Giá nhà “phi mã”, bào mòn sức mua của người dân: Nguy cơ đe dọa ổn định kinh tế vĩ mô

Dù nguồn cung trên thị trường đang dần cải thiện, mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn tiếp tục leo thang, thậm chí lập đỉnh mới. Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và thu nhập khiến giấc mơ an cư trở nên xa tầm với đối với phần đông người dân – và đây cũng là cảnh báo rủi ro cho ổn định kinh tế vĩ mô.

Sáng 4/12, tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest, đã đưa ra loạt nhận định đáng chú ý về cấu trúc giá nhà, sự méo mó của thị trường và những áp lực đang gia tăng lên hệ thống tín dụng.

Giá đất tăng mạnh, nhưng vấn đề lớn hơn nằm ở cơ chế

Theo ông Hiệp, việc giá đất tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh “không có gì bất ngờ”, nhưng nút thắt lại xuất phát từ hệ số và cách áp dụng bảng giá đất mới.

“Doanh nghiệp có thể điều tiết giá bán, nhưng bình ổn mặt bằng giá đất lại phụ thuộc chủ yếu vào cơ chế của Nhà nước. Nếu bảng giá đất mới tăng đột biến thì giá nhà không thể giảm”, ông nhấn mạnh.

Ông cho rằng chính sách thuế cần phân biệt rạch ròi giữa nhà đầu tư, người chuyển nhượng và người mua ở thực – tránh đánh đồng mọi đối tượng, vì điều này có thể làm méo mó thị trường.

Doanh nghiệp ‘ngại’ nhà ở xã hội, chuộng cao cấp vì lợi nhuận

Lý giải việc các nhà thầu, chủ đầu tư đa phần ưu tiên phân khúc cao cấp, ông Hiệp cho biết:

Trong khi đó, phân khúc cao cấp có tốc độ tiêu thụ nhanh, thậm chí căn hộ 20 tỷ đồng vẫn có khách “xuống tiền ngay”.

Cảnh báo rủi ro: Giá nhà tăng quá nhanh, tín dụng BĐS phình to kỷ lục

Theo ông Hiệp, mặt trái của cuộc đua đẩy giá là rủi ro toàn hệ thống:

“Hàng tồn kho đang quay trở lại, trong khi giá nhà vẫn tăng. Đây là tín hiệu cần đặc biệt cảnh giác”, ông Hiệp nói.

Nguyên nhân sâu xa: Giá đất chưa hợp lý, thủ tục kéo dài và chi phí vô hình

Một vấn đề đáng quan ngại khác là bảng giá đất mới của nhiều địa phương tăng gấp nhiều lần, thậm chí “vài chục lần” trong 5 năm.

Ông Hiệp cho rằng:

Bộ Xây dựng: Cần nhìn thẳng vào cơ cấu giá – không phải mọi thứ đều do “thổi giá”

Tại diễn đàn, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho rằng: “Muốn biết có thổi giá hay không, phải soi vào cơ cấu giá. Vật liệu xây dựng, chi phí xây dựng, thuế, hạ tầng… đều đang tăng và tác động trực tiếp đến giá thành”.

Bà Hạnh chỉ ra 3 nhóm giải pháp mà Bộ đang triển khai:

1. Minh bạch thông tin thị trường

Xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS.

Công khai nguồn cung, giá bán sơ cấp, giao dịch.

2. Kiểm soát cung – cầu và hàng tồn kho

Điều tiết chênh lệch giữa phân khúc cao cấp đang dư thừa và nhà ở xã hội đang thiếu trầm trọng.

3. Thành lập Trung tâm Giao dịch BĐS Quốc gia

Hoạt động trực tuyến, có kết nối dữ liệu đất đai – thuế – tài chính nhằm hạn chế thổi giá và đầu cơ.

Cần chính sách hướng vào nhu cầu thực của đại đa số người dân

Theo các chuyên gia, việc giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập tạo ra nguy cơ:

Ông Hiệp kết luận: “Giá đất chưa bao giờ cao như hiện nay. Nếu tiếp tục đẩy bảng giá đất lên, người dân sẽ mất rất nhiều năm thu nhập mà vẫn không thể mua nổi nhà”.

Việc cải cách thủ tục, minh bạch thông tin và xây dựng chính sách thuế – tín dụng hợp lý được xem là chìa khóa để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, thay vì tiếp tục chạy theo những đợt tăng giá phi mã đầy rủi ro.