Giải mã sóng bất động sản trỗi dậy

Sau hồi nguội lạnh, thị trường bất động sản Hà Nội “sốt nóng” trở lại khi nhiều phân khúc đột nhiên tăng giá. Sự sôi động trở lại này đến từ đâu, hay chỉ là chiêu trò làm giá của các chủ đầu tư để lập mặt bằng giá mới?

Giá chung cư ở Hà Nội đang tăng vì khan hiếm. Ảnh: PV

Giá tăng bất thường

Chị Minh Hạnh (Hoài Đức, Hà Nội) mua căn chung cư thương mại bình dân với diện tích 70m2 cách đây 7 năm với giá 1,3 tỷ đồng. Thế nhưng, nhà chị bất ngờ khi giá căn hộ bỗng chốc tăng lên 2,7 tỷ đồng. Như vậy, tính trung bình giá căn hộ tại đây khoảng 38 - 40 triệu đồng/m2. Tại toà nhà chị Hạnh đang ở cứ hễ ai có rao bán, lập tức nhân viên môi giới vào hỏi và có khách đặt cọc mua luôn.

Dọc các dự án chung cư bình dân đã đi vào sử dụng từ 3 - 7 năm quanh khu vực Hoài Đức, giá rao cũng đột ngột vọt lên từ 35 - 40 triệu đồng/m2 .Các dự án cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2.

Tại Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội), các toà thuộc phân khúc cao cấp được bán từ năm 2018 - 2020 với mức giá 35-45 triệu đồng/m2. Nay giá thị trường lên tới 55 - 65 triệu đồng/m2. Các dự án được chào bán rầm rộ với hình thức “đặt cọc thiện chí” để giữ chỗ như làm nóng thêm thị trường.

Theo giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội, với các dự án nhận đặt cọc lớn, không ai biết các chủ đầu tư sẽ sử dụng lượng tiền đặt cọc ra sao nhưng đây cũng là một hình thức huy động vốn của chủ đầu tư. Số lượng đặt cọc lớn là bàn đạp để chủ đầu tư tạo sóng, đẩy giá bất động sản, dẫn đến các hệ lụy vốn không lành mạnh của thị trường như sốt ảo, thổi giá, bán chênh…

Không chỉ chung cư, hàng loạt dự án nhà liền kề, biệt thự đang được mở bán trở lại ở khu vực Hà Đông bỗng chốc tăng giá mạnh. Tại một dự án vốn ngủ đông bấy lâu, giá nhà liền kề, biệt thự vọt lên hơn 200 triệu đồng/m2. Các dự án xung quanh, thậm chí nhà thổ cư trong dân cũng tăng giá trước khi dự án mới mở bán.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết, Hà Nội ghi nhận lượng mở bán mới căn hộ khả quan vào cuối quý 1/2024. Nguồn cung chung cư quý 1/2024 tăng 11% so với cùng kỳ. Tại TPHCM, nguồn cung chung cư quý 1/2024 giảm 54% so với cùng kỳ.

Tỷ lệ hấp thụ tại thị trường Hà Nội tương đối thấp trong quý 1/2024 do Tết và thời điểm ra hàng của phần lớn nguồn cung mới tập trung vào cuối quý. Số căn mở bán ở quý 1/2024 là 1.827 căn, giảm 46% so với quý 4/2023 và giảm 10% so với quý 1/2023.

Khi được hỏi vì sao giá chung cư ở Hà Nội tăng mạnh trong những tháng đầu năm nay, bà Dương Thùy Dung lý giải, trong một thời gian dài, thị trường Việt Nam nói chung và thị trường Hà Nội nói riêng thiếu nguồn cung, đặc biệt nguồn cung dành cho nhu cầu ở thực (bình dân, trung cấp, tiệm cận giữa trung cấp và cao cấp).

Khi được hỏi vì sao giá chung cư ở Hà Nội tăng mạnh trong những tháng đầu năm nay, bà Dương Thùy Dung lý giải, trong một thời gian dài, thị trường Việt Nam nói chung và thị trường Hà Nội nói riêng thiếu nguồn cung, đặc biệt nguồn cung dành cho nhu cầu ở thực (bình dân, trung cấp, tiệm cận giữa trung cấp và cao cấp).

Cơn “sốt đất” sẽ quay lại?

Trong đà hồi phục của thị trường địa ốc, với nhà đầu tư tự đặt câu hỏi “Phải chăng, sốt đất sắp xuất hiện?”. Thực tế, giá bất động sản chưa quay trở lại mốc cao trong giai đoạn sốt, trước khi tụt dốc mạnh. Đó là lý do mà nhiều nhà đầu tư chờ đợi cơn sốt nhẹ để đẩy giá bất động sản lên ngang với thời kỳ giá đạt đỉnh cao. Khi đó, niềm tin vào thị trường địa ốc gia tăng, thanh khoản cũng hồi phục. Cơ hội để đẩy hàng, cơ cấu lại danh mục sẽ xuất hiện.

Nhìn vào diễn biến của thị trường địa ốc đã qua, từ giai đoạn sốt nóng đến nguội lạnh, các chuyên gia nhận định, có thể sớm nhất là 3 năm tới, xác suất xuất hiện cơn sốt đất sẽ xảy ra nhưng thấp.

Một công ty chứng khoán phân tích, sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025-2026, bởi người mua đã hiểu rõ bản chất cơn sốt đất do “cá mập” tạo ra, hoặc chính họ trải qua giai đoạn vừa qua càng thấm rằng, bỏ tiền vào mua bất động sản tạo ra giá trị thực mới có thanh khoản tốt. Thị trường nhìn chung còn “ốm” do doanh nghiệp bất động sản chưa đủ lực vực dậy.