HoREA đề xuất loạt ưu đãi để phát triển nhà ở cho thuê

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và tín dụng dài hạn nhằm thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê giá phù hợp cho người thu nhập trung bình và thấp.

Trong tham luận gửi Hội nghị quán triệt, triển khai và xúc tiến đầu tư dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị tại TPHCM ngày 09/06, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đề xuất hàng loạt cơ chế ưu đãi nhằm thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở cho thuê.

Theo HoREA, định hướng mới về phát triển nhà ở được nêu trong kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã mở ra cơ hội để hình thành 2 loại hình quan trọng gồm "nhà ở xã hội cho thuê" và "nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp". Đây được xem là giải pháp đáp ứng nhu cầu của nhóm người thu nhập thấp, thu nhập trung bình đô thị trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn thiếu hụt.

Hiệp hội cho rằng thị trường hiện quá thiên về phát triển nhà ở để bán, trong khi nhu cầu thuê nhà rất lớn nhưng chưa được quan tâm tương xứng. Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng.

Dẫn số liệu khảo sát, HoREA cho biết khoảng 60% công nhân lao động nhập cư tại TPHCM có nhu cầu thuê nhà. Sau khi mở rộng địa giới hành chính, Thành phố hiện có khoảng 974,000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ngay cả khi hoàn thành mục tiêu phát triển gần 200,000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nguồn cung vẫn khó đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế, đặc biệt là nhu cầu nhà ở xã hội cho thuê.

HoREA đề xuất nhiều cơ chế ưu đãi nhằm thu hút doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cho thuê dài hạn

HoREA đánh giá nhà ở xã hội cho thuê hiện là loại hình có chi phí thấp nhất trên thị trường. Với đơn giá thuê nhà ở xã hội do Nhà nước quy định tại TPHCM là khoảng 118,000 đồng/m2, một căn hộ 55m2 có giá thuê khoảng 6.49 triệu đồng/tháng, thấp hơn đáng kể so với căn hộ thương mại cùng diện tích có thể lên tới trên dưới 15 triệu đồng/tháng. Tuy vậy, số lượng dự án nhà ở xã hội cho thuê hiện rất hạn chế. Phần lớn công nhân và người thu nhập thấp vẫn phải thuê phòng trọ tại các khu nhà trọ tư nhân với chất lượng không đồng đều.

TPHCM cũ từng có khoảng 60,470 khu nhà trọ với hơn 560,000 phòng trọ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1.4 triệu người. Dù đóng vai trò quan trọng, các mô hình này chưa được công nhận đầy đủ và chưa tiếp cận được nhiều chính sách hỗ trợ.

Đối với nhóm thu nhập trung bình, Hiệp hội cho rằng thị trường còn thiếu cơ chế phát triển "nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp". Theo kinh nghiệm quốc tế, chi phí thuê nhà chỉ nên chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng của người lao động. Khi tỷ lệ này vượt 25%, áp lực tài chính sẽ trở nên rất lớn.

Từ thực tế trên, HoREA đề xuất bổ sung cơ chế riêng cho loại hình nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp đô thị.

Trong nhóm giải pháp về đất đai, Hiệp hội kiến nghị miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất đối với phần diện tích thực hiện dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp trong toàn bộ vòng đời dự án. Đồng thời cho phép khấu trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi tạo lập quỹ đất nhằm giảm giá thành đầu tư và giá thuê nhà.

Về điều kiện hưởng ưu đãi, HoREA đề xuất các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp phải duy trì hoạt động tối thiểu 20 năm. Theo Hiệp hội, đây là khoảng thời gian phù hợp với đặc thù hoàn vốn dài của mô hình nhà ở cho thuê.

Đối với chính sách thuế, HoREA kiến nghị áp dụng ưu đãi tương tự nhà ở xã hội cho thuê. Cụ thể, chủ đầu tư chỉ phải nộp 30% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, tương đương mức giảm 70% so với thông thường.

Về tín dụng, Hiệp hội đề xuất các dự án được vay vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định. Đồng thời, dư nợ cho vay đối với các dự án này không nên tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng nhằm khuyến khích dòng vốn tham gia phân khúc nhà ở cho thuê.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị Nhà nước quy định mức giá trần cho thuê tương tự nhà ở xã hội, đồng thời cho phép chủ đầu tư chủ động lựa chọn đối tượng thuê. Hiệp hội đề xuất bổ sung cơ chế "luồng xanh" để rút ngắn thủ tục đầu tư, xây dựng; bổ sung tiêu chuẩn căn hộ nhỏ cho thuê từ 15m2 trở lên nhằm phù hợp nhu cầu của hộ gia đình ít người hoặc người độc thân.

Một nội dung khác được HoREA nhấn mạnh là cần sớm xây dựng cơ chế bảo vệ người thuê nhà trước các trường hợp tăng giá thuê đột ngột hoặc chấm dứt hợp đồng bất hợp lý.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nếu có cơ chế đủ hấp dẫn về đất đai, thuế và tín dụng, phân khúc nhà ở cho thuê giá phù hợp có thể thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tư nhân tham gia, qua đó tạo thêm lựa chọn nhà ở cho người lao động thay vì phụ thuộc chủ yếu vào nhà trọ tự phát như hiện nay.

Trong báo cáo tháng 5/2026, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng Việt Nam đã phát triển mạnh nhà ở để bán nhưng gần như chưa hình thành hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn và được dẫn dắt bài bản. Đơn vị này nhận định muốn phát triển nhà ở cho thuê bền vững cần có một cuộc cải cách thể chế đủ mạnh, bởi mô hình này thường có thời gian hoàn vốn kéo dài từ 15-25 năm và khó hấp dẫn khu vực tư nhân nếu thiếu các chính sách hỗ trợ phù hợp.