Khát vốn, DN bất động sản lạm dụng đòn bẩy tài chính?

Năm 2020 là một năm đầy khó khăn với doanh nghiệp (DN) bất động sản khi cùng lúc hứng chịu tác động từ chính sách thắt chặt tín dụng, vừa oằn mình chống đại dịch Covid-19. Khó chồng khó, để huy động vốn đầu tư, nhiều DN bất động sản đã phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Đòn bẩy tài chính - con dao hai lưỡi

Báo cáo triển vọng ngành bất động sản quý II/2020 của Công ty CP Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) đánh giá, cấu trúc huy động vốn dự án từ khách hàng chiếm khoảng 30 - 40%, giúp tỷ lệ sử dụng đòn bẩy ở mức tương đối an toàn. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu toàn ngành, theo số liệu từ FiinPro, giảm nhẹ từ mức 65,3% năm 2016 về mức 62,2% năm 2019.

Tuy tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu chung của ngành điều chỉnh giảm nhưng không phải DN nào cũng ở mức an toàn. Dẫn đầu hệ số vay nợ trong danh sách được khảo sát là Công ty CP Tập đoàn Hà Đô và Novaland với tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu như nhau là 3,1 lần; tiếp đến là Công ty CP Tasco với 2,4 lần; Tập đoàn Đất Xanh là 1,35 lần. Nhiều DN bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán hiện cũng có hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu vượt 1,5 lần. Đây là mức rủi ro về dòng tiền trả nợ, làm gia tăng áp lực tài chính với DN.

Báo cáo của các công ty chứng khoán cũng chỉ ra sự bất ổn của thị trường khi các DN địa ốc sẵn sàng chấp nhận phát hành trái phiếu lãi suất cao. Báo cáo vừa công bố của Công ty CP Chứng khoán MB (MBS) ghi nhận, trong quý I/2020, nhóm các DN bất động sản phát hành tới 29.857 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 63% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong quý. Mặt bằng lãi suất bình quân của trái phiếu nhóm này cũng cao nhất, 10,7%/năm. “Lý do là quy định mới của Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt kênh vay vốn qua ngân hàng cho mục đích kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, trong giai đoạn dịch bệnh, các ngân hàng càng tăng cường kiểm soát hồ sơ vay vốn chặt chẽ nhằm hạn chế nợ xấu, các DN bất động sản muốn cơ cấu nợ sẽ tìm đến kênh trái phiếu”, Báo cáo phân tích.

Một tín hiệu xấu là xuất hiện tình trạng nhiều ngân hàng phải rao bán các khoản nợ xấu của DN bất động sản. Điển hình như Ngân hàng BIDV mới đây rao bán khoản nợ hơn 4.000 tỷ đồng của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên. Ngay sau đó, BIDV tiếp tục bán đấu giá khoản nợ của Công ty CP Nhà Hưng Ngân gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch bán nợ là 512 tỷ đồng. Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cũng dồn dập bán đấu giá hàng trăm khoản nợ đã mua lại từ các tổ chức tín dụng.

Giới chuyên gia tài chính cho rằng, sử dụng đòn bẩy tài chính như con dao hai lưỡi, có thể nâng DN lên khi thuận buồm, nhưng lại bóp chết DN khi ngược gió, đặc biệt thị trường hiện tại gần như tê liệt sẽ rất rủi ro cho DN. “Hiện nay, rất nhiều DN sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, do vậy khi thị trường gặp các biến cố lớn, họ sẽ phải chịu những tổn thất về tài chính một cách tiêu cực. Các DN có thể cân nhắc tới việc cắt lỗ khi không có đủ năng lực tài chính, nhằm tránh hoặc giảm thiểu nguy cơ phá sản”, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư tại Savills Việt Nam nói.

Cuối năm 2020 chưa thể có dấu hiệu khởi sắc

Hiện nay, rất nhiều DN sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, do vậy khi thị trường gặp các biến cố lớn, họ sẽ phải chịu những tổn thất về tài chính một cách tiêu cực. Các DN có thể cân nhắc tới việc cắt lỗ khi không có đủ năng lực tài chính, nhằm tránh hoặc giảm thiểu nguy cơ phá sản.

Những khó khăn do dịch bệnh đã phần nào phản chiếu vào kết quả kinh doanh của DN bất động sản. Một trong những DN chịu ảnh hưởng nặng nề nhất phải kể đến Công ty CP Bất động sản Netland. Trong quý I/2020, công ty này đã công bố khoản lỗ hơn 30 tỷ đồng. Ban lãnh đạo Công ty giải trình, do tình hình dịch bệnh Covid-19 phức tạp, kéo dài nên Công ty không thể tiến hành kinh doanh tập trung.

Một số “ông lớn” khác dù không đến nỗi thua lỗ bết bát nhưng kết quả kinh doanh cũng kém khởi sắc. Chẳng hạn như Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh với lợi nhuận công ty mẹ đạt 67,5 tỷ đồng, giảm gần 240 tỷ đồng so với quý I/2019. Năm 2020, Đất Xanh đặt mục tiêu kinh doanh thận trọng với doanh thu 4.900 tỷ đồng và 1.034 tỷ đồng lợi nhuận. Hay Công ty CP Đầu tư LDG với doanh thu chỉ đạt 66 tỷ đồng trong khi con số cùng kỳ năm ngoái là 313 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1,3 tỷ đồng, bằng 1,1% so với số lãi 120 tỷ đồng của quý I/2019 và thấp nhất trong 13 quý trở lại đây…

Nhiều chuyên gia cho rằng, lĩnh vực bất động sản khó có tín hiệu hồi phục tích cực ngay cuối năm 2020. Dù đã được gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất, song khả năng cầm cự và phát triển của DN còn khốn khó.

Tuy vậy, “lợi nhuận của các DN bất động sản năm 2020 vẫn được đảm bảo một phần nhờ bàn giao các dự án đã mở bán trong năm 2017 - 2018. Chúng tôi kỳ vọng, với việc đẩy mạnh đầu tư công cũng như khơi thông pháp lý sẽ giúp triển vọng của các DN bất động sản trong năm 2021 lạc quan hơn”, các chuyên gia của BSC nhận định.