Giá đất và chi phí đền bù tăng nhanh khiến nhà đầu tư BĐS công nghiệp dè chừng

Mặc dù tỉ lệ lấp đầy và giá cho thuê của bất động sản (BĐS) công nghiệp không ngừng tăng trưởng, nhưng chi phí đền bù cộng với giá đất tăng nhanh đang gây thách thức với các chủ đầu tư muốn thành lập khu công nghiệp (KCN) mới.

Tỉ lệ lấp đầy tăng vọt

Savills Việt Nam cho biết, theo Quy hoạch phát triển các KCN, thì Việt Nam có khoảng 563 KCN với tổng diện tích được bao phủ là gần 210.900 ha, trong đó, một số KCN vẫn chưa đi vào hoạt động.

Tuy nhiên, đơn vị này đánh giá rằng, những con số vừa nêu cần tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ không ngừng gia tăng, bởi xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Được biết, tỷ lệ lấp đầy của các KCN tại Việt Nam hiện nay đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020.

Trong đó, tại 6 tỉnh trọng điểm phía bắc, nguồn cung KCN đạt mức 11.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 83% và chỉ còn trống khoảng 2.000 ha. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%, trong khi Hưng Yên là 77% và Hải Phòng ở mức 68%.

Đối với nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn, giá thuê trung bình đã lên đến 5 USD/m2 trong một chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%.

Còn ở khu vực phía Nam, các KCN tại TP HCM, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Do đó, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt.

Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy ở 6 tỉnh thành trọng điểm phía Nam ghi nhận đạt đến 84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2 mỗi chu kỳ thuê 50 năm. Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê trong 8 tháng đầu năm ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2 mỗi tháng với công suất đạt 88%. TP HCM tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai.

Chi phí đền bù và giá đất tăng gây trở ngại

Từ những số liệu tích cực nêu trên, Savills Việt Nam kỳ vọng các KCN mới sẽ có quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu. Bởi hiện tại, chính phủ cũng đang nỗ lực cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, từ đó giúp các chủ đầu tư KCN phát triển các dự án mới dễ dàng hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính liên quan.

Đồng thời, chuyên gia của Savills cho rằng, các ưu đãi thuế của Chính phủ dành cho các công ty công nghệ cao là động lực thúc đẩy các ông lớn về công nghệ gia nhập thị trường Việt Nam. Ngoài ra, những ưu đãi này cũng áp dụng cho các dự án đầu tư về nông nghiệp thông minh, các sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường.

Đồng thời, Savills đánh giá, trong khu vực Đông Nam Á, không có quốc gia nào tham gia nhiều FTA (Hiệp định thương mại tự do) như Việt Nam. Điều này giúp tạo được niềm tin cho các nhà sản xuất có giá trị cao trên toàn cầu.

Đồng thời, Việt Nam có một lực lượng lao động trẻ và năng động, tầng lớp trung lưu đang gia tăng với thu nhập cao hơn. Ngoài ra, Việt Nam còn có một Chính phủ ổn định và thuận lợi hơn cho các công ty nước ngoài đến đầu tư, phát triển.

Mặt khác, so sánh với các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, lợi nhuận và sản lượng hiện nay ở Việt Nam là một trong những điểm thu hút các nhà đầu tư nhất. Ví dụ, đối với KCN đang hoạt động, 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất đã được thực hiện với lợi suất và lợi nhuận là 8-11%. Điều đó cho thấy việc đầu tư vào các KCN tại Việt Nam đang ghi nhận nguồn lợi nhuận khá tốt.

Tuy nhiên, Savills cũng cho rằng, vẫn còn một số thách thức nhất định đối với thị trường bất động sản công nghiệp ở nước ta. Trong đó, chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây, gây thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các KCN mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Ngoài ra, hai thách thức dài hạn bao gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng cũng gây không ít khó khăn cho sự phát triển. Trong đó, cơ sở hạ tầng khu vực phía Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ…