Khó xác định giá đất theo giá thị trường

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có tới hơn 50% dự án bất động sản (BĐS) đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường.

Khó khăn

Thông kê của Bộ Xây dựng cho biết, năm 2022, các dự án BĐS mới được cấp phép giảm mạnh so với năm 2021, khiến nguồn cung BĐS tiếp diễn hạn chế trong năm 2023, nguồn cung chủ yếu hiện nay đang giao dịch trên thị trường là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán trước. Quý I/2023, nguồn cung về nhà ở thương mại trong cả nước vẫn có xu hướng giảm so với quý IV/2022.

Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung là do nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất khó xác định đâu là giá "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án), cộng với những khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch, đầu tư, nhà ở, đất đai...

Riêng những khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội (NOXH), Bộ Xây dựng quy định chủ đầu tư dự án NOXH không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng, nhưng chủ đầu tư muốn được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính. Thủ tục này kéo dài tới 1 - 2 năm, khiến không ít doanh nghiệp e ngại làm NOXH.

Bên cạnh đó, quỹ đất phát triển NOXH theo quy định của Luật Nhà ở, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội với tỷ lệ 20%, dẫn đến việc hầu hết các địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển NOXH độc lập; đồng thời, dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình phát triển nhà ở của các địa phương, cũng như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị... Thực tế này cũng ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở tại các địa phương hiện nay.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chuẩn bị lấy ý kiến toàn dân tại kỳ họp Quốc hội sắp tới, Chính phủ tiếp tục quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Dự thảo đã bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025, các địa phương có thời gian từ khi Luật có hiệu lực thi hành đến ngày 31/12/2025, đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu của Luật.

Theo TS. Nguyễn Hữu Dũng (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân), cần phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường”. Thực tế cho thấy, nhiều giao dịch trên thị trường nhà đất dễ bị “thổi giá” khi bán hoặc làm thấp giá khi trả thuế thu nhập. Vì thế, giá giao dịch ghi nhận tại bộ phận một cửa tại các địa phương không phản ánh chính xác giá thị trường.

Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhìn nhận, khái niệm giá thị trường phải được hiểu đúng, tức không phải là một giá cố định, mà là giá phụ thuộc thời điểm chốt, thậm chí một mảnh đất lúc này giá này, nhưng lúc khác lại giá khác. Bên cạnh đó, giá tạo thanh khoản là giá thực tế, còn giá tham chiếu chỉ có tính chất tham khảo. Đền bù đất theo giá thị trường nhưng ở mỗi thời điểm lại có giá khác nhau, nếu cứ lấy giá tham chiếu của mảnh đất bên cạnh hoặc mảnh tương đương, nhưng không tính đến thời điểm là không đúng, mà phải cùng thời điểm, cùng địa thế mới tạo giá thị trường...

Định giá đất khi sửa đổi Luật Đất đai

Tại phiên thảo luận Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây của Quốc hội, Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, Luật Đất đai từ 1993 đến nay đã được các cơ quan liên quan kiên trì giải bài toán "định giá đất theo giá thị trường", nhưng vẫn khó xác định chính xác giá đất. Nguyên nhân là do thông số đầu vào không chính xác. Vì vậy, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này xác định không tuyệt đối, nhưng bảo đảm cơ sở khoa học, thu thấp giá đúng.

Để làm được điều này, người dân cần giao dịch đất đai trên sàn, có đăng ký với văn phòng đất đai với giá đúng. Trên cơ sở thu thập đầu vào đúng từ sàn giao dịch, văn phòng đăng ký đất đai, các cơ quan liên quan xây dựng dữ liệu, phương pháp tính đúng, từ đó tính toán và đưa ra giá trị chuẩn.

Quốc hội đang tiếp tục lấy ý kiến hoàn thiện Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, trong đó đưa ra nhiều điểm mới về việc xác định Bảng giá đất, chế độ sở hữu đất đai, trách nhiệm quản lý đất đai. Đối với việc xác định Bảng giá đất, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định việc xác định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất, thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Ngoài ra việc xác định giá đất còn phải đảm bảo các nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

So với Luật Đất đai 2013, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi bổ sung thêm một số trường hợp sử dụng Bảng giá đất gồm: Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất; làm căn cứ để tính giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, xây dựng công trình trên không.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cũng sẽ bỏ khung giá đất. Vì thực tế trước đây, căn cứ theo khung giá đất, UBND cấp tỉnh, thành phố xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua Bảng giá đất trước khi ban hành. Tuy nhiên, rà soát của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quá trình thực hiện đến nay cho thấy, khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Vì vậy, theo đề xuất của các địa phương, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất.