Giá đất TP.HCM sắp tăng vẫn thấp hơn thị trường, có nơi giao dịch 2 tỷ đồng/m2

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng, giá đất dự kiến điều chỉnh vẫn thấp hơn giá giao dịch thị trường. Tại khu trung tâm thành phố, 15 năm trước đã có giá giao dịch 2 tỷ đồng/m2.

Liên quan đến dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất năm 2020, vừa được Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP.HCM lấy ý kiến và nếu được thông qua sẽ áp dụng từ ngày 1/8 đến hết năm nay, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có những kiến nghị.

Theo ông Châu, giá đất dự kiến điều chỉnh tăng phổ biến từ 10 - 20 lần so với bảng giá đất hiện hành. Trong đó, 1 quận và 4 huyện có mức tăng trên 30 lần tại cùng một vị trí. Cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn tăng đến 51 lần so với giá hiện hành. Giá đất cao nhất tại TP.HCM là 810 triệu đồng/m2 trên 3 tuyến đường đắc địa thành phố là Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ. So với mức giá áp dụng từ tháng 1/2024 khi có hệ số điều chỉnh 2,5 lần.

Nói về mức giá 810 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến đường đắc địa của TP.HCM, ông Châu cho rằng, mức giá này vẫn thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường. Tại khu vực này hầu như không có chuyển nhượng, bất động sản chủ yếu thuộc loại “tích sản” và được sử dụng để cho thuê. Cách đây khoảng 15 năm chỉ có một giao dịch chuyển nhượng nhà phố với giá rất cao, khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/m2.

Chủ tịch HoREA cho rằng, chưa cần ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất năm 2020, bởi hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 đã được điều chỉnh tăng lên 1 lần. Đơn cử như hệ số điều chỉnh giá đất tại đường Nguyễn Huệ tăng lên 3,5 lần, trong khi trước đây là 2,5 lần. Lấy giá đất 162 triệu đồng/m2 nhân với hệ số điều chỉnh 3,5 lần thì giá đất cụ thể trên đường Nguyễn Huệ là 567 triệu đồng/m2. Giá này đã cao hơn mức 405 triệu đồng/m2 khi áp dụng hệ số 2,5 lần trước đây.

“Chưa thật cần thiết để điều chỉnh giá đất tại thời điểm hiện nay vì TPHCM đã có đầy đủ các quy định về bảng giá đất. Bảng giá đất hiện hành có thể được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025”, ông Châu kiến nghị.

Đối với việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các dự án bất động sản, ông Châu cho rằng, giá đất điều chỉnh sẽ không tác động. Bởi lẽ các dự án này không áp dụng bảng giá đất mà chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất. Tuy không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhưng giá đất dự kiến điều chỉnh sẽ làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Khi đó, người sử dụng đất sẽ có xu hướng muốn nhận tiền bồi thường cao hơn.

Về những tác động không mong muốn khi áp dụng bảng giá đất mới, theo Chủ tịch HoREA, rất nhiều cá nhân, hộ gia đình phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao, tác động dây chuyền làm tăng giá bán và cho thuê nhà. Chi phí thuê đất, thuê nhà xưởng tại các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch cũng sẽ tăng theo, từ đó, dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hoá nói chung.

Trước khi áp dụng bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu đề xuất UBND TP.HCM nên đánh giá tác động đối với hàng nghìn người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, và các doanh nghiệp, nhà đầu tư dự án bất động sản.