HoREA muốn giữ quyền từ chối bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai

HoREA đề nghị người mua nhà hình thành trong tương lai tiếp tục được lựa chọn có nhận bảo lãnh ngân hàng hay không.

Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Thủ tướng cùng các cơ quan liên quan, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị giữ quyền lựa chọn của khách hàng về bảo lãnh ngân hàng khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo HoREA, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư vẫn phải có bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của mình với khách hàng. Tuy nhiên, người mua có thể lựa chọn nhận hoặc từ chối bảo lãnh này.

Nếu không có nhu cầu, khách hàng phải thể hiện việc từ chối bằng văn bản khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Quyền lựa chọn này thực tế đã được ghi nhận tại khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. HoREA đề nghị tiếp tục giữ trong luật sửa đổi, thay vì buộc mọi khách hàng cùng sử dụng bảo lãnh.

Bảo lãnh ngân hàng là cơ chế để ngân hàng hoàn trả khoản tiền người mua đã ứng trước cùng các khoản liên quan theo hợp đồng, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết. HoREA cho rằng cơ chế này vẫn cần duy trì, nhưng người mua có thể tự quyết định có sử dụng hay không.

Lý do được Hiệp hội đưa ra là phí bảo lãnh thường không thấp hơn 2% giá trị hợp đồng và có thể được tính vào giá bán. Với những khách hàng tin tưởng năng lực, uy tín của chủ đầu tư, việc từ chối nhận bảo lãnh có thể giúp giảm một phần chi phí mua nhà.

HoREA đề nghị giữ quyền lựa chọn nhận hoặc từ chối bảo lãnh ngân hàng của người mua nhà hình thành trong tương lai - Ảnh: ChatGPT

Muốn cho chủ đầu tư nhận 5% tiền cọc sớm hơn

Bên cạnh bảo lãnh, HoREA kiến nghị thay đổi thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Dự thảo đang thiết kế theo hướng chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, với mức tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua. Theo HoREA, ở thời điểm sản phẩm đã đủ điều kiện mở bán, hai bên có thể ký ngay hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nên việc đặt cọc không còn nhiều ý nghĩa.

Hiệp hội đề nghị cho chủ đầu tư được nhận cọc tối đa 5% sớm hơn nếu dự án thuộc 1 trong 2 trường hợp. Trường hợp thứ nhất là dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư. Trường hợp còn lại là thiết kế cơ sở đã được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khoản cọc giúp doanh nghiệp thăm dò nhu cầu thị trường, xác định loại sản phẩm khách hàng quan tâm và có thêm nguồn lực triển khai dự án. Hiệp hội cũng cho rằng người mua có thể lựa chọn sản phẩm từ sớm, trong khi giá bán hoặc giá thuê mua phải được ghi rõ trong thỏa thuận đặt cọc.

Mức cọc vẫn bị giới hạn ở 5%. Chẳng hạn, với căn nhà giá 3 tỷ đồng, số tiền đặt cọc tối đa là 150 triệu đồng.

Ngoài các nội dung tác động trực tiếp đến người mua nhà, HoREA còn đề nghị luật điều chỉnh cả hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản. Hiệp hội cho rằng nếu bỏ trống lĩnh vực này, doanh nghiệp hoặc “đầu nậu” có thể đứng sau nhưng sử dụng danh nghĩa cá nhân để gom đất, chuyển mục đích sử dụng, làm hạ tầng, tách thửa rồi bán ra thị trường.

Theo đề xuất, đất đưa vào giao dịch phải có giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng và hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy định. Trước khi chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, khu đất phải được bảo đảm cấp điện, cấp nước, thoát nước và kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

Quyền sử dụng đất cũng không được có tranh chấp chưa được giải quyết, bị kê biên để bảo đảm thi hành án, thuộc trường hợp luật cấm giao dịch hoặc đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.

Với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, HoREA đồng ý không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng đề nghị phải đăng ký kinh doanh, kê khai và nộp thuế.

Hiệp hội cũng đề xuất cho cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh Việt Nam mua hoặc thuê mua căn hộ lưu trú trong dự án du lịch nghỉ dưỡng, với tỷ lệ sở hữu tối đa 30% số căn trong một tòa nhà chung cư lưu trú. Người môi giới, ngoài chứng chỉ hành nghề, có thể được cấp mã số định danh sau ít nhất 12 tháng kể từ ngày luật có hiệu lực.

Về giao dịch điện tử, HoREA đề nghị công nhận hợp đồng kinh doanh bất động sản được giao kết bằng phương thức này. Giao dịch có thể thực hiện trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản hoặc nền tảng của đơn vị cung cấp dịch vụ. Riêng hợp đồng dịch vụ lưu trú ngắn hạn có thể được giao kết qua các nền tảng như Airbnb, Booking.com, Agoda, Luxstay hoặc Batdongsan.com.

Đề xuất gỡ vướng chuyển nhượng dự án

Đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, HoREA đề nghị không bắt buộc giải chấp tài sản trước khi giao dịch nếu bên nhận chuyển nhượng và bên nhận thế chấp thống nhất tiếp tục duy trì tài sản bảo đảm. Phương án khác là chủ đầu tư mới đồng ý trở thành bên thế chấp.

Hiệp hội cũng muốn bỏ yêu cầu chủ đầu tư cũ phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng dự án. Theo đề xuất, chủ đầu tư mới có thể tiếp nhận trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí và các khoản còn thiếu nếu hai bên có thỏa thuận rõ trong hợp đồng.

Theo ông Châu, cơ chế này có thể giúp các dự án thiếu vốn được chuyển sang nhà đầu tư mới có năng lực, thay vì bị đình trệ vì chủ cũ chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc dự án đang được dùng làm tài sản bảo đảm.