Hết tuổi thọ, căn hộ còn giá trị gì?

Khi thời hạn sử dụng chung cư được định hướng gắn với niên hạn công trình, bài toán thị trường không chỉ nằm ở tuổi thọ tòa nhà mà còn ở quyền tài sản, giá trị đất và khoản tiền cư dân phải đóng khi xây lại.

Một cơ chế rõ ràng có thể tác động trực tiếp đến cách định giá căn hộ, quyết định mua bán và khả năng thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ.

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Đồng thời, cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn phải làm rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại và nghĩa vụ đóng góp tài chính.

Điểm quan trọng là hết niên hạn công trình không đồng nghĩa quyền tài sản tự động biến mất. Theo định hướng đang được xây dựng, chủ sở hữu có thể tiếp tục tham gia xây dựng lại bằng cách đóng góp kinh phí. Trường hợp không tiếp tục đóng góp, phương án bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ cũng được đặt ra.

Đây là thay đổi có ý nghĩa với cách thị trường nhìn nhận giá trị căn hộ. Giá một căn hộ về dài hạn không chỉ phụ thuộc diện tích và tuổi công trình mà còn liên quan đến phần quyền sử dụng đất, khả năng xây dựng lại và giá trị kinh tế của khu đất.

Bài toán tài chính vì vậy trở nên phức tạp hơn. Một phương án được đưa ra trong dự thảo trước đó là khoản đóng góp có thể được xác định dựa trên diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây mới mỗi m² sàn tại thời điểm phá dỡ. Tuy nhiên, cách tính cuối cùng vẫn phụ thuộc quá trình hoàn thiện pháp luật.

Với doanh nghiệp bất động sản, cơ chế này có thể mở thêm dư địa cho phân khúc cải tạo, xây dựng lại chung cư nếu dự án có lợi thế về vị trí, quỹ đất và khả năng cân đối chi phí. Ngược lại, những khu đất hạn chế khả năng tăng diện tích thương mại có thể khó tạo đủ nguồn lực để hấp dẫn nhà đầu tư tư nhân.

Với thị trường căn hộ, yếu tố tuổi công trình có khả năng trở thành một biến số rõ hơn trong định giá. Những dự án cũ có vị trí tốt và giá trị đất lớn có thể được nhìn nhận khác với các công trình tương tự nhưng nằm tại khu vực có khả năng phát triển hạn chế.

Dù vậy, các quy định hiện nay vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Vì thế, tác động thực tế đến giá căn hộ, chi phí cư dân phải đóng và hiệu quả dự án xây dựng lại sẽ phụ thuộc vào cơ chế cuối cùng về đất, tài chính, quy hoạch và phân bổ chi phí.