Hai luật mới của thị trường bất động sản sẽ tác động ra sao tới người mua và chủ đầu tư?

Báo cáo về ngành bất động sản được công bố vào cuối tháng 11/2023, Chứng khoán Vietcap chỉ ra những thay đổi đáng chú ý của Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua, cũng như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tiếp tục trình Quốc hội vào kỳ họp tới.

Những thay đổi đáng chú ý

Vietcap nhận định Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư (CĐT) phát triển nhà ở xã hội (NOXH) bao gồm thứ nhất, miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ)/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NOXH mà không cần thủ tục xác định TSBĐ.

Thứ hai, không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NOXH, và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ NOXH.

Thứ ba, lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH chứ không phải trên toàn bộ dự án NOXH.

Từ góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng nhóm đối tượng được mua NOXH và quy định người mua NOXH chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Vietcap đánh giá điều này nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả NOXH cho người có thu nhập thấp và người lao động.

Với những điểm đáng chú ý trên, Vietcap cho rằng các CĐT có các dự án NOXH trong kế hoạch phát triển sẽ được hưởng lợi. Mặt khác, luật mới sẽ hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có CĐT đề xuất bố trí phần NOXH bên ngoài dự án.

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), quy định các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các CĐT trước khi các CĐT có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà. Điều này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro CĐT huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Vietcap nhận thấy các quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể dẫn đến việc các CĐT mất nhiều thời gian chuẩn bị để đáp ứng tất cả yêu cầu pháp lý cần thiết và bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng. Ngoài ra, sẽ không có tác động đáng kể đến các CĐT có bề dày thành tích phát triển dự án do cách tiếp cận chủ động của các CĐT này trong việc đáp ứng các yêu cầu pháp lý và hoàn thành việc xây dựng nền móng trước khi bắt đầu bán hàng.

Dù chưa được thông qua nhưng Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn có nhiều điểm đáng được chú ý. Tiêu biểu là trong dự thảo trình kỳ họp Quốc hội vừa qua, vẫn còn 14 nhóm nội dung chưa thiết kế được phương án tối ưu, trong đó có những nội dung quan trọng như thu hồi đất, xác định giá đất.

Trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) được phê duyệt và có hiệu lực, Vietcap kỳ vọng Chính phủ sẽ sớm ban hành các nghị định sửa đổi hoặc hướng dẫn bổ sung về việc thực hiện các nghị định hiện hữu để tránh tình trạng kéo dài thủ tục pháp lý dự án cho các CĐT. CTCK này cũng cho rằng, các nghị định sửa đổi mới có thể là tiền đề và là bước chuẩn bị cho chính quyền địa phương và CĐT trước Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, thời gian để các chính sách phát huy tác động sau khi được thông qua có thể được rút ngắn hơn.

Các luật sửa đổi sẽ tác động đến BĐS nhà ở và khu công nghiệp (KCN) như thế nào?

Vietcap kỳ vọng doanh số bán bàng sẽ phục hồi rõ rệt vào năm 2024 so với mức cơ sở thấp của năm 2023, dựa trên kỳ vọng về sự cải thiện về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới BĐS cũng như thủ tục pháp lý thuận lợi hơn cho các CĐT.

Dù vậy, CTCK này cho rằng việc hoãn thông qua luật đất đai (sửa đổi) được công bố gần đây có thể gây ra rủi ro cho việc hoàn thành thủ tục pháp lý kể trên, dẫn đến doanh số bán lẻ của dự án mới chậm hơn dự kiến.

Mặt khác, Vietcap cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) có thể đưa ra một số thay đổi trong cơ chế tiếp cận quỹ đất KCN mới, cụ thể về quy trình đấu giá đấu thầu trong trường hợp có nhiều hơn một NĐT tham gia vào dự án. Ngoài ra, còn có một số điểm đáng chú ý khác liên quan tới thủ tục xác định giá đất để tính tiền bồi thường và tiền thuê đất.

Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định một số nội dung của Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua.

Đối với Luật Nhà ở (sửa đổi), VNDirect cho rằng quy định mới sẽ tạp điều kiện để CĐT cung cấp nhiều tiện ích hơn trong phạm vi dự án, qua đó giúp hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà. Ngược lại, việc kinh donh nhà ở thương mại cũng sẽ giúp cải thiện tỷ suất lợi nhuận và đa dạng hóa nguồn thu nhập cho các chủ đầu tư.

Còn với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), về phía chủ đầu tư, quy định giới hạn tối đa số tiền đặt cọc sẽ giúp tránh việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc nhằm huy động chiếm dụng vón của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán.

Trong khi đó, đối với khách hàng, luật mới giúp giảm thiểu thấp nhất rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai.