Gỡ nút thắt bất động sản

Mấy ngày qua, câu chuyện khơi thông tín dụng, gỡ nút thắt bất động sản trở lại. Các ông bất động sản được khuyên nên hạ giá xuống. Các ông ngân hàng được yêu cầu giảm lãi suất cho vay xuống.

Tất nhiên mục tiêu là để có giao dịch, từ đó tín dụng chạy, từ đó các hoạt động kinh tế khác trở lại. Đơn giản là vì bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong hoạt động kinh tế Việt nam. Nó chạy, kinh tế chạy. Nó dừng, kinh tế dừng. Nhưng nếu nền kinh tế bị bắt làm con tin bởi bất động sản như vậy, thì các ông chủ doanh nghiệp bất động sản mới thực sự là người kiểm soát nền kinh tế, và nếu vậy, ai thực sự là người điều hành kinh tế?

Bất động sản cao cấp được coi là dư thừa, bất động sản bình dân lại thiếu, cả hai đều dẫn tới thất bại thị trường. Dù là cao cấp hay bình dân, bản chất vẫn là khả năng của bên mua không đáp ứng được giá bán cao. Do vậy, “giảm giá bán” hoặc “tăng tiền cho người mua” là giải pháp về mặt lý thuyết.

Giá bán của bất động sản được hình thành bởi 4 yếu tố cơ bản: (1) chi phí liên quan công trình thực tế + (2) chi phí lãi vay ngân hàng + (3) chi phí trung gian bôi trơn + (4) lãi của doanh nghiệp, trong đó khoản số (3) là khoản thậm chí phải chi trước khi hình thành dự án. Nếu chỉ tính khoản (1) và (2), giá thành thực tế của bất động sản phù hợp với người mua. Như vậy, có thể hình dung rằng khoản (3) và (4) mới thực sự là vấn đề. Các doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể chấp nhận có lợi nhuận bằng 0 trong bối cảnh hiện tại, tức là khoản (4) hoàn toàn có thể bằng 0 nhưng họ không thể bù đắp được khoản (3) nếu chỉ bán với giá đủ trang trải (1) và (2). Nhưng khoản (3) là khoản lên trời mà đòi. Bởi vậy, giá bán không thể hạ đến mức người cần có thể mua mà ông bất động sản không chịu lỗ.

Tình hình thực tế lại còn khó hơn thế nữa bởi các ông chủ bất động sản thường có các mối quan hệ tín dụng mà ở đó bất động sản lại được làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay, và một cách nào đó thường được định giá cao. Bởi vậy, giảm giá bất động sản cũng đồng nghĩa với việc làm cho tình cảnh của các ông chủ bất động sản vừa không có lãi, vừa phải thu xếp vốn để đảm bảo giá trị tài sản đảm bảo. Kết cục là ông bất động sản vì vậy không muốn giảm giá, ông ngân hàng cũng không muốn giảm giá vì nợ xấu, còn ông dân không mua được vì giá cao quá, ông Chính phủ thì vẫn “đề nghị” và “mong muốn” giảm giá, nền kinh tế thì tiếp tục trong trạng thái chờ.

Việc “giảm giá bán” nghe chừng khó. Vậy thì chúng ta nghĩ ra việc “tăng tiền cho người mua”. Tăng tiền cho người mua tất nhiên theo truyền thống là làm cho họ cảm thấy có nhiều tiền hơn bằng cách hạ lãi suất, tiền rẻ, vay nợ nhiều hơn. Ông dân chắc chắn hiểu rằng vay là nợ, nên dù tiền rẻ hơn và vay dễ hơn, nhưng giá cao ông ấy cũng không vay không mua, vì nó nằm ngoài khả năng trả nợ.

Ngược lại, ông bất động sản thấy tiền rẻ, muốn vay lắm, không chỉ để làm cái mới mà để đảo cái cũ, nhưng các ông ngân hàng thừa biết mấy ông này thế nào nên chắc chắn không cho. Nên họ bèn nghĩ ra một cách rất hay là cho giãn nợ, chậm trả nhưng không thay đổi nhóm nợ, tức là “vẫn tốt”. Vậy là các ông bất động sản lại có thêm một sự trợ giúp nữa: mày xấu, nhưng tao gắn mác tốt, đi vay thằng khác trả tao nhé. Kết cục là ra ngoài chẳng biết ông nào tốt thật ông nào tốt giả, nên các ông ngân hàng khác tốt nhất là không cho vay.

Như vậy, giảm giá bán cũng khó, giảm lãi suất để tăng tiền cho bên mua cũng không ăn thua, tất cả lại phải chờ đợi dân tích cóp nhiều tiền hơn. Còn khi nào dân mới nhiều tiền hơn thì không biết khi mà lương năm và giá bất động sản cách nhau có khi cả vài chục năm.

Và thế là ông bất động sản tiếp tục là người điều khiển cuộc chơi kinh tế. Ông ngân hàng bị lôi kéo vào cuộc chơi và không thoát ra được. Ông dân thì vẫn chỉ biết ước mình nhanh có tiền hoặc giá bất động sản giảm xuống nhanh. Ông chính phủ tiếp tục điều hành bằng yêu cầu và đề nghị.

Nhiều ý kiến cho rằng chính phủ trong giai đoạn hiện tại không nên can thiệp vào thị trường mà chỉ nên tạo hành lang pháp lý thuận tiện cho các dự án vào giao dịch bất động sản. Họ hy vọng điều đó sẽ giúp các giao dịch trở lại ở mức giá hiện tại. Ông bất động sản sống khỏe và tiếp tục làm chủ cuộc chơi, ông ngân hàng vẫn lãi lớn, còn ông dân thì chăm chỉ làm việc trả tiền nhà. Theo hướng này, còn phải sửa nhiều thứ để phục vụ ông bất động sản.

Chúng ta cứ giả sử một cơ chế thị trường theo cách khác trong đó chính phủ tạo và kiểm soát hành lang pháp lý an toàn cho hệ thống ngân hàng, vay trả đúng hạn, đúng nhóm nợ, phát mãi tài sản. Khi đó, chắc giá nhà giảm. Ông bất động sản nào làm bậy sẽ lỗ, ông ngân hàng nào làm bậy cũng lỗ, ông dân có thể mua nhà và những ông bất động sản và ngân hàng tốt sẽ thay thế. Con tin kinh tế được giải phóng. Chạy thật, dù có thể yếu, nhưng vẫn hơn khỏe giả vờ. Theo hướng này, đơn giản là không phải giải pháp gì, chỉ yêu cầu ngân hàng tuân thủ những cái đang hiện hành.

Cùng một cơ chế thị trường, cùng là tập trung vào hành lang pháp lý, nhưng chỉ cần hướng tập trung vào đâu thì kết cục sẽ khác nhau. Quan trọng là có hướng vào dân hay không.