Giá chung cư Hà Nội tiệm cận TP.HCM, chuyên gia khẳng định không ảo, sau tăng nóng vẫn có thể nhích nhẹ hoặc đi ngang

Đây là nhận định của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội tại buổi họp báo công bố tiêu điểm thị trường Bất động sản Hà Nội quý 1.2024, liên quan đến câu chuyện giá chung cư tăng nóng thời gian vừa qua.

Chung cư Hà Nội đắt gần bằng TP.HCM

Theo đánh giá của CBRE, 3 tháng đầu năm 2024 tiếp tục ghi nhận nguồn cung hạn chế trên thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM.

Cụ thể, nguồn cung mới tại Hà Nội tập trung chủ yếu từ các dự án chung cư cao cấp ở phía Tây, đạt tổng cộng hơn 2.300 căn hộ chung cư và 30 căn nhà ở thấp tầng ghi nhận mở bán mới trong quý.

So với cùng kỳ năm ngoái, lượng nguồn cung căn hộ bán mới tại Hà Nội trong quý 1.2024 đã tăng 11%. Tuy nhiên, con số này vẫn chưa phục hồi về lại mức 3.000 - 4.000 căn mở bán mới trong quý đầu tiên của các năm 2021 và 2022 trước đó.

Nguồn cung bất động sản gắn liền với đất trong quý này duy trì ở mức thấp khi chỉ ghi nhận nguồn cung mới khiêm tốn từ một dự án mở bán đợt tiếp theo.

Trong khi đó, tại TP.HCM, chỉ có khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán ra thị trường, phần lớn vẫn là các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã chào bán từ năm 2023, trong đó chỉ có hơn 80 căn thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực phía Nam thành phố. Đây cũng là số lượng căn hộ chào bán thấp nhất trong một quý trong khoảng 15 năm trở lại đây tại TP.HCM và chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thông tin về vấn đề thanh khoản của thị trường, bà Nguyễn Hoài An, cho biết tỷ lệ hấp thụ chung cư tại Hà Nội cho thấy sự khả quan mặc dù phần lớn nguồn cung mới tập trung ra hàng vào cuối quý. Tổng số căn bán được trong quý 1.2024 đạt hơn 2.000 căn chung cư, tương đương mức ghi nhận được tại quý 1.2023. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản gắn liền với đất ghi nhận bán được gần 300 căn, giảm 73% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dù vậy, nhiều dự án mở bán quý này đang ghi nhận tỷ lệ bán tích cực, như một dự án chung cư ở quận Nam Từ Liêm mở bán mới gần 700 căn trong quý 1 nhưng đã đạt tỷ lệ bán khoảng 80%, hay một dự án thấp tầng tại Hà Đông mới mở bán vào cuối năm ngoái cũng đã bán hết gần 90% giỏ hàng.

Theo bà An, điểm sáng lớn nhất về diễn biến thị trường bất động sản nhà ở trên thị trường sơ cấp tại hai miền Nam - Bắc trong quý này đến từ các dự án đang triển khai nhận đặt chỗ. Trong đó, một dự án tại khu vực phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đạt khoảng 4.500 lượt đặt chỗ chỉ trong một quý, vượt hơn số lượng căn hộ dự kiến chào bán ban đầu.

Dự án này, cùng với nhiều dự án chung cư khác mở bán thời gian gần đây tại Hà Nội đang thu hút sự quan tâm lớn của không chỉ nhóm khách hàng phía Bắc mà còn từ các khách hàng ở TP.HCM, khi mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội hiện được đánh giá hấp dẫn hơn TP.HCM.

Về mặt bằng giá, giá bán bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM quý này ghi nhận những diễn biến trái chiều. Riêng ở phân khúc chung cư, giá bán trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm nay và đang dần tiệm cận mức giá tại TP.HCM.

Phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.

Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư ở TP.HCM lại không có sự thay đổi. Tại thời điểm cuối quý 1.2024, giá sơ cấp chung cư TP.HCM đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thực tế trên đã khiến khoảng cách giá sơ cấp chung cư ở TP.HCM so với Hà Nội thu hẹp đáng kể. Từ mức 35% ghi nhận được cuối năm 2022, giảm xuống còn 10% thời điểm hiện tại.

Bà An nhận định, sự quan tâm dành cho các sản phẩm chung cư tại Hà Nội đang gia tăng trước bối cảnh hạn chế nguồn cung ở TP.HCM. Một phần nguyen nhân đến từ việc thị trường biệt thự và liền kề Hà Nội tạm thời chưa có nhiều diễn biến sau giai đoạn 2021-2022 bùng nổ đã thôi thúc một bộ phận các nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư sang các dự án chung cư, đặc biệt tại Hà Nội.

Giá không tăng ảo và khó giảm

Nhận định về mức tăng giá tăng chung cư hiện nay, bà An cho biết, giá bán chung cư Hà Nội tại thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, đạt 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận ở Hà Nội và tập trung ở các quận phía Tây nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc.

“Đây không phải ngưỡng tăng phi thực tế. Tất nhiên đó là mức tăng trung bình, còn vẫn có những dự án có mức tăng cao hơn từ 20-30%”, bà An cho hay.

Quan sát thị trường với 400-500 dự án, chuyên gia CBRE nhận thấy, sự tăng giá này diễn ra thống nhất trên hầu khắp các dự án, không phải cá biệt, mặc dù chỉ là mức tăng ở giai đoạn rao bán. Tuy nhiên, khảo sát ở các đối tác trong ngành, có những giao dịch tăng giá thật.

Liên hệ với những tiền lệ bất động sản tăng nóng rồi giảm mạnh trước đây, bà An cho biết, một trong những yếu tố tác động đến diễn biến thị trường đó là những biến động về vĩ mô, tài chính như lãi suất tăng đột biến, thị trường trái phiếu bị thao túng… sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản, từ đó thị trường có sự điều chỉnh về giá. Điều này khiến cho những sản phẩm bất động sản như đất nền, nhà ở gắn liền đất, bất động sản nghỉ dưỡng… sau giai đoạn tăng trưởng quá nóng sẽ chững lại, lao dốc hoặc đi ngang.

“Còn với thị trường chung cư, quan sát các yếu tố vĩ mô, chúng tôi thấy rằng đang có sự ủng hộ cho xu hướng mặt bằng giá có thể đi ngang hoặc tăng chậm trở lại sau giai đoạn tăng nóng”, bà An nhận định.

Theo dự báo của chuyên gia CBRE, dự kiến cả năm 2024, Hà Nội sẽ ghi nhận thêm hơn 12.000 căn hộ chung cư mở bán mới, tăng gần 20% so với năm 2023. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp khiến giá sơ cấp tại Hà Nội năm 2024 vẫn sẽ neo ở mức cao và có thể tăng 10% theo năm. Trong khi đó, mặt bằng giá bán thứ cấp chung cư sau thời gian hai năm qua có nhiều biển động được kỳ vọng dần ổn định trở lại do lượng nguồn cung mới dồi dào hơn trong các quý tới.