Giải mã hiện tượng chung cư TP. Hồ Chí Minh tăng giá

Phân khúc chung cư vẫn vươn lên mạnh mẽ bất chấp đại dịch hoành hành, là dấu hiệu cho thấy thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh đang lấy lại “phong độ” như trước đại dịch. Tuy nhiên, thị trường chung cư thời gian tới sẽ tiếp tục khan hiếm các dự án sơ cấp và tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp.

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã trải qua nửa quý II và quý III/2021 đầy sóng gió, mọi hoạt động gần như ngưng trệ, nhưng vẫn có một vài điểm sáng, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư.

Giá thứ cấp tăng tới 10%

Anh Nguyễn Hải Hoàng (Hà Nội) đã trải qua một thời gian đầy khó khăn từ sau ngày 30/4/2021, khi chuyển công tác vào TP. Hồ Chí Minh và đưa cả vợ, con vào lập nghiệp.

Ban đầu, gia đình thuê một ngôi nhà nhỏ trong ngõ gần cơ quan trên đại lộ Nguyễn Văn Linh (quận 7) cho tiện công tác, nhưng chưa bao lâu thì dịch COVID-19 đợt 4 ập đến. Để đảm bảo không gian rộng rãi hơn, anh Hoàng tìm mua căn hộ chung cư, hy vọng trong thời điểm dịch thì giá sẽ hạ.

Qua các công ty môi giới cũng như môi giới cá nhân, anh tìm được một dự án tại huyện Nhà Bè giáp ranh với quận 7. Anh chấp nhận giá có tăng cao so với đầu năm, nhưng đây là một dự án khá đầy đủ tiện ích, nhận nhà vào được ở ngay.

“Cứ ngỡ trong đại dịch, các hoạt động giao dịch mua bán tạm dừng bởi lệnh giãn cách thì giá sẽ giảm, nhưng hầu hết các dự án đều tăng giá từ 5-10%”, anh Hoàng nói.

Điều anh Hoàng chia sẻ cũng đúng như đánh giá về thị trường nhà chung cư tại TP. Hồ Chí Minh tại báo cáo mới đây của một số đơn vị bất động sản. Đơn cử như báo cáo quý III/2021 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, chung cư tại TP. Hồ Chí Minh vẫn là điểm sáng trên thị trường, khi tỷ lệ hấp thụ đạt 77%, cao nhất trong các phân khúc nhà ở.

Còn theo báo cáo của Công ty Savills TP. Hồ Chí Minh, với tình hình dịch Covid-19 kéo dài và tỷ lệ hấp thụ thấp, gần 90% các dự án hiện hữu giữ mức giá ổn định.

Ông Vincent Nguyễn, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, nguồn cung sơ cấp hạn chế đã thúc đẩy thị trường thứ cấp tăng giá bán. Trong quý III/2021, giá thứ cấp tăng lên đến 10% theo quý tại 11 trong số 21 quận, huyện.

Đáng chú ý, huyện Nhà Bè có mức tăng giá bán thứ cấp cao nhất, đạt 10% theo quý và 12% theo năm. Nguyên nhân là do kế hoạch chuyển đổi các huyện thành các quận trong giai đoạn 2021-2030. Quận Bình Thạnh có giá bán thứ cấp tăng cao thứ hai, tăng 5% theo quý và 6% theo năm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhìn nhận, nguồn cung giảm, nhu cầu giảm, thị trường chung cư sơ cấp tăng giá. Tổng quan giá rao bán 9 tháng 2021 tăng 4% so với năm trước, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn gửi ngân hàng.

Nhiều nguyên nhân cộng sinh

Lý giải về hiện tượng loại hình chung cư lội ngược dòng tăng giá trong bối cảnh dịch bệnh, ông Đinh Minh Tuấn đã chỉ ra một số nguyên nhân sau:

Thứ nhất, do các "ông lớn" dẫn dắt cuộc chơi về giá. Khi nguồn cung ra ngoài thị trường khan hiếm, các quỹ đất ở vị trí tốt và đắc địa nằm trong tay một số chủ đầu tư lớn, họ bắt đầu thiết lập các mức giá cao hơn hẳn so với mặt bằng giá đã xác lập trước đây.

Đơn cử như ở khu vực trung tâm, 2 năm trước, mức giá của căn hộ cao nhất là 200 triệu đồng/m2 thì tới năm 2021 đã lên tới mức 450-500 triệu đồng/m2. Tại khu vực quận 9 thiết lập mức giá mới 55-60 triệu đồng/m2 so với mức giá cũ tầm 25-30 triệu đồng/m2. Tại trung tâm Thủ Đức, một dự án mới đã tung ra thị trường với mức giá 75-80 triệu đồng/m2, cao hơn gấp 2 lần so với mức giá thiết lập ở các khu vực lân cận.

Thứ hai, chi phí tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án tăng nhanh hàng năm, đây là các chi phí chủ chốt làm cho giá chung cư luôn thiết lập mặt bằng mới.

Thứ ba, chi phí giá nguyên vật liệu xây dựng cho một dự án như sắt, thép, xi măng, cát đang leo thang mạnh và dự báo chưa có điểm dừng. Điều này góp phần vào việc tăng giá bán bất động sản, đặc biệt là các dự án có thời gian và tiến độ xây dựng qua 2-3 năm.

Ngoài ra, các dự án dân sinh phục vụ nhu cầu ở thực vẫn chiếm đa số và đây cũng là phân khúc có mức độ tăng trưởng tìm kiếm trên 11% so với tháng 8/2021. Mặc dù dịch bệnh ảnh hưởng nặng tại thị trường TP. Hồ Chí Minh trong thời gian vừa qua, tuy nhiên nhu cầu nhà ở vẫn rất cấp thiết đối với thành phố có hơn 10 triệu dân và tỷ lệ nhập cư cao nhất cả nước.

Một xu hướng cũng được ghi nhận trong giai đoạn dịch là có sự dịch chuyển về các khu vực có mật độ dân cư thấp, hạ tầng có sự quy hoạch đồng bộ, có đầy đủ tiện ích và các khu vực có không khí sạch thoáng, phù hợp với nhu cầu làm việc tại nhà.

“Thị trường chung cư thời gian tới sẽ tiếp tục khan hiếm các dự án sơ cấp và tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Dự báo khi dịch được kiểm soát, giá bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng tăng”, ông Tuấn nhận định.