Hai siêu đô thị thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở xã hội

Theo Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. 

Các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, Tp.HCM còn hạn chế

Phát biểu tham luận tại hội nghị "Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững" được tổ chức chiều ngày 14/7, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết về vấn đề phát triển nhà ở xã hội, giai đoạn 2016-2020, Hà Nội đã triển khai được 1,25 triệu m2 sàn, chiếm khoảng 27,17% so với cả nước. Hiện nay đang triển khai khoảng 4,14 triệu m2 sàn.

Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội đa phần có quy mô nhỏ lẻ, chủ yếu tập trung tại một số quận nội thành gây áp lực nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực; nguồn lực tài chính của thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ nguồn vốn ngân sách còn hạn chế.

Nguyên nhân là do cơ chế chính sách ưu đãi hiện hành của pháp luật chưa đủ hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê. Nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội vẫn còn thiếu.

Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM Trần Hoàng Quân cũng cho biết tại Hội nghị, thị trường BĐS Tp.HCM vẫn hoạt động và phát triển. Tuy nhiên, quá trình phát triển thị trường BĐS, đặc biệt là nhà ở của Tp.HCM vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của người dân; chưa đa dạng về sản phẩm, đặc biệt là nhà ở cho thuê.

Cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chưa bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường và bảo đảm an sinh xã hội vì theo nhu cầu thực tế, trong thời gian qua tỉ lệ căn hộ bình dân giảm 100%, chiếm tỉ lệ thấp nhất. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,41% và phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao 111,29%. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững.

Để thị trường BĐS tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỉ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỉ lệ nhỏ nhất.

Đồng thời, phát triển nhà ở chưa bảo đảm đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung; công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập; nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây chưa có hạ tầng được nâng cấp, bảo đảm phù hợp.

Một điểm bất cập nữa là các dự án bất động sản khi thực hiện phải chịu tác động bởi nhiều luật như Luật đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, kinh doanh BĐS...

Nhưng các quy định của các pháp luật nêu trên khi ban hành và chuyển tiếp chưa có sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục, thậm chí còn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp BĐSn, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

Hàng loạt giải pháp cần nhanh chóng thực thi

Theo kết quả rà soát nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn sau năm 2020 rất lớn, khoảng 6,8 triệu m2 sàn nhà.

Để đáp ứng nhu cầu nêu trên, thành phố Hà Nội đang tập trung chỉ đạo tập trung hoàn thành 19 dự án với khoảng 1,2 triệu m2 sàn nhà ở có khả năng hoàn thành giai đoạn 2021-2025; tiếp tục đẩy nhanh tiến độ triển khai 38 dự án còn lại dự kiến hoàn thành giai đoạn sau năm 2025; triển khai 5 khu nhà ở độc lập và tiếp tục nghiên cứu triển khai các khu nhà ở xã hội khác.

Để đạt được mục tiêu trên, thành phố Hà Nội đang tiến hành nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp để giải quyết tình trạng trên bao gồm điều chỉnh quy định pháp luật về nhà ở xã hội.

Theo đó, thành phố Hà Nội không phát triển nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng; được sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị để hỗ trợ, cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, triển khai mô hình xây dựng một số khu nhà ở xã hội tập trung, có quy mô diện tích đất lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Rà soát quy hoạch các khu công nghiệp để bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở cho công nhân một cách hợp lý.

Đa dạng hóa nguồn lực đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội phục vụ công nhân; ưu tiên bố trí quỹ đất, bố trí kinh phí từ nguồn tiền thu được từ quỹ 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (bao gồm cả khu đô thị, khu chức năng đô thị) để đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp trên địa bàn.

Cân đối, bố trí nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện chuẩn bị đầu tư phục vụ đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật hiện hành. Thực hiện cho vay ưu đãi để hỗ trợ nhà ở xã hội cho các đối tượng theo quy định tại Điều 49, 50 Luật Nhà ở.

Ngoài ra thành phố cũng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…

Cần gỡ vướng từ hệ thống các quy định pháp luật

Về các giải pháp để phát triển thị trường BĐS, Tp.HCM kiến nghị Chính phủ cần có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án BĐS để các địa phương triển khai thực hiện.

Hiện nay do hệ thống các quy định pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ (pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, quy hoạch, tài chính, thuế,…) dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án, mà ở Tp.HCM là một điển hình.

Do đó, giải pháp chung của Tp.HCM đưa ra là đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắt thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án BĐS.

Thành phố sẽ tận dụng gói hỗ trợ của chính phủ tại Nghị quyết số 11/NQ-CP về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị định số 31/2022/NĐ-CP về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hội kinh doanh để tập trung thúc đẩy việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, góp phần an sinh xã hội, ổn định cuộc sống cho người thu nhập thấp, trung bình có khó khăn về nhà ở.

Cùng với đó, tiếp tục tăng cường thanh tra kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh BĐS, các dự án BĐSn có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng.

Tiếp tục tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS; tăng tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người dân khi kinh doanh BĐS thông qua các sàn giao dịch.

Trong thời gian từ nay đến cuối năm 2022, thành phố sẽ vừa tiếp tục hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho người dân, doanh nghiệp, vừa chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi kinh tế, tiếp tục triển khai một số giải pháp, bố trí đưa vốn tín dụng, giảm lãi suất, giãn nợ,… để hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS nhanh chóng phục hồi.