Khi giới đầu cơ buộc phải “ôm đất” lâu hơn

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với "cú sốc kép" - giá leo thang nhưng thanh khoản lại sụt giảm, giới đầu cơ đang đứng trước một phép thử khắc nghiệt. Không còn là cuộc chơi "lướt sóng" kiếm lời chớp nhoáng, nhiều "tay to" buộc phải chấp nhận thay đổi chiến lược, biến những khoản đầu tư ngắn hạn thành "vốn chết" dài hạn, chờ đợi một chu kỳ mới.

Từ “lướt sóng” đến chấp nhận chôn vốn

Trước đây, công thức quen thuộc của nhiều nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường là mua đất nền vùng ven rồi nhanh chóng bán lại chỉ sau vài tháng. Chiến lược “mua nhanh – bán gọn” từng giúp không ít người thắng lớn trong giai đoạn giá đất liên tục leo thang.

Nhưng khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, “lướt sóng” trở thành con dao hai lưỡi. Giá vẫn neo cao, song thanh khoản sụt giảm khiến nhiều nhà đầu cơ buộc phải ôm đất dài hạn bất đắc dĩ. Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, chỉ 12% nhà đầu tư hiện dự kiến nắm giữ dưới 1 năm – mức thấp kỷ lục, trong khi gần 50% lên kế hoạch giữ 3–10 năm.

Câu chuyện của những nhà đầu tư mắc kẹt

Anh Trần Mạnh Tuấn (Hà Nội) từng kỳ vọng “đánh nhanh thắng nhanh” với một lô đất 60 m² tại Kim Chung, giá 3,1 tỷ đồng. Thế nhưng sau nửa năm, lô đất dù rao bán cao hơn gần 10 triệu đồng/m² vẫn không tìm được khách. “Thị trường giờ không còn đơn giản như trước, muốn đi đường dài phải có chiến lược và kiên nhẫn”, anh Tuấn thừa nhận.

Tương tự, chị Thu Trang (Hải Phòng), một nhà đầu tư từng thắng lớn nhờ lướt sóng, nay buộc phải thay đổi tư duy sau khi kẹt vốn. Chị chuyển sang chọn bất động sản có pháp lý đầy đủ, có thể khai thác cho thuê và sẵn sàng giữ lâu dài, thay vì chạy theo tin đồn ngắn hạn.

Không chỉ riêng họ, hàng loạt nhà đầu tư tại Đan Phượng, Thạch Thất, Mê Linh… cũng đang ôm đất với mức giá 70–120 triệu đồng/m² nhưng giao dịch gần như đóng băng.

Thị trường dịch chuyển

Tại Hà Nội, giá liền thổ Hoài Đức dao động 130–180 triệu đồng/m²; đất xen kẹt ô tô tránh 70–85 triệu đồng/m²; Đan Phượng 70–120 triệu đồng/m², thậm chí có lô lên 140 triệu đồng/m². Tuy nhiên, giao dịch vẫn thưa thớt. Theo các môi giới, thị trường đã chuyển từ “giá quyết định giao dịch” sang “thanh khoản quyết định giao dịch”.

Chuyên gia Phạm Đức Toản (CEO EZ Property) nhận định, bất động sản có pháp lý minh bạch và vị trí đắc địa vẫn giữ thanh khoản, còn đầu cơ ngắn hạn hầu như khó sinh lời. Ông khuyến nghị nhà đầu tư nên tìm đến các khu vực còn dư địa phát triển như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên – nơi hạ tầng đang được thúc đẩy mạnh.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, bổ sung: “Đầu tư bất động sản hiện không còn là cuộc chơi đơn giản. Đây là bài toán tổng hợp của chính sách, tín dụng, cung – cầu và tâm lý. Chỉ những ai có tầm nhìn dài hạn, tỉnh táo và linh hoạt mới trụ vững.”

Chu kỳ mới: kiên nhẫn và dài hạn

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đã bước sang một chu kỳ mới – chu kỳ của sự kiên nhẫn. Nhà đầu tư không còn kỳ vọng “lướt sóng” vài tháng để có lời, mà phải chấp nhận giam vốn dài hạn, đổi lấy sự an toàn và bền vững.

Xu hướng này không chỉ xuất phát từ khó khăn thanh khoản, mà còn được thúc đẩy bởi chính sách siết tín dụng đầu cơ, minh bạch hóa pháp lý, đầu tư hạ tầng liên vùng và sáp nhập hành chính. Những thay đổi ấy đang buộc thị trường vận hành theo hướng lành mạnh hơn.

Với người mua ở thực, đây là cơ hội để tiếp cận sản phẩm chất lượng, pháp lý rõ ràng. Với giới đầu tư, thách thức đặt ra là chiến lược tích lũy 5–7 năm thay vì lướt sóng. “Đánh nhanh, thắng nhanh” đã thoái trào; xu hướng tất yếu bây giờ là nắm giữ lâu dài, chấp nhận “chôn vốn” nhưng đảm bảo bền vững hơn.