốt’ hàng tỷ đồng của người mua chung cư Hà Nội

Thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến một kịch bản “lặp đi lặp lại”: quỹ căn hạn chế, người mua phải trả chênh cả tỷ đồng để sở hữu căn hộ, tạo ra cơn “sốt ảo” trong khi phần lớn giao dịch là lướt sóng.

Một dự án mới tại khu đô thị ở Hà Đông với hơn 300 căn hộ vừa ra hàng cuối tháng 12 đã nhanh chóng được thông báo “cháy hàng”. Anh Tuấn, nhà đầu tư tại phường Dương Nội, cho biết dù “chầu chực đêm hôm” cũng không lấy được suất mua, nên phải chuyển sang thị trường thứ cấp.

Ở quỹ căn hai phòng ngủ, môi giới chào giá từ 13-15 tỷ đồng, tùy diện tích 111-135 m². Một số căn diện tích lớn 265 m² có giá hơn 30 tỷ đồng, tương đương 114 triệu đồng/m². Dù báo hết hàng, khách vẫn có thể mua nếu trả mức chênh 2-4 tỷ đồng “ngoài hợp đồng” cho chủ nhà.

Một số suất mua được gọi là “suất ngoại giao” dành cho cán bộ, nhân viên chủ đầu tư. Khách phải giao dịch bằng giấy viết tay hoặc lập vi bằng, vì chủ đầu tư giới hạn chuyển nhượng nhóm khách nội bộ. Các căn bán lại từ cư dân cũng được “thổi giá” vài tỷ đồng.

“Dù đã xác định mất tiền chênh mới lấy được căn, tôi không ngờ khoản này cao như vậy, nên bỏ ý định đầu tư,” anh Tuấn chia sẻ.

Phổ biến và tiềm ẩn rủi ro

Tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp khiến người mua phải chấp nhận “phí chênh” từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Các dự án mới liên tục được quảng cáo “cháy hàng” ngay sau mở bán, tạo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) cho khách.

Đầu tháng 12, hai tòa tháp tại Đan Phượng cũng “cháy hàng” trong 60 phút, dù tổng cộng hơn 600 căn. Giá chênh cho quỹ căn hai phòng ngủ dao động 500-600 triệu đồng nếu mua lại từ khách trước. Mức chênh còn tăng cao hơn nếu chọn căn có vị trí đẹp.

Bộ Xây dựng trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ cho biết nhiều sàn giao dịch và môi giới đã đẩy giá, thu “tiền chênh” 5-20% so với giá gốc. Khoản này không cố định, phụ thuộc vào “nhiệt” của thị trường.

Theo khảo sát của VnExpress, ở nhiều dự án “điểm nóng”, nhà đầu tư lướt sóng bắt đầu giảm tiền chênh. Một số căn hộ đã được thanh toán 15% còn giảm tiền chênh từ 400-500 triệu xuống 100-200 triệu, thậm chí bán bằng giá hợp đồng để đảm bảo tiến độ đóng tiền.

Chiêu trò tạo “sốt ảo”

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, lý giải: khi lượng booking quá nhiều so với số căn thực có, môi giới tung ra khoản chênh tạo tâm lý khan hiếm, thúc đẩy các giao dịch sang tay nhanh.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên nhận định: “Lượng booking lớn, khoản chênh cao chưa chắc phản ánh nhu cầu thực. Chiêu trò này chủ yếu tạo FOMO để lôi kéo nhà đầu tư lướt sóng, rủi ro thuộc về người mua sau, vì tiền chênh không ràng buộc pháp lý.”

Trong bối cảnh dự án mới liên tiếp ra mắt, nhà đầu tư lướt sóng sẽ gặp áp lực thanh khoản. Khi nguồn cung đa dạng hơn, tâm lý FOMO không còn giúp sang tay dễ dàng.

Theo CBRE, Hà Nội có thể đón 11.100 căn hộ mới trong quý IV/2025, nâng tổng số căn mở bán cả năm lên hơn 32.300 căn, cao hơn đỉnh năm ngoái. Dự báo giai đoạn 2026-2027, mỗi năm sẽ có hơn 33.000 căn mới. Nguồn cung đa dạng giúp phân khúc 50-60 triệu đồng/m² trở lại.

Tại hội nghị tổng kết năm 2025, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cũng thừa nhận giá nhà tăng nhưng “chưa phản ánh đúng giá trị thực” do hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ. Bộ sẽ nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để kéo giảm giá trong bối cảnh thị trường nóng sốt.