Giá đất Đà Nẵng thấp hơn các tỉnh lẻ miền Trung

Thị trường Đà Nẵng trải qua hai năm đóng băng vì dịch COVID-19 nhưng các chuyên gia vẫn tin tưởng vào sự phục hồi ngay đầu năm 2022.

Theo khảo sát của DKRA Việt Nam, giai đoạn 2017-2018, mức giá mua đi bán lại trên thị trường bất động sản (BĐS) thứ cấp tại Đà Nẵng tăng 80%-100%/năm. Đến năm 2021, mặt bằng giá BĐS giảm trung bình 15%-20%, cục bộ nhiều khu vực giảm đến 30%-35% so với năm 2019.

Biến động ngược giữa nhà ở và đất nền

Nhiều năm lướt sóng thị trường BĐS Đà Nẵng, anh Nguyễn Đình Hiệp nhận định hai phân khúc là nhà ở kiệt hẻm trung tâm TP và đất nền vùng ven đang có những biến động ngược chiều nhau. Nguyên nhân là có sự dịch chuyển xu hướng từ việc chọn mua nhà ở kiệt hẻm trung tâm TP sang nhu cầu về vùng ven phía nam TP mua đất, xây nhà. Điều này xảy ra khi giao thông kết nối đã thuận lợi hơn trước.

Đơn cử năm 2018, một người bạn của anh Hiệp bỏ ra 2,1 tỉ đồng mua căn nhà ba tầng, diện tích 30 m² ở kiệt bê tông 2,5 m đường Hùng Vương (quận Thanh Khê), sửa sang lại thêm 200 triệu đồng. Đến năm 2020, anh Hiệp mua lại căn nhà này với giá chỉ 1,7 tỉ đồng.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, một căn nhà 2-3 tầng ở kiệt hẻm trung tâm TP Đà Nẵng, diện tích 10-20 m² đang có giá trên dưới 1 tỉ đồng, nhà 20-30 m² có giá 1,2-1,4 tỉ đồng, còn nhà 30-40 m² dao động 1,6-1,9 tỉ đồng.

Trái ngược với chiều giảm giá tại phân khúc nói trên, những nền đất 100 m² đường bê tông rộng 2,5-5 m phía nam Đà Nẵng, cụ thể là tại các kiệt hẻm trục đường Mai Đăng Chơn (quận Ngũ Hành Sơn) giá đang tăng nhẹ và rất hút khách đầu tư. Những nền đất vuông vắn tại đây đang tăng giá 100-200 triệu đồng trong vài tháng qua, dao động 1,3-1,5 tỉ đồng/nền.

Giữa năm 2021, anh Hoàng Văn Nam mua một nền đất 100 m² kiệt bê tông 2,5 m đường Mai Đăng Chơn giá 1,4 tỉ đồng. Chỉ một tuần sau đã có người đến ngã giá 1,5 tỉ đồng để mua lại.

Tất nhiên mức giá đất nền hiện giảm sâu so với năm 2019 và đang có nhiều chủ đầu tư gom đất để đón sóng được dự báo bắt đầu ngay đầu năm 2022. Nhìn rộng ra thị trường thì đất nền riêng lẻ đang là lựa chọn tối ưu cho nhà đầu tư dù là để ở hay lướt sóng.

Kỳ vọng đà tăng trưởng đầu năm 2022

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và phát triển của DKRA Việt Nam, thị trường BĐS Đà Nẵng có sự mất cân đối giữa các phân khúc. BĐS nghỉ dưỡng và đất nền phân lô là hai phân khúc chủ đạo. Về thị trường căn hộ thì chỉ có căn hộ giá cao và thiếu căn hộ vừa túi tiền. Khách mua chủ yếu để đầu tư, mua đi bán lại.

Thời gian tới rất có thể thị trường Đà Nẵng sẽ trỗi dậy theo đúng tiềm năng. Tuy nhiên, để đạt được điều này, ngành du lịch Đà Nẵng phải nhanh chóng được khôi phục. Ngoài ra, Đà Nẵng cũng cần tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, thúc đẩy tiến độ các dự án động lực, trọng điểm làm đòn bẩy phát triển.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Đà Nẵng, cũng bày tỏ tin tưởng sau khi dịch COVID-19 được kiểm soát thì nhiều khả năng thị trường sẽ có sự bứt phá.

Theo ông Lập, hiện Đà Nẵng đang cụ thể hóa các quy hoạch, trong đó có quy hoạch 1/2.000 trên cơ sở quy hoạch chung TP đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Từ đó, các công trình lớn của Đà Nẵng sẽ được khởi động, giúp thị trường BĐS phát triển.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhận định thị trường Đà Nẵng trong năm 2021 đã có dấu hiệu hồi phục sau thời gian suy giảm do dịch bệnh.

"BĐS Đà Nẵng những năm qua sốt giá chung với cả nước nhưng thực tế không ảo bằng một số địa phương. Đây là thị trường được đầu tư sớm, trong bối cảnh nguồn hàng ít, lực cầu nhiều thì Đà Nẵng vẫn là thị trường tiềm năng, tạo được sức hút nhờ giá cả phần nào được kiểm soát" - ông Đính phân tích.

Đặc biệt, có một nghịch lý khó hiểu là giá đất ở Đà Nẵng nhìn chung còn thấp hơn cả một số khu vực ở tỉnh lẻ như Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên-Huế. Cụ thể, giá mỗi lô đất ở khu vực Bảo Ninh (Quảng Bình) được đấu giá lên tới 9-22 tỉ đồng cho 200-300 m²; giá đất ở đường Hùng Vương (TP Đông Hà, Quảng Trị) cũng có giá đất sốt 9-15 tỉ đồng/lô. Trong khi đó, tại Hòa Xuân, Hòa Liên (Đà Nẵng) đất quy hoạch đẹp, hiện đại lại đang có giá dao động từ 1,7 tỉ đến 3 tỉ đồng/lô, tùy tiện ích có khu vực lên tới 7 tỉ đồng. Như vậy, có thể thấy giá đất tại đây đang rất thấp so với một số tỉnh, thành miền Trung, phản ánh chưa tương xứng với một đô thị như Đà Nẵng.•

Về cơn sốt đất đang diễn ra đưa giá đất ở các tỉnh Bắc miền Trung vọt cao hơn Đà Nẵng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng: “Sở dĩ có việc này vì các tỉnh là thị trường mới nên dễ thu hút khách hàng hơn. Tuy vậy, việc đẩy giá quá nhanh đang tạo sốt ảo ở các tỉnh này là rất nguy hiểm, có khả năng nổ bong bóng khiến thị trường khủng hoảng”.