Giá đất “bốc hỏa” – làm sao để hạ nhiệt?

Thị trường bất động sản đang chịu áp lực giá cao phi lý do dòng tín dụng nới lỏng, đầu cơ, thủ tục hành chính rườm rà và thao túng đấu giá đất. Để bình ổn, cần phối hợp đồng bộ chính sách tài chính – tiền tệ, cải cách thể chế, kiểm soát đầu cơ và minh bạch thông tin thị trường.

Muốn thị trường lành mạnh, cần mổ xẻ tận căn nguyên khiến giá đất leo thang phi lý — chứ không thể mãi vá víu bằng những mệnh lệnh hành chính.

Thị trường bất động sản luôn là "tấm gương" phản ánh tổng thể các mối quan hệ kinh tế của đất nước. Dù cơ chế giá thị trường (của "bàn tay vô hình") đã mang lại tác động tích cực, song tính tự phát vốn có của thị trường đang đẩy giá bất động sản vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, thậm chí "vượt tầm kiểm soát của Nhà nước".

Trước thực tế Tổng Bí thư và Thủ tướng Chính phủ phải đặt câu hỏi về mức giá phi lý, việc quy trách nhiệm cho các quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2024 chỉ là bề mặt. Gốc rễ vấn đề nằm ở sự "méo mó" trong các mối quan hệ cung – cầu, cạnh tranh, và đầu cơ. Để kéo giá nhà đất về đúng thực chất, cơ quan quản lý cần tiến hành "cuộc mổ xẻ chính luận" và can thiệp đồng bộ vào các nhân tố hình thành giá.

4 Nguyên nhân cốt lõi và Giải pháp chiến lược

Phân tích sâu sắc chỉ ra 4 nguyên nhân chủ yếu khiến giá bất động sản tăng cao bất hợp lý, đi kèm các giải pháp cần áp dụng thống nhất:

1. Dòng tín dụng nới lỏng và "Vòng xoáy" tiền - giá:

Nguyên nhân: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản luôn ở mức cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế (ví dụ: 18,47% so với 9,9% trong 6 tháng đầu năm 2025). Tình trạng "tiền rẻ, vay dễ" đã kích hoạt vòng xoáy "tiền ra giá lên, giá lên tiền ra," khiến tín dụng và giá cả trở thành "bình thông nhau" và làm tê liệt khả năng kiềm chế giá.

Giải pháp: Cơ quan quản lý cần siết chặt dòng tín dụng một cách chọn lọc: "thắt chặt" mạnh mẽ đối với hành vi đầu cơ, dự án bỏ hoang, và mua đi bán lại lòng vòng. Ngược lại, cần nới lỏng, ưu đãi có kiểm soát cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, và người mua ở thực.

2. Đầu cơ, găm hàng và sự lãng phí tài nguyên đất đai:

Nguyên nhân: Tình trạng lãng phí đất đai (dự án bỏ hoang, chậm triển khai) và găm nhà, ôm đất chờ thời đang tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo, kích hoạt các cơn sốt "co giật" về giá. Vấn đề nằm ở sự thiếu hiệu quả và vắng bóng cơ chế kiểm soát đủ mạnh.

Giải pháp: Áp dụng đồng bộ biện pháp hành chính và kinh tế. Về hành chính, tiến hành tổng kiểm tra, thu hồi các dự án bỏ hoang. Về kinh tế, khẩn trương áp dụng chính sách thuế chống đầu cơ cao hơn và lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà, đất, hoặc giữ đất bỏ hoang. Đồng thời, áp thuế theo thời gian nắm giữ để kiểm soát hợp lý hoạt động "lướt sóng".

3. "Điểm nghẽn" từ Thủ tục hành chính rườm rà:

Nguyên nhân: Hệ thống pháp lý với hàng chục bước thủ tục phức tạp, chồng chéo (thời gian thực hiện có thể kéo dài 2-3 năm), đã tạo ra "chi phí tuân thủ" cao (có thể làm tăng chi phí hình thành bất động sản tới 10%), gây tắc nghẽn nguồn cung ra thị trường.

Giải pháp: Phải cải cách và cắt giảm triệt để thủ tục hành chính, bãi bỏ các quy định có tính chất "xin cho". Đặc biệt, xử lý dứt điểm tình trạng xung đột, mâu thuẫn giữa các luật (Đầu tư, Đất đai, Xây dựng, Môi trường) để đảm bảo tính thống nhất.

4. Hành vi "thổi giá" qua Đấu thầu, Đấu giá:

Nguyên nhân: Các nhóm lợi ích, đầu cơ đã lợi dụng kẽ hở trong quy định đấu giá để thao túng thị trường, tạo ra cung - cầu giả. Thủ đoạn bỏ giá cao bất thường (gấp hàng chục lần giá khởi điểm) sau đó bỏ cọc nhằm mục đích tạo sóng ảo, đẩy mặt bằng giá khu vực xung quanh để trục lợi.

Giải pháp: Rà soát và sửa đổi toàn bộ quy định về đấu giá, tăng tiền đặt cọc và áp dụng chế tài đủ mạnh (phạt hành chính, cấm vĩnh viễn tham gia đấu giá) đối với hành vi thông đồng, cò mồi, "quây thầu". Quan trọng nhất là công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch và thị trường.

Trọng tâm của sự bình ổn

Bốn giải pháp trên, mà trọng tâm là sự phối hợp hiệu quả của chính sách tài chính và tiền tệ, là chìa khóa để bình ổn thị trường.

Riêng đối với vấn đề định giá đất theo Luật Đất đai, cần sửa đổi để xây dựng bộ tiêu chí minh bạch, thống nhất về nguyên tắc định giá theo thị trường. Phải xác định rõ dữ liệu tham chiếu (giá chuyển nhượng cao nhất, thấp nhất, hay trung bình; từ đấu giá hay giao dịch dân sự) để các cơ quan thẩm định có cơ sở pháp lý vững chắc, giúp Nhà nước quyết định mức giá đất sát với thực tế thị trường.