Hàng nghìn dự án trước cơ hội hồi sinh?

Việc ban hành Nghị định hướng dẫn thực hiện cơ chế đặc thù của Quốc hội không chỉ giải thoát cho hàng vạn cư dân sống cảnh "vô gia cư" trên chính tài sản của mình, mà còn là chiếc chìa khóa duy nhất mở toang cánh cửa tín dụng ngân hàng, triệt tiêu nguy cơ nợ xấu đang đe dọa hệ thống tài chính.

Sau nhiều năm bị chôn chân bởi các nút thắt pháp lý, nhiều dự án bất động sản bắt đầu xuất hiện tín hiệu hồi sinh. Những “cục máu đông” từng làm tắc dòng vốn, nghẽn nguồn cung và kéo tụt thanh khoản thị trường đang được thúc đẩy xử lý theo hướng thực dụng hơn.

Tại khu đô thị Thủ Thiêm, dự án chung cư New City với hơn 1.300 căn hộ từng được kỳ vọng giải cơn khát nhà ở khu Đông TP.HCM nhưng lại sa lầy nhiều năm vì tranh cãi liên quan tới xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính.

Tương tự, dự án 39-39B Bến Vân Đồn dù đã bàn giao nhà từ nhiều năm trước nhưng hàng trăm cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng do vướng sai phạm trong quá trình giao đất và chuyển nhượng tài sản công.

Hệ lụy kéo dài khiến người mua nhà rơi vào cảnh “ở nhờ trong chính căn hộ của mình”. Không sổ hồng đồng nghĩa tài sản không thể thế chấp, khó chuyển nhượng, còn chủ đầu tư bị mắc kẹt dòng tiền giữa áp lực lãi vay và công nợ.

Không chỉ doanh nghiệp lao đao, các ngân hàng cũng đối mặt nguy cơ nợ xấu khi nhiều khoản vay không thể xử lý dứt điểm vì dự án bị treo pháp lý. Thị trường bất động sản theo đó bị đóng băng dây chuyền, ảnh hưởng tới lao động, tín dụng và nguồn thu ngân sách.

Trong bối cảnh đó, Nghị định 147/2026 hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 29 của Quốc hội được xem là cú hích lớn để tháo gỡ ách tắc cho các dự án tồn đọng.

Điểm đáng chú ý là tư duy xử lý đã thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây dự án dính sai phạm gần như bị “đóng băng” toàn bộ, thì nay cơ quan quản lý chuyển sang tách trách nhiệm cá nhân khỏi việc khơi thông tài sản xã hội.

Theo cơ chế mới, các dự án vẫn có thể tiếp tục triển khai sau khi xử lý trách nhiệm hành chính hoặc hình sự với các cá nhân liên quan, đồng thời thực hiện nghĩa vụ khắc phục hậu quả kinh tế theo quy định pháp luật.

Cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp tránh tình trạng sai phạm trong quá khứ nhưng hậu quả lại đổ dồn lên người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế trong hiện tại.

Đại diện cơ quan quản lý cho biết thị trường hiện vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn lớn như thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu thực, giá bất động sản neo cao và khó tiếp cận tín dụng do vướng pháp lý.

Các tổ chức tín dụng hiện kiểm soát rất chặt dòng vốn vào bất động sản. Điều kiện tiên quyết để được giải ngân vẫn là dự án phải hoàn thiện pháp lý đầy đủ.

Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 4.500 dự án bất động sản vướng mắc pháp lý với tổng quy mô hơn 3 triệu tỷ đồng. Đến nay, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, tương đương khoảng 800.000 tỷ đồng vốn được giải phóng.

Khi pháp lý được khai thông, doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận vốn tốt hơn, dự án được tái khởi động, còn thị trường dần lấy lại thanh khoản sau thời gian dài đình trệ.

Dù vậy, giới chuyên gia cho rằng quá trình “rã đông” thị trường sẽ không thể diễn ra trong ngày một ngày hai. Bài toán lớn nhất vẫn là cân bằng giữa xử lý sai phạm, bảo vệ người mua nhà và khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế.