Hàng trăm nghìn căn hộ 'treo' sổ hồng vì vướng mắc định giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, vì vướng mắc trong công tác định giá, thẩm định giá đất nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Kéo theo, hàng trăm nghìn căn nhà thuộc các dự án chưa được cấp sổ hồng.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 quy định về giá đất, để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy công tác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản (BĐS), nhà ở thương mại.

Nghị định này đang trong đang trong quá trình lấy ý kiến các thành viên Chính phủ.

Theo HoREA, Luật Đất đai (sửa đổi) phải đến đầu năm 2025 mới có hiệu lực, công tác định giá đất trong năm 2024 vẫn phải thực hiện theo Luật Đất đai 2013. Do đó, rất cần thiết và cấp bách phải ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44.

Mục đích của việc làm này để sớm tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá, thẩm định, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án BĐS, nhà ở thương mại trong cả nước. Qua đó, để các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, đảm bảo không làm thất thu ngân sách Nhà nước, vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về đất đai và thị trường BĐS.

"Việc sớm ban hành nghị định nêu trên cũng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà được cấp sổ hồng. Riêng ở TP.HCM, vẫn còn hơn 60.000 căn nhà thuộc các dự án trước đây chưa được cấp sổ hồng, chưa bao gồm hơn 10.000 căn nhà thuộc các dự án mới tăng thêm hàng năm và trong phạm vi cả nước thì có thể có hàng trăm nghìn căn nhà thuộc các dự án chưa được cấp sổ hồng", văn bản của HoREA nêu.

HoREA đánh giá, việc hoàn thiện dự thảo nghị định sửa đổi rất thuận lợi do Luật Đất đai mới đã quy định cụ thể về công tác định giá đất để thực hiện công tác định giá đất trong năm 2024. Tuy nhiên, vẫn còn một số đề xuất phù hợp với thực tiễn của các hiệp hội và chuyên gia nhưng chưa được cơ quan soạn thảo chấp thuận.

Vì vậy, HoREA tiếp tục kiến nghị bổ sung một số điều, khoản. Cụ thể, đề nghị sửa đổi, bổ sung về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư tại Điều 5đ Nghị định 44 và khoản 8 Điều 1 dự thảo nghị định sửa đổi.

Trong đó, về ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất: Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý thị trường BĐS cấp tỉnh hoặc số liệu của các hợp đồng thuê trên thị trường...

Về ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất: Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương, chi phí vốn...

Đối với việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng: Suất vốn đầu tư xây dựng do UBND cấp tỉnh công bố. Trường hợp không có suất vốn đầu tư xây dựng của địa phương thì sử dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;

Sử dụng chỉ số giá tiêu dùng CPI của địa phương. Trường hợp không có chỉ số giá tiêu dùng của địa phương thì sử dụng chỉ số giá tiêu dùng CPI của cả nước; Định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố...

Bên cạnh đó, tại khoản 9 Điều 1 dự thảo, Điều 5e Nghị định 44 về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), HoREA kiến nghị đối với trường hợp quy định tại các điểm a, b, c khoản 4 Điều 5 nghị định này áp dụng hệ số K do UBND cấp tỉnh quyết định và công bố hằng năm; đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 4 Điều 5 áp dụng hệ số K do UBND cấp tỉnh quyết định và công bố theo quy định Nghị định số 45/2014 về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 46/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Đồng thời, việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường là của khu vực có thửa đất, khu đất cần định giá (bỏ vị trí đất).

Ngoài ra, việc xác định hệ số K cần được xác định theo từng thửa đất, khu đất (bỏ vị trí đất) được định giá bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường tại khu vực có thửa đất, khu đất được định giá chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó.