Gỡ "nút thắt" cải tạo chung cư cũ

Công tác cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư cũ đang đứng trước những thay đổi mang tính bước ngoặt khi hàng loạt quy định pháp lý, cơ chế bồi thường và phương án tái định cư được nhà nước tập trung hoàn thiện nhằm tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài nhiều năm qua.

Chính phủ hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, mở ra tiềm năng phát triển cho ngành bất động sản và xây dựng, nhưng cũng đặt ra những câu hỏi về khả năng thực hiện và chi phí cho cư dân.

Bài toán cải tạo chung cư cũ lâu nay không chỉ nằm ở nhu cầu tái thiết những công trình xuống cấp mà còn liên quan trực tiếp đến quyền lợi của cư dân, hiệu quả sử dụng đất và khả năng cân đối tài chính của doanh nghiệp. Khung pháp lý mới đang hướng tới việc tháo gỡ đồng thời nhiều nút thắt này.

Theo Bộ Xây dựng, Văn bản 20/VBHN-BXD ngày 26/3/2026 hợp nhất các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó bao gồm cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi chủ đầu tư, trình tự chấp thuận chủ trương đầu tư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại.

Đáng chú ý, Nghị định 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 9/2/2026 đã bổ sung quy định về thời gian tối đa để nhà đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ sở hữu nhà chung cư trong một số trường hợp. Quy định này tạo thêm cơ sở để các dự án có thể xác định rõ hơn tiến độ đàm phán và triển khai.

Với doanh nghiệp bất động sản, đây là thị trường có đặc điểm khác biệt so với phát triển dự án trên quỹ đất mới. Giá trị nằm không chỉ ở diện tích đất mà còn ở khả năng tổ chức lại không gian đô thị, bổ sung diện tích thương mại, dịch vụ và nhà ở theo quy hoạch. Tuy nhiên, chi phí giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư và thời gian hoàn thiện thủ tục vẫn là những biến số lớn.

Nhóm xây dựng, vật liệu xây dựng, thiết bị và dịch vụ quản lý vận hành cũng có thể hưởng tác động lan tỏa khi số lượng dự án được triển khai thực tế tăng. Ngược lại, nếu tiến độ pháp lý hoặc thỏa thuận với cư dân kéo dài, vòng quay vốn của doanh nghiệp sẽ chịu áp lực.

Một điểm quan trọng khác là hiệu quả dự án phụ thuộc vào bài toán tài chính. Chung cư cũ thường nằm ở các vị trí có giá trị đất cao, nhưng không phải dự án nào cũng đủ dư địa thương mại để đồng thời đáp ứng yêu cầu tái định cư, chi phí xây dựng và lợi nhuận của nhà đầu tư.

Vì vậy, việc hoàn thiện cơ chế mới có thể xem là bước quan trọng để giảm khoảng trống pháp lý, nhưng khả năng chuyển hóa chính sách thành nguồn cung thực tế vẫn phụ thuộc vào từng dự án, quy hoạch và phương án tài chính.