Giá đất tăng vọt, thị trường nhà đất đứng trước cơn bão mới

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng khi nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội và TP.HCM, vừa công bố bảng giá đất mới với mức tăng mạnh. Chuyên gia cảnh báo, động thái này có thể khiến giá nhà đất khó hạ nhiệt, thậm chí kích thích làn sóng đầu cơ mới.

Giá đất tăng – bất động sản khó giảm nhiệt

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, giá đất chiếm từ 30 – 50% chi phí đầu vào của các dự án bất động sản. Việc điều chỉnh tăng bảng giá đất sẽ trực tiếp đẩy mặt bằng giá nhà lên cao hơn, tạo áp lực tài chính lớn cho cả nhà đầu tư và người mua.

Bên cạnh đó, tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam. Bảng giá đất mới có thể khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá nhà còn tiếp tục tăng, từ đó thúc đẩy đầu cơ và tạo ra nguy cơ sốt ảo.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, mức tăng này không chỉ ảnh hưởng đến giá bán nhà ở thương mại mà còn tác động đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực. Khi giá đất cao, chi phí đầu tư dự án tăng, nguồn cung nhà ở tại các khu vực ngoại thành sẽ hạn chế, ảnh hưởng đến kế hoạch giãn dân và ổn định an sinh xã hội.

Doanh nghiệp – gánh nặng kép

Thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, dòng vốn còn hạn chế. Giá đất tăng cao vào thời điểm này sẽ tạo thêm gánh nặng kép, làm chậm quá trình hồi phục của thị trường.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, giá đất tăng sẽ mang lại lợi ích cho ngân sách nhà nước và quyền lợi người dân khi bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, nó cũng kéo theo gánh nặng tài chính cho người dân, bao gồm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ, dẫn chứng: những dự án khởi động giai đoạn 2018-2019 với giá đất khoảng 21-22 triệu đồng/m², nay sau điều chỉnh có thể lên tới 49-50 triệu đồng/m². Chênh lệch này khiến doanh nghiệp khó dự toán chi phí, đặc biệt với các dự án kéo dài và vướng thủ tục giải phóng mặt bằng, có thể bị truy thu hàng trăm tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dẫn chứng thực tế: một doanh nghiệp thuê kho tại Quận 4, TP.HCM, chi phí thuê từ 3,3 tỷ đồng/năm (2022) tăng lên 7,7 tỷ đồng (2023) và dự kiến hơn 21 tỷ đồng/năm (2025), gấp 7 lần so với 2022. Điều này làm tăng chi phí cố định, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền, kế hoạch sản xuất – kinh doanh và sức cạnh tranh.

Bảng giá đất mới: Cao chưa từng có

HĐND TP Hà Nội vừa thông qua nghị quyết bảng giá đất mới, áp dụng từ 1/1/2026, với 17 khu vực hành chính mới thay vì theo quận, huyện như trước. Mức giá cao nhất khoảng 702 triệu đồng/m², các xã ngoại thành tăng 24-26% so với bảng giá cũ.

Tại TP.HCM, giá đất điều chỉnh tăng từ 4 đến 38 lần, mức cao nhất 687,2 triệu đồng/m². Bắc Giang tăng khoảng 2,4 lần, giá cao nhất 120 triệu đồng/m²; Hải Phòng có nơi tăng tới 373% so với bảng giá cũ.

Các chuyên gia cảnh báo rằng, nếu không có các chính sách kiểm soát và giải pháp hạ nhiệt thị trường, việc tăng giá đất mạnh sẽ khiến bất động sản khó hạ nhiệt, làm gia tăng áp lực tài chính cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời kích thích đầu cơ, gây ra những biến động khó lường trên thị trường.