Khi xảy ra tranh chấp mua bán nhà đất, có một vẫn đề quan trọng cần được làm rõ...

Khi xảy ra tranh chấp mua bán nhà đất, nhiều người thường cho rằng nguyên nhân chỉ là bên mua chưa trả đủ tiền hoặc bên bán không chịu giao nhà. Tuy nhiên, trước khi xác định ai vi phạm, cần làm rõ vấn đề quan trọng hơn: tại thời điểm ký giấy mua bán, tài sản đã đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng hay chưa?

Nếu căn nhà, thửa đất chưa đáp ứng điều kiện giao dịch, việc các bên đã ký giấy tay, giao tiền hoặc nhận nhà trên thực tế cũng chưa chắc làm phát sinh một hợp đồng mua bán hợp pháp.

Trong một vụ việc tôi vừa tham gia, người mua và người bán vốn quen biết nhau. Cuối năm 2022, người bán đồng ý chuyển nhượng một căn nhà cùng phần đất đang quản lý, sử dụng cho người mua với giá hơn một tỷ đồng. Hai bên không lập hợp đồng công chứng mà chỉ viết giấy tay. Theo thỏa thuận, người mua giao trước một khoản tiền và sẽ thanh toán phần còn lại sau khi người bán hoàn tất thủ tục giấy tờ đối với căn nhà.

Tuy nhiên, thủ tục pháp lý không hoàn thành như dự kiến. Người mua cho rằng người bán không thực hiện đúng cam kết nên yêu cầu tiếp tục giao nhà và hoàn tất việc mua bán. Ngược lại, người bán cho rằng cả hai bên đều biết căn nhà chưa có giấy chứng nhận; việc ký giấy tay chỉ là thỏa thuận tạm thời, chờ khi tài sản đủ điều kiện mới tiến hành giao dịch chính thức.

Mâu thuẫn phát sinh khi người mua yêu cầu chấm dứt thỏa thuận, đòi lại số tiền đã giao và yêu cầu thanh toán các khoản chi phí sửa chữa căn nhà. Người bán không đồng ý toàn bộ, cho rằng người mua đã tự ý sửa chữa tài sản trong thời gian quản lý nhà.

Khi nghiên cứu hồ sơ, tôi nhận thấy vấn đề chính không nằm ở việc bên nào trả tiền chậm hơn, mà là phải xác định bản chất pháp lý của giao dịch ngay từ thời điểm hai bên ký giấy. Nếu tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật, việc giao tiền hoặc giao nhà trên thực tế không tự động làm phát sinh một hợp đồng mua bán nhà hợp pháp.

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích, nội dung và hình thức theo quy định pháp luật. Điều 122 quy định giao dịch không đáp ứng một trong các điều kiện này thì vô hiệu; Điều 123 xác định giao dịch có mục đích hoặc nội dung vi phạm điều cấm của luật cũng bị vô hiệu.

Đối với giao dịch về nhà ở, Điều 118 và Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở. Vì vậy, nếu tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý mà các bên vẫn tiến hành mua bán, việc đã giao tiền hoặc nhận nhà không thể tự mình khắc phục thiếu sót đó.

Trong vụ việc này, cả người mua và người bán đều biết căn nhà chưa hoàn tất giấy tờ pháp lý nhưng vẫn tiến hành giao dịch. Do đó, khi giải quyết hậu quả, không thể chỉ xem xét lỗi của một bên. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Nói cách khác, người mua không đương nhiên được công nhận quyền sở hữu chỉ vì đã giao tiền hoặc nhận nhà. Ngược lại, người bán cũng không đương nhiên được giữ tiền nếu giao dịch không có hiệu lực.

Việc người mua đã ở trong nhà, sửa chữa nhà hoặc thanh toán một phần tiền chỉ là những tình tiết cần được xem xét khi giải quyết hậu quả giao dịch. Các khoản chi phí sửa chữa không mặc nhiên được chấp nhận. Người yêu cầu phải chứng minh việc sửa chữa là có thật, khoản tiền đã chi cụ thể và chi phí đó có liên quan trực tiếp đến việc giải quyết hậu quả giao dịch.

Sau khi xem xét số tiền đã giao, hiện trạng căn nhà và các chứng cứ về chi phí sửa chữa, Tòa án xác định giao dịch không đáp ứng điều kiện pháp luật tại thời điểm xác lập nên tuyên vô hiệu. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; chi phí sửa chữa chỉ được xem xét trong phạm vi có căn cứ chứng minh.

Những tranh chấp như vậy thường bắt đầu từ một tờ giấy viết tay rất đơn giản. Các bên quen biết, tin tưởng nhau và nghĩ rằng: “Cứ giao tiền, giao nhà trước, giấy tờ làm sau”. Nhưng khi phát sinh bất đồng, mỗi bên lại nhìn sự việc theo hướng có lợi cho mình. Người mua cho rằng đã bỏ tiền nên phải được nhận nhà; người bán cho rằng tài sản chưa đủ điều kiện nên không thể hoàn tất giao dịch.

Trước khi ký kết, người mua cần kiểm tra giấy chứng nhận, tình trạng quy hoạch, tranh chấp, thế chấp và điều kiện chuyển nhượng của tài sản. Người bán cũng cần xác định rõ mình có đủ quyền và điều kiện để bán hay chưa, đồng thời không nên nhận tiền hoặc bàn giao nhà khi hồ sơ pháp lý còn chưa rõ ràng.

Trong tranh chấp mua bán nhà đất, câu hỏi đầu tiên không phải là “ai chưa trả đủ tiền?” mà là “giao dịch này có hiệu lực ngay từ đầu hay không?” Nếu giao dịch vô hiệu, vụ việc sẽ không được giải quyết đơn thuần theo hướng buộc một bên tiếp tục thực hiện hợp đồng. Khi đó, trọng tâm chuyển sang việc hoàn trả tiền, hoàn trả tài sản và xác định trách nhiệm bồi thường nếu có thiệt hại.

Bài học thực tế là hãy kiểm tra điều kiện pháp lý của nhà đất trước khi ký giấy, giao tiền hoặc nhận bàn giao tài sản. Một thỏa thuận tưởng như đơn giản có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài nhiều năm, trong khi số tiền ban đầu chỉ là khoản đặt cọc hoặc thanh toán từng phần.

(FB Luật sư Nguyễn Thái Quỳnh Trâm)