Giá đất sẽ bớt "nhảy múa"?

Theo các chuyên gia, thông điệp mới không đồng nghĩa Nhà nước can thiệp vào mọi giao dịch mua bán đất, mà hướng đến hoàn thiện cơ chế xác định giá đất đầu vào của nền kinh tế, giảm đầu cơ và tạo môi trường đầu tư minh bạch hơn.

Phát biểu bế mạc Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cho biết Trung ương đã thống nhất định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, trong đó nhấn mạnh nguyên tắc Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Theo giới chuyên gia, đây là thông điệp chính sách có ý nghĩa lớn đối với thị trường bất động sản cũng như nhiều ngành kinh tế phụ thuộc vào quỹ đất. Mục tiêu không phải áp đặt giá cố định hay can thiệp vào từng giao dịch trên thị trường thứ cấp, mà là hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, hạn chế tình trạng đầu cơ và khắc phục khoảng cách giữa giá đất Nhà nước với giá giao dịch thực tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng giá đất là yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp đến thu ngân sách, đầu tư công, phát triển hạ tầng, chính sách nhà ở và chi phí của doanh nghiệp. Nếu giá đất bị đẩy lên bởi tâm lý đầu cơ hoặc thiếu minh bạch, giá nhà sẽ tiếp tục leo thang, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo ông Châu, việc Nhà nước giữ vai trò quyết định đối với giá đất trên thị trường sơ cấp sẽ giúp kiểm soát chi phí đất đai, từ đó góp phần kéo giảm giá thành phát triển dự án và hạn chế cơ chế "hai giá" tồn tại nhiều năm qua.

Thực tế triển khai Luật Đất đai 2024 cũng bộc lộ nhiều bất cập. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Ủy viên Hội đồng chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho biết quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng chưa làm rõ thế nào là "giá thị trường" khiến nhiều địa phương lúng túng trong quá trình thực hiện.

Không ít trường hợp giá đất cụ thể được xác định quá cao, làm tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân. Có trường hợp hộ gia đình chuyển đổi hơn 140 m² đất vườn sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất, vượt xa khả năng tài chính và giá trị thực tế của tài sản.

Ở góc độ doanh nghiệp, đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa cho biết quá trình xác định giá đất hiện nay có thể kéo dài 6-12 tháng, khiến nhiều dự án chậm triển khai, phát sinh chi phí cơ hội và ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư.

Đối với thị trường chứng khoán, việc hoàn thiện cơ chế giá đất có thể tác động đáng kể tới nhóm doanh nghiệp bất động sản như VHM, NLG, KDH, DXG, PDR, đặc biệt ở khía cạnh rút ngắn thời gian phê duyệt nghĩa vụ tài chính, cải thiện tính minh bạch và khả năng triển khai dự án. Nhóm xây dựng, vật liệu và ngân hàng cũng có thể hưởng lợi gián tiếp nếu nguồn cung dự án được khơi thông.

Ở chiều ngược lại, cơ chế định giá chặt chẽ hơn cũng có thể làm giảm dư địa hưởng lợi từ chênh lệch giá đất của một số doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn hoặc các hoạt động mang tính đầu cơ.

Nhìn tổng thể, thông điệp tăng cường vai trò điều tiết của Nhà nước được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản minh bạch hơn, đồng thời giảm các tranh chấp liên quan đến thu hồi đất, bồi thường và nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào việc cụ thể hóa các nguyên tắc định giá trong Luật Đất đai sửa đổi và quá trình triển khai tại địa phương.