Giữ nhà chưa chắc giữ được lãi

Không phải cứ nắm giữ bất động sản đủ lâu là chắc chắn sinh lời. Theo chuyên gia tài chính Mỹ Kent Roers, khả năng quản trị dòng tiền, đa dạng hóa danh mục và xây dựng chiến lược dài hạn mới là những yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư trong bối cảnh thị trường biến động.

Kinh nghiệm từ thị trường Mỹ cho thấy rủi ro không chỉ đến từ chu kỳ giá mà còn xuất phát từ cách vận hành tài sản. Ba bài học được đúc kết mang đến góc nhìn đáng tham khảo cho nhà đầu tư cá nhân khi thị trường bất động sản ngày càng phân hóa.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân bắt đầu với các bất động sản quy mô nhỏ như nhà cho thuê riên lẻ vì cảm thấy dễ quản lý và rủi ro thấp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy những tài sản này dễ bị tổn thương trước biến động. Chỉ cần một khách thuê chuyển đi, nguồn thu sụt giảm nghiêm trọng. Một khoản chi phí sửa chữa bất ngờ cũng có thể ăn sạch lợi nhuận cả năm. Ngược lại, các dự án căn hộ quy mô lớn tuy vận hành phức tạp hơn nhưng khả năng chống chịu biến động tốt hơn nhiều vì rủi ro được phân bổ trên nhiều căn hộ.

Nhiều nhà đầu tư chỉ tập trung mua tài sản ở khu vực quen thuộc hoặc gần nơi sinh sống. Phương pháp này khiến toàn bộ danh mục dễ bị tổn thương trước rủi ro bất ngờ từ nền kinh tế địa phương. Kinh nghiệm của Roers Companies tại khu vực bùng nổ dầu đá phiến ở bang North Dakota minh chứng điều này. Khi ngành dầu khí biến động, thị trường bất động sản nhanh chóng xoay chiều. Đa dạng hóa không đơn thuần là sở hữu nhiều tài sản hơn, mà là giảm khả năng toàn bộ danh mục cùng chịu tác động xấu bằng cách mở rộng sang nhiều địa bàn và phân khúc khác nhau.

Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận lớn nhất từ tăng giá nhà đất. Tuy nhiên, nếu chiến lược chỉ dựa vào kịch bản thị trường tiếp tục đi lên thì rủi ro sẽ rất lớn. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp liên tục đánh giá lại hiệu quả vận hành, tối ưu hóa chi phí, nâng cấp hợp lý và cải thiện quản lý. Về dài hạn, những quyết định quản trị này tạo ra nhiều giá trị hơn việc chờ đợi giá thị trường tăng. Thay vì thụ động, nhà đầu tư nên chủ động gia tăng giá trị thông qua năng lực vận hành và quản lý dài hạn.